Наталия Проскурякова - Ипотека в Российской империи

В России, в отличие от ряда других феодальных государств Европы, не было иностранных купцов, которые бы специализировались на ростовщически-кредитных операциях (собственники ломбардов в Англии в XIV–XV вв., еврейские и германские купцы во многих странах средневековой Европы в XV–XVI вв.). Представителями ростовщического капитала в России выступали отечественные купцы, еще чаще – крупные землевладельцы, накопившие большие состояния, а также монастыри [64]. Кстати, и купцы, и крупные землевладельцы могли выступать как «банкирами», так и заемщиками. Это свидетельствует о том, что ростовщическая деятельность в то время еще не выделилась в самостоятельную предпринимательскую сферу, хотя и приносила приличный доход.

Безусловно, выдачу ростовщиками ссуд под залог недвижимого имущества (и прежде всего земли) нельзя считать ипотекой в полном смысле этого слова, так как в данном случае не соблюдается главный принцип «классической» ипотеки: выдача ссуд под залог недвижимости осуществляется на длительный срок под низкий процент. Скорее здесь уместен термин «протоипотека» (или «ростовщическая ипотека»).

Притягательность ростовщических операций, при наличии резервов свободных денежных средств, разумеется, понятна. Но что же подталкивало феодалов-вотчинников идти на полулегальные операции с недвижимостью? Ответ прост: стремление получить эти свободные денежные средства. В условиях господства натурального хозяйства, низкого уровня развития экономических связей, ограниченности денежных ресурсов у государства возникало несоответствие между растущими потребностями феодалов (и прежде всего крупных, принадлежавших к столичной знати) и теми денежными средствами, которыми они располагали благодаря получению феодальной ренты. Все это создавало предпосылки для роста задолженности землевладельцев.

В XV–XVII вв. в России получила распространение такая форма залога, при которой с установлением залога кредитору передавалось владение заложенным имуществом. Глубокая разница между владением и собственностью тогда еще не осознавалась. Закладная и купчая считались актами, близкими между собой, а залог носил, по существу, характер отчуждения. Из документов того времени видно, что в случае несостоятельности должника вотчина переходила в собственность кредитора (монастыря, купца, крупного землевладельца), который становился ее полным владельцем.

Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась в том, что кредит под залог недвижимости по условиям предоставления мало чем отличался от других форм кредита. Чрезвычайная ограниченность «свободных» средств на «денежном рынке», правовая необеспеченность кредита, отсутствие каких-либо организованных форм кредитования делали кредит очень дорогим [65].

К середине XVI в. задолженность землевладельцев достигла таких размеров, что государство вынуждено было оказать помощь «опоре трона». В начальный период царствования Ивана Грозного, который получил в исторической литературе название «десятилетие реформ» (даже такой деспот, как Иван IV, не избежал увлечения реформаторством), был издан первый указ, регулирующий отношения между кредиторами и заемщиками. В 1558 г. правительство освободило заемщиков от уплаты процентов в течение пяти лет и установило их максимальный размер в дальнейшем – 10 % вместо принятых на практике 20 %, т. е. уменьшило процент с «наспы» (погашение ссуды) вдвое, и рассрочило возвращение полученных ссуд на пять лет. Через год, в 1559 г., такие же условия были распространены и на займы, полученные под обеспечение землей. Этим указом правительство показало, что оно знало о залогах недвижимой собственности, но при этом не узаконило практику ипотеки.

С началом перехода к абсолютизму в середине XVII в., при отце Петра Великого, царе Алексее Михайловиче, государство все более активно выступает в качестве организующей и контролирующей различные сферы жизни общества силы. Центр тяжести политики государства в отношении служилого сословия находился в регулировании поземельных отношений.

Правовое обеспечение феодальной земельной собственности нашло отражение в Соборном уложении 1649 г. – главном в течение почти двух столетий кодексе России. Законодательному оформлению феодального землевладения, поместного – условного и вотчинного – наследственного, в нем было уделено большое внимание. Хотя эти две формы землевладения сближались, было разрешено закладывать только вотчинные владения и установлен порядок их выкупа. В главе XVII «О вотчинах» (ст. 27–42) Соборного уложения даны законодательные нормы «заклада» вотчинных земель [66]. Здесь уже представлена вся процедура залога и предусмотрены разные варианты отношений между «закладчиками» и «ссудодателями». Несмотря на развивающиеся кредитные отношения, Соборное уложение запрещало брать деньги «в рост», т. е. процентные ссуды были запрещены. Попечительная политика правительства по отношению к заемщикам-вотчинникам была направлена на то, чтобы смягчить губительные последствия кредитных отношений. Закладная приравнивалась к купчей: «А кто вотчину родовую или выслуженную продаст или заложит, и его детям или внучатам впредь до тоя вотчины дела нет, и на выкуп им тоя вотчины не давати» (ст. 27). Земля при залогах сразу после получения ссуды передавалась во владение и пользование заимодавцу, а доход с земли являлся как бы «ростом», т. е. обеспечивал уплату процентов за предоставленную ссуду. При выкупе вотчины заемщик должен был погасить ссуду и оплатить «прибылые крестьянские дворы» и «прибылое вотчинное строение»: «…у кого в вотчине прибыло дворов крестьянских, и в них людей, и росчистныя пашни и сенных покосов из лестные поросли, и за то прибылое вотчинное строение вотчинником, что учнет выкупать, по суду и по сыску: за крестьянский двор с людьми пятидесят рублев; за распашную землю, которая росчищена внов из лесные поросли, по три рубли за десятину; за сенные покосы, которые росчищены внов из лесные же поросли, по два рубли за десятину; а за церковное строение, и за боярские и за людские дворы и за мельничное и прудовое строение платить денги, смотря по строению и по оценке сторонних людей» (ст. 27).

Срок ссуды не должен был превышать 40 лет: «А судити о вотчине за сорок лет, а которые вотчины будут в купле, или в закладе больши сорока лет, а вотчинники о таких вотчинах учнут после сорока лет бита челом на выкуп, и таких вотчин после указанных сорока лет на выкуп никому не давати» (ст. 30).

В случае просрочки времени погашения ссуды вотчина переходила в собственность ссудодателя: «А будет кто закладную вотчину кому просрочит, и учнет о выкупке той своей вотчины бита челом государю после сроку, и ему в том отказать, и закладные его вотчины на выкуп ему не давать, а велети такими закладными вотчинами владеть тем, у кого они в закладе будут» (ст. 33).