Виталий Семенихин - Аренда

Арендатор, получивший от арендодателя счет-фактуру по услугам аренды (на всю сумму, включающую коммунальные платежи) в общем порядке на основании статей 171 и 172 НК РФ вправе принять к вычету сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя. Аналогичного мнения придерживаются и судьи, в качестве примера можно привести Постановление ФАС Московского округа от 24 апреля 2009 года №КА-А40/3091-09 по делу №А40-24550/08-14-79, Постановление ФАС Московского округа от 26 августа 2008 года по делу №КА-А40/7882-08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26 июня 2008 года по делу №Ф08-3507/2008 и другие.

2. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно от арендной платы.

Если же коммунальные платежи не включены в арендную плату, то наиболее безопасным вариантом возмещения коммунальных расходов арендодателя, является заключение договора аренды с элементами договора посредничества. То есть в договоре аренды заранее предусматривается, что арендодатель, как посредник, действующий от своего имени, но в интересах арендатора, приобретает для него коммунальные услуги.

Кроме того, как вариант, может заключаться и отдельный посреднический договор. Не забудьте, что услуги посредника возмездны, поэтому в смешанном договоре аренды должно быть предусмотрено вознаграждение посредника, либо отдельный посреднический договор должен предусматривать оплату услуг арендодателя, оказывающего посреднические услуги для арендатора.

Причем, так как коммунальщики выставляют свои документы на имя собственника имущества, то вариантами посреднического соглашения, заключенного между арендодателем и арендатором могут быть либо договор комиссии, либо договор агентирования, в котором агент действует от своего имени, но в интересах принципала.

В этом случае арендодатель будет выставлять на имя арендатора два счета-фактуры: один от своего имени на услуги аренды, второй – от своего имени на коммунальные услуги. Причем счет-фактура, выставленный арендатору по коммунальным услугам, выписывается арендодателем на основании данных счета-фактуры, выставленного поставщиком коммунальных услуг на имя самого арендодателя. Этот счет– фактура в книгу покупок арендодателя не вносится, а подшивается в журнал учета полученных счетов-фактур. Именно такой порядок выставления счетов-фактур налогоплательщиками НДС, участниками посреднических соглашений предусмотрен Правилами ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года № 914 (далее – Правила).

При такой схеме возмещения коммунальных расходов сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг, не является доходом арендодателя. Поступившие суммы учитываются в учете арендодателя как отдельные хозяйственные операции.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение, которое становится доходом от обычных видов деятельности.

При перепредъявлении коммунальных услуг у арендодателя снимаются риски, связанные и с налогом на прибыль и с НДС, а также связанные с возможным признанием сделки ничтожной в соответствии со статьями 166–181 ГК РФ, а так же риски уголовной ответственности, наступающей по статье 171 Уголовного кодекса Российской Федерации «Незаконное предпринимательство» (в части перепредъявления услуг связи).

Однако при такой схеме у арендодателя помимо обязанности начисления НДС с суммы арендной платы возникает обязанность по начислению налога с суммы своего посреднического вознаграждения.

При использовании такой схемы возмещения коммунальных услуг арендатор по счету – фактуре, перевыставленному арендодателем, вправе применить вычет по сумме «входного» налога. Аналогичного мнения придерживаются и суды, в частности, такой вывод следует из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 8 сентября 2008 года по делу №А66-109/2008. Кроме того, арендатор вправе получить вычет и по счету-фактуре, выставленному арендодателем арендатору на сумму своего посреднического вознаграждения.

Мы не случайно отметили, что компенсировать расходы на коммуналку следует именно в рамках договора посредничества. Отсутствие условия о посредничестве ведет к очень неблагоприятным последствиям у обеих сторон договора аренды.

Оснований для перевыставления счетов-фактур на коммунальные услуги, полученные от коммунальщиков, в данном случае у собственника имущества нет, так как посредником он не является.

Напомним, что к договорам на оказание коммунальных услуг применяются нормы договора энергоснабжения (статья 539 ГК РФ), заключаемого между энергоснабжающей организацией и абонентом.

Арендодатель не вправе выставлять арендатору счета-фактуры на коммунальные услуги, так как он не является энергоснабжающей организаций, а выступает абонентом по договору.

Как следует из Письма Минфина Российской Федерации от 31 декабря 2008 года № 03-07-11/392 при получении денежных средств, перечисленных арендатором (субабонентом) в целях компенсации расходов арендатора (абонента) по оплате переданной арендатору электроэнергии, объекта налогообложения по НДС не возникает, так как объектом налогообложения является реализация товаров (работ, услуг). Компенсация коммунальных расходов не образует у арендодателя объекта налогообложения, в силу чего, арендодатель не вправе выставить арендатору на сумму потребленных коммунальных услуг соответствующий счет-фактуру.

Так как передача коммунальных услуг от арендодателя к арендатору не образует объекта налогообложения по НДС, то соответственно сумма «входного» налога, указанная в счете – фактуре, полученном от энергоснабжающей организации в части расходов арендатора, не может приниматься у арендодателя к вычету. «Входной» налог по коммунальным услугам, потребленным арендатором, арендодатель обязан учитывать в стоимости его услуг. Это вытекает из пункта 2 статьи 170 НК РФ, кроме того, аналогичные разъяснения по этому поводу дают и столичные налоговики в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 21 мая 2008 года № 19–11/48675, такой же точки зрения придерживается и Минфин Российской Федерации в Письме от 3 марта 2006 года № 03-04-15/52.