Виталий Семенихин - Аренда

Пунктом 7 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н (далее – Методические указания № 91н) установлено, что операции по движению основных средств оформляются первичными учетными документами. В качестве первичных учетных документов могут применяться унифицированные первичные документы по учету основных средств, утвержденные Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7 (далее – Постановление № 7).

Для документального оформления поступления объекта строительства оформляется «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)» (форма №ОС-1а).

Согласно пункту 52 Методических указаний № 91н эксплуатируемые объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации (по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче), принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств на отдельном субсчете (например, субсчет «Незарегистрированная недвижимость») к счету 01 «Основные средства» независимо от того, переданы документы на государственную регистрацию или нет.

Отметим, что Приказом Минфина Российской Федерации от 24 декабря 2010 года № 186н из пункта 52 Методических указаний № 91н были исключены нормы, устанавливающие зависимость принятия объекта недвижимости на учет в качестве основного средства от подачи документов на регистрацию права собственности или ее регистрации (Письмо Минфина Российской Федерации от 22 марта 2011 года № 7-02-10/20). Данные изменения вступили в силу с 1 января 2011 года.

Таким образом, после 1 января 2011 года объект недвижимости, который соответствует критериям, установленным пунктом 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 30 марта 2001 года № 26н (далее – ПБУ 6/01) и фактически эксплуатируется, учитывается в составе основных средств, а значит, облагается налогом на имущество.

Напомним, что до 2011 года действовал иной порядок. В пункте 52 Методических указаний № 91н содержались предписания о переводе объекта недвижимости в состав основных средств после государственной регистрации прав на него. Также было установлено, что, если капитальные вложения завершены и объект эксплуатируется, то организация имеет право учитывать его как основное средство после подачи документов на регистрацию, не дожидаясь ее окончания.

Естественно на практике такой порядок вызывал немало споров между организациями и налоговыми органами, осуществляющими проверки налогоплательщиков.

Особенно пристальное внимание налоговые органы уделяли случаям, когда налогоплательщик долгое время не подавал документы на государственную регистрацию прав на недвижимость и на этом основании не включал ее в состав основных средств и не учитывал при расчете налога на имущество. Налоговики расценивали такие действия как уклонение от уплаты налога. Поддерживали их в этом и судебные органы (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 декабря 2010 года по делу №А05-21357/2009).

Как было указано в Письмах Минфина Российской Федерации от 3 марта 2009 года № 03-05-05-01/15, от 9 августа 2006 года № 03-06-01-04/154, для принятия объекта капитального строительства в состав основных средств необходимо, чтобы:

– первоначальная стоимость объекта была полностью сформирована и капитальные вложения завершены;

– объект был введен в эксплуатацию (то есть чтобы был оформлен соответствующий акт и фактически велась деятельность на объекте);

– документы были поданы на государственную регистрацию права собственности на данный объект.

Обосновывали свою позицию финансисты тем, что при соблюдении вышеназванных условий объект отвечал признакам основного средства, установленным пунктом 4 ПБУ 6/01. Кроме того, чиновники указывали, что капитальные вложения нельзя считать завершенными, если не оформлены акты приемки-передачи основных средств и иные документы (включая документы, подтверждающие госрегистрацию недвижимости). Это следовало из пункта 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 34н.

Иначе контролирующие органы расценивали ситуацию, если налогоплательщик уклонялся от государственной регистрации оконченного строительством объекта. Как указано в Письме Минфина Российской Федерации от 11 апреля 2007 года № 03-05-06-01/30, факт отсутствия государственной регистрации прав собственности на объект недвижимости не является основанием для освобождения налогоплательщика от обязанности учета и налогообложения такого имущества.

Таким образом, до 2011 года организациям следовало включать в состав основных средств и облагать налогом недвижимость, которая соответствовала критериям, установленным пунктом 4 ПБУ 6/01, даже если документы на государственную регистрацию еще не были поданы.

Арбитры были солидарны с чиновниками (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 8 ноября 2010 года по делу №А28-804/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 21 ноября 2009 года по делу №А17-695/2009 ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 октября 2009 года по делу №А58-8541/2008, ФАС Дальневосточного округа от 6 мая 2009 года по делу №Ф03-1793/2009, ФАС Северо-Западного округа от 26 января 2011 года по делу №А05-1778/2010).

Отметим, что суды моли принять сторону налогоплательщика, но только в том случае, когда он по объективным причинам не смог подать документы на государственную регистрацию (Постановление ФАС Московского округа от 24 ноября 2010 года по делу №КА-А40/14221-10).

Арендодатели могут приобретать недвижимое имущество для последующей сдачи его в аренду по договору купли продажи.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ права на объекты недвижимости (права собственности, права оперативного управления, права хозяйственного ведения) подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 31 ПБУ 6/01 доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета (в том числе в случае продажи) объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.