Ольга Соснаускене - Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

Основными видами договоров, оформляемыми между участниками инвестиционной деятельности, являются:

– договор участия в долевом строительстве;

– договор простого товарищества;

– договор на выполнение проектных и изыскательских работ;

– договор строительного подряда;

– договор на выполнение функций технадзора.

Основополагающим договором, с которого начинается инвестиционный процесс, является договор на реализацию инвестиционного проекта. Этот договор заключается между инвестором и заказчиком-застройщиком в случае, если инвестором является одно лицо.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор на реализацию инвестиционного проекта должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующими в момент его заключения. Инвестор имеет право самостоятельно определить объемы, направления капитальных вложений, а также заключить договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ (ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Под инвестиционным проектом понимается совокупность организационно-технических мероприятий по созданию (реконструкции, реставрации) с использованием вложений собственного или привлекаемого капитала (инвестиций) от различных источников объектов недвижимости нежилого назначения, инженерных сооружений, а так же в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных (ремонтных), пусконаладочных работ, ввода объекта в эксплуатацию и оформления имущественных прав.

Предметом договора является реализация инвестиционного проекта по реконструкции (реставрации, новому строительству) объекта недвижимости. В договоре должен быть определен адрес расположения объекта недвижимости (строительный адрес), номер дома, общая площадь объекта.

Одной стороной договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома является застройщик , другой – участник договора . Под участником договора понимается гражданин либо организация, которые соглашаются на предложенных ей застройщиком условиях заплатить ему деньги и после получения последним разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта принять его.

Если участник договора является юридическим лицом либо индивидуальным предпринимателем и принимает объект для его дальнейшей эксплуатации (как объект основных средств), то исходя из требований ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» он признается инвестором. Если организация приобретает построенные застройщиком объекты (как квартиры, так и нежилые помещения) для последующей перепродажи, то инвестором она не может быть названа. Приобретенные для последующей перепродажи объекты не могут быть приняты ею к учету как объекты основных средств. Имущество, изначально приобретенное для последующей перепродажи, является товаром. Продажа товара является не инвестиционной, а текущей деятельностью.

Поэтому можно сделать вывод, что участниками договора долевого строительства являются граждане, инвесторы и лица, приобретающие построенные объекты для последующей перепродажи.

Согласно ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (либо с привлечением других лиц) построить многоквартирный дом (или иной объект недвижимости) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать его участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на его ввод в эксплуатацию.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. После опубликования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в некоторых специализированных изданиях появились комментарии, согласно которым данный договор, будучи не предусмотренным ГК РФ, должен считаться новым видом договора.

Согласно п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В соответствии с п. 2 ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения либо иного объекта.

Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии этих условий договор участия в долевом строительстве считается незаключенным. Договор об участии в долевом строительстве представляет собой, с точки зрения ГК РФ, договор строительного подряда при условии его государственной регистрации.

Федеральным законом от 18 июля 2006 г . № 111-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ, которые вступили в силу с 20 июля 2006 г ., кроме изменений, в статье 23, которые вступили в силу с 1 января 2007 года.

С 20 июля 2006 г . согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ действие данного Закона не распространяется на инвестиционную деятельность юридических лиц или индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанную на договоре участия в долевом строительстве.