Виталий Семенихин - Аренда

Если организация, например, гостиница, предоставляет своим клиентам автостоянку, то должна ли она платить ЕНВД с деятельности по хранению автотранспортных средств?

При решении данного вопроса следует учитывать как оформляются услуги по хранению автотранспортных средств. Если их стоимость не указана отдельной строкой в счете (квитанции) гостиницы, то платить ЕНВД не нужно. Обособленная предпринимательская деятельность в этом случае не осуществляется. Если же гостиница оформляет плату за стоянку как дополнительную услугу, то платить ЕНВД нужно (подпункт 4 пункта 2 статьи 346.26 НК РФ).

Если организация занимается хранением автотранспортных средств, то она обязана перейти на уплату ЕНВД, если услуги оказываются на основании договора хранения.

Так, в соответствии со статьей 886 ГК РФ по договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности. При этом хранителем может являться как коммерческая, так и некоммерческая организация.

Таким образом, положения статьи 886 ГК РФ свидетельствуют о том, что организация или индивидуальный предприниматель обязаны обеспечить сохранность вещи и ее возврат. Только в этом случае услуга по хранению может считаться исполненной.

Договор хранения заключается в простой письменной форме. Это значит, что, получив автомобиль от владельца, организация должна выдать ему квитанцию или любой другой документ, в котором указаны:

– марка и государственный номерной знак транспортного средства;

– стоимость услуг;

– подпись лица, принявшего автомобиль на хранение (с обязательной расшифровкой).

Такой порядок предусмотрен статьей 887 ГК РФ.

Заметим, что отсутствие признаков договора хранения влечет неправомерное применение системы налогообложения в виде ЕНВД.

Отметим, что применение ЕНВД при оказании услуг по хранению автотранспортных средств на платных стоянках (предоставлению мест на платных стоянках во временное владение или пользование) не зависит от формы расчетов с заказчиками (наличная, безналичная, с использованием пластиковых карт, смешанная). Что следует из положений абзаца 11 статьи 346.27 НК РФ и подтверждается Письмом Минфина Российской Федерации от 25 августа 2005 года № 03-11-04/3/66.

В последнее время появляется все больше и больше красивых современных многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми и офисными помещениями. Собственники помещений в таких домах как форму управления домом нередко выбирают создание такого вида некоммерческой организации, как товарищество собственников жилья. Для удобства жителей и иных лиц, владеющих помещениями в многоквартирном доме, на придомовых территориях организуются автомобильные стоянки.

Вопросы организации придомовых автостоянок и связанные с этим споры мы и рассмотрим в предлагаемой читателям статье.

Прежде всего, отметим, что деятельность товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ) регулируется Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», а также Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ), в разделе YI которого изложены правовые основы деятельности ТСЖ. Согласно статье 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, добровольное объединение собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, создаваемая с целью:

1) совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) обеспечения эксплуатации этого комплекса;

3) владения, пользования и в установленных законодательством пределах – распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Далее обратимся к Земельному кодексу Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.

Земельный участок, на котором распложен многоквартирный дом, на основании пункта 1 статьи 36 ЖК РФ входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в таком доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме.

Требуется ли государственная регистрация земельного участка, на котором распложен дом? Пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Такой порядок установлен статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Если земельный участок, на котором распложены многоквартирный дом и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав дома, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в доме любое лицо, уполномоченное собранием, вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в доме.

С учетом изложенных выше норм законодательства у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, на что обращено внимание в Письме Минэкономразвития Российской Федерации от 16 октября 2009 года №Д23-3410. Учитывая положения статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.