Г. Севастьянов - Хрестоматия альтернативного разрешения споров

Учитывая изложенное, истец просил взыскать с ответчика пени в связи с просрочкой платежей по арендной плате за тот период, за который решением Третейского суда от 30.03.2006 года по делу № 3/2006 была взыскана задолженность по арендной плате, а именно с 05.12.2002 по 05.02.2006 года в сумме 163 223 446 руб.

В отзыве на иск ответчик возражал против требований истца, ссылаясь на несоразмерность его требований в соответствии со ст. 333 ГК РФ. Ответчик также заявил, что до момента обращения истца с иском к нему он не знал о существовании договора аренды и не мог предполагать о наличии своих обязательств по оплате аренды.

В заседании Третейского суда ответчик заявил, что договор аренды от 02.12.2002 года между истцом и ответчиком на момент рассмотрения спора прекратил свое действие в связи с тем, что истец продал здание, в котором ответчик арендует помещения, другой организации, представив в подтверждение копию договора купли-продажи здания между истцом и этой организацией. Ответчик сослался также на письмо, в котором новый собственник информирует ответчика о смене собственника здания, истечении срока договора аренды от 02.12.2002 года и оплате в его адрес задолженности по договору, образовавшейся за июль-сентябрь 2006 года.

Истец подтвердил, что действительно в настоящее время он не является собственником здания в связи с его продажей. В связи с этим заявил ходатайство об изменении периода начисления пени по договору аренды с октября 2003 года по 30.03.2006 года и уменьшении суммы пени за просрочку платежей до 126 365 475 руб.

Изучив материалы дела и выслушав объяснения представителей сторон, Третейский суд пришел к следующим выводам в отношении действительности прав истца по договору аренды.

Между сторонами 02.12.2002 года заключен договор аренды, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение — здание площадью 2 600,7 кв.м. Помещение было передано в пользование согласно подписанному сторонами акту приема-передачи от 02.12.2002 года.

На момент рассмотрения спора указанный договор прекратил свое действие. В соответствии с представленной ответчиком копией договора купли-продажи истец продал здание, в котором ответчик арендует помещения, другой организации. Представленная копия договора содержала отметку о государственной регистрации указанного договора — 29.06.2006 года. Наличие и действительность указанного договора купли-продажи были подтверждены представителем истца.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ после государственной регистрации Договора купли-продажи здания, в котором ответчик арендовал помещения, оно перешло в собственность другой организации, и с этого момента произошла предусмотренная главой 24 ГК РФ перемена лиц в обязательстве — вместо истца стороной договора аренды с ответчиком стал новый собственник. Это подтверждается и представленным ответчиком письмом нового собственника, в котором он просит ответчика оплатить ему аренду за июль-сентябрь 2006 года, а также уведомляет о прекращении договора аренды в будущем, т. е. действует как сторона-арендодатель в отношениях с арендатором (ответчиком).

Таким образом, до государственной регистрации договора купли-продажи здания ответчик использовал предоставленное ему в аренду здание по договору с прежним собственником — истцом и обязан был своевременно и в полном размере платить ему арендную плату и нести предусмотренную договором ответственность за неисполнение этого обязательства, в том числе в виде уплаты пени.

Третейский суд принял во внимание и то, что представителем ответчика не оспаривается фактическое использование спорного помещения ответчиком в период, когда истец являлся собственником здания.

В подтверждение действительности прав на момент заключения договора и в спорном периоде истец представил свидетельство о государственной регистрации права собственности истца на помещение от 28.11.2002 года.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о необоснованности требований истца о взыскании с ответчика пени за просрочку им арендных платежей, ответчиком не представлено.

Что касается оснований для взыскания пени, а также периода, за который она взыскивается и ее размера, то Третейский суд пришел к следующим выводам.

Решением Третейского суда от 30.03.2006 года по делу № 3/2006 установлено, что задолженность ответчика перед истцом по арендной плате по договору за период с 05.12.2002 по 05.02.2006 составляет 71430 176 руб.

Этим преюдициальным решением был запущен механизм привлечения неисправной стороны к ответственности, которая представляет собой ответственность не только по основному обязательству — арендной плате, но и по акцессорному — взысканию пени за неисполнение основного обязательства. Таким образом, у истца возникло право на взыскание пени за период действия договора аренды даже после окончания действия этого договора. Это вытекает из п. 4 ст. 425 ГК РФ, согласно которой окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение и в течение периода действия договора пеня должна быть взыскана.

Истец, уточнив расчет, просит взыскать с ответчика 126365475 руб. пени. Указанный расчет произведен истцом правильно и сделан им за период действия договора. Однако Третейский суд считает необходимым применить ст. 333 ГК РФ, предусматривающую, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В данном случае налицо явная несоразмерность требуемой неустойки сумме основной задолженности, которая составляет 71430176 руб., а сумма пени —126365475 руб. Таким образом, пеня превышает сумму задолженности почти в два раза, что, по мнению Третейского суда, противоречит предусмотренному ГК РФ принципу соразмерности.

Исходя из положений ст. 333 ГК РФ, Третейский суд считает справедливой и соразмерной последствиям нарушения условий договора аренды выплату ответчиком истцу пени в сумме 50000000 руб. В остальной части иска было отказано.

Поскольку в соответствии с контрактом покупатель вправе уменьшить продавцу платежи на сумму понесенных затрат в связи с самостоятельным устранением дефектов в полученном товаре, возникших по вине продавца, оснований для взыскания с покупателя суммы, на которую он согласно условиям контракта уменьшил платеж, не имеется.

В Третейский суд поступило исковое заявление ОДО (Республика Беларусь) о взыскании с ООО (Российская Федерация) 158 480 руб.

Из материалов дела следует, что между сторонами в 2005 году был заключен контракт купли-продажи.

Компетенция Третейского суда рассматривать данный спор предусмотрена Третейским соглашением к контракту, подписанным сторонами 29.12.2006 года.