Ольга Соснаускене - Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

Метод расчета отдачи на вложенный капитал базируется на данных о возможности получения прибыли от реализации инвестиционного проекта. Отдача на вложенный капитал (ОВК) рассчитывается по формуле:

ОВК = ОСП / ОВИ х100,

где ОСП – ожидаемая средняя прибыль;

ОВИ – ожидаемая средняя величина инвестиций.

Субъектами инвестиционной деятельности строительной организации являются:

– инвесторы;

– заказчики-застройщики;

– подрядчики;

– пользователи объектов капитальных вложений;

– другие лица.

Часто организация совмещает функции нескольких участников процесса строительства – инвестора, застройщика, заказчика или подрядчика.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора или государственного контракта, которые заключаются между ними в соответствии с российским законодательством.

Инвестор – лицо, обладающее необходимым количеством свободных средств или привлекающее в качестве источников финансирования заемные средства граждан или юридических лиц, в том числе кредитных организаций, – финансирует строительство.

Под инвестором понимается организация, или не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие капитальные вложения на территории Российской Федерации. Иначе, под инвестором подразумевается юридическое лицо, приобретающее или создающее имущество, которое у него в дальнейшем будет принято к учету в качестве объекта основных средств.

Пользователямиобъектов капитальных вложений признаются физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Поскольку инвестор строит объект основных средств, то чаще всего он является и его пользователем. Инвестор может передать какую-то часть объекта другому лицу, например органам местного самоуправления или специализированным организациям, осуществляющим их эксплуатацию.

В ГК РФ нет такого понятия, как инвестиционный договор, однако исходя из толкования термина «инвестиционная деятельность, осуществляемая в форме капитальных вложений» можно сделать вывод, что под инвестиционным или, как его часто называют, договору долевого участия в строительстве можно понимать любой заключенный инвестором договор, при котором инвестор передает организации -застройщику деньги, одна часть которых идет на строительство, а другая является вознаграждением застройщика. В обмен на свой вклад инвестор получает определенную долю в возведенном здании.

При поступлении объекта в долевую собственность посредством его покупки заключенный между покупателем (инвестором) и продавцом договор купли-продажи следует признать инвестиционным. При строительстве объекта подрядным способом инвестиционным договором (для заказчика) будет считаться договор строительного подряда.

Но инвестиционным договор признается только для инвестора – организации, приобретающей объект основных средств. Для другой стороны заключенный договор уже будет считаться договором купли-продажи (если она продает имущество), договором строительного подряда (если она выполняет строительные работы).

Под застройщикомпонимается инвестор, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству.

Однако в соответствии с п. 3 ст. 4 Закона № 39-ФЗ уполномоченное инвестором лицо, осуществляющее реализацию инвестиционного проекта, именуется заказчиком.

Согласно п. 5 ст. 3 ГК РФ в случае возникновения противоречий между нормативным актом органов исполнительной власти и федеральными законами следует руководствоваться положениями соответствующего закона.

Поэтому, юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), осуществляющее по поручению инвестора организацию строительства объектов и контроль за его ходом, должно именоваться заказчиком.В договорах часто используется термин «заказчик-застройщик».

Основные функции заказчика-застройщика следующие:

– выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;

– приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;

– выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;

– обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т.д., принятие мер к сокращению сроков строительства.

В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

Застройщикомследует называть организацию (индивидуального предпринимателя), имеющую в собственности или на праве аренды земельный участок и получившую разрешения на строительство на этом участке многоквартирного жилого дома либо иного объекта недвижимости.

При этом под иными объектами недвижимости понимаются гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры, за исключением объектов производственного назначения.

Так же в соответствии с действующим законодательством застройщиком признается организация, которая на арендуемом ею земельном участке организует жилищное строительство (строительство жилых домов и объектов социально-культурного и бытового назначения).

Застройщик привлекает денежные средства других лиц на строительство жилых помещений. Сам же застройщик (организация, индивидуальный предприниматель) в построенных им квартирах жить не сможет. Он строит их (самостоятельно либо с привлечением других лиц) исключительно для передачи. Эти квартиры не предназначаются и для использования в производстве продукции либо для управленческих нужд застройщика. Другими словами, не выполняются, два из четырех условий, при одновременном соблюдении которых имущество может быть принято к учету как объект основных средств в соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 (Приказ Минфина РФ от 30 марта 2001 г . № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету „Учет основных средств“ ПБУ 6/01»). Поэтому, застройщик не может быть признан инвестором.