Ольга Соснаускене - Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

Одновременно могут быть списаны источники финансирования:

Дебет 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)», субсчет «Фонд накопления накопленный»,

Кредит 84, субсчет «Фонд накопления использованный» – на сумму перечисленных денежных средств.

Однако, более правомерным списание источников финансирования следует оформлять по завершении расчетов и принятии законченных строительством объектов к учету.

Весьма распространенной практикой является поставка некоторых видов материально-производственных запасов инвесторами строительства.

В бухгалтерском учете инвестора суммы стоимости переданных материалов отражаются так же, как и суммы целевого финансирования, перечисленного в денежной форме:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»,

Кредит 10 «Материалы» – на стоимость переданных материалов.

В бухгалтерском учете заказчика полученные суммы отражаются в соответствии с одной из двух схем:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»,

Кредит счета 86 «Целевое финансирование» – на сумму средств, причитающихся к получению от инвестора;

Дебет 51 «Расчетные счета»,

Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – на сумму фактически полученных денежных средств;

Дебет 10 «Материалы»,

Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – на сумму стоимости материально-производственных запасов, переданных в качестве целевого финансирования;

либо:

Дебет 51 «Расчетные счета»,

Кредит 86 «Целевое финансирование» – на сумму поступивших денежных средств;

Дебет 10 «Материалы»,

Кредит 86 «Целевое финансирование» – на сумму стоимости полученных материально-производственных запасов.

В первом случае в состав дебиторской задолженности включается вся сумма целевого финансирования, подлежащая поступлению от инвестора в течение всего срока договора (или этапа, если договором строительного подряда предусмотрены расчеты по этапам строительства), а во втором – полученные денежные средства приходуются в момент их поступления одновременно с увеличением средств целевого финансирования.

Вторая схема наиболее целесообразна к применению тогда, когда договором строительного подряда сроки перечисления сумм целевого финансирования не определены, и, кроме того, предусмотрена возможность корректировки задолженности инвестора в зависимости от различных факторов.

Например, в договоре могут быть установлены сметные цены, а задолженность инвестора определяется как произведение сметной стоимости на соответствующий коэффициент (учитывающий удорожание материально-производственных запасов и иных расходов на строительство).

Первая схема установлена ПБУ 13/2000 (правда, для операций по учету средств бюджетного финансирования). Кроме того, она может быть предпочтительней в тех случаях, когда все обязательства сторон определены до начала расчетов – эта схема позволяет оперативно отслеживать задолженность инвестора по суммам финансирования, необходимым для завершения всех работ по договору.

Возникает вопрос, не следует ли полученные суммы облагать НДС как полученный аванс, в общем случае суммы целевого финансирования налогообложению НДС не подлежат. В данной ситуации в налоговую базу должна быть включена сумма превышения доходов над расходами – то есть между суммами, поступившими от подрядчика, и инвентарной стоимостью законченного строительством объекта. Эти суммы включаются и в налоговую базу по налогу на прибыль у заказчика.

В том случае, когда услуги заказчика инвестором оплачиваются отдельно (а не включаются в инвентарную стоимость строительства), в налоговую базу должна включаться вся оплата услуг. При этом счета-фактуры на такие услуги должны оформляться отдельно и не по завершении строительства, а по каждому факту оплаты (оформления документов на оплату услуг). Однако, в настоящее время подобная практика достаточно широкого распространения не получила и проектно-сметная документация составляется с таким расчетом, что затраты по содержанию службы заказчика-застройщика включаются в инвентарную стоимость объектов строительства.

Завершение работ по договору строительного подряда и передача законченного строительством объекта инвестору.

Для того, чтобы инвестор имел право на производство налогового вычета, необходимо наличие счетов-фактур, а также документального подтверждения фактической уплаты налога (ст. 169 и 172 главы 21 части второй НК РФ). Так как счет-фактура должен выписываться в адрес организации, непосредственно осуществляющей оплату, подрядчик может их выписывать только с указанием заказчика в качестве плательщика. Полученные счета-фактуры заказчик в книге покупок не регистрируются, но хранит в журнале учета полученных счетов-фактур.

Следовательно, заказчик обязан от своего имени на основании счетов-фактур подрядной строительной организации составить и в пятидневный срок (со дня оформления документов на передачу законченного строительством объекта) направить инвестору сводный счет-фактуру. Для подтверждения фактической оплаты налога, достаточно представить копии счетов-фактур подрядных строительных организаций, а также копии платежных документов, подтверждающих сам факт списания денежных средств с расчетного счета заказчика.

В налоговом учете построенный объект включают в состав основных средств в том месяце, в котором поданы документы на регистрацию (п. 8 ст. 258 НК РФ).

В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенных договором сроков исполнения обязательств и т. д. Поэтому в договоре предусматриваются положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость одного квадратного метра жилья, которая включает все фактические затраты, связанные со строительством, будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок. В случае увеличения указанной в договоре общей площади жилья в результате контрольного обмера дольщик производит доплату за каждый квадратный метр дополнительной площади по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства. Эти вопросы следует урегулировать дополнительным соглашением сторон, которое должно стать неотъемлемой частью договора.

После ввода законченного строительного объекта, то есть физического возникновения объекта недвижимости, застройщик передает дольщику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко указывается объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.