Наталья Смирнова - Как выжить и сохранить свои сбережения во время кризиса?

Рис. 14.Пример американского REIT, инвестирующего в строительство комфортных домов для зрелых американцев [9]

В первом случае вы сможете изучить, насколько сильно «просела» недвижимость в той или иной стране, сможете проанализировать, вероятен ли еще скачок цен вниз, и потом сможете принять решение по приобретению недвижимости в этой стране, либо же отказу от нее. Если же вы все же будете склонны приобретать недвижимость в этой стране, обязательно оцените, как долго, хотя бы ориентировочно, еще продлится падение цен либо их замороженное состояние на одном уровне. Что касается стран, которых кризис по той или иной причине не затронул, либо почти не затронул, то в этих странах наверняка можно будет ждать в будущем снижения темпов роста цен на жилье, но падения ждать вряд ли придется, поэтому эти страны будут тоже достаточно привлекательны для возможных инвестиций.

В любом случае, доход от сдачи зарубежной недвижимости в аренду, уже после вычета налогов, расходов на коммунальные услуги и обслуживание, а также за вычетом комиссии управляющей компании, как правило, составляет около 5–7% годовых, что достаточно неплохой результат в период кризиса.

Теперь оценим, каких стран коснулся финансовый кризис.

Итак, помимо США, которые и явились основной причиной текущего кризиса, были и другие пострадавшие. Например, Испания. Испанская строительная компания Martinsa-Fadesa обанкротилась, поскольку ей не удалось рефинансировать задолженность на 5,1 млрд евро. Во II квартале 2008 года цены на недвижимость в Испании упали на 20%. По некоторым оценкам, ожидается падение цен на недвижимость в этой стране на уровне 35–40% в течение следующих нескольких лет.

Популярный у российских граждан Кипр от кризиса почти не пострадал, кипрские банки по-прежнему работают с ипотекой, правда, Кипр ограничен с точки зрения новых проектов, поэтому в скором времени новые предложения там будут появляться все реже.

Не сильно затронул кризис и не менее популярные среди российских граждан страны, такие как Болгария и Черногория. Этим странам повезло, поскольку их банковская система еще недостаточно развита, по этой причине и ипотека в этих странах еще не так популярна, чтобы породить кризис. В Болгарии очевиден стабильный спрос на курортную и горную недвижимость со стороны граждан РФ, Польши, Украины, Казахстана, Израиля и Скандинавских стран. В этих странах еще возможна ипотека, а цены на недвижимость, особенно в Болгарии, еще достаточно невысокие по сравнению с уровнем остальной Европы. Черногория уже достаточно подорожала, поэтому сильного роста цен в ближайшие годы вряд ли можно будет ожидать, но и падения из-за кризиса не планируется. По заверению кризиса весьма вероятно продолжение роста цен на недвижимость в этой стране, когда инфраструктура в стране станет более развитой, будут построены новые дороги, сформированы законы и вернутся европейские покупатели, ушедшие на время кризиса. Что касается Болгарии, то приобретенные на побережье апартаменты не перепродаются в связи с кризисом, а используются для сдачи в аренду. Кроме того, данные апартаменты в силу их невысокой стоимости по-прежнему привлекательны для покупателей, и вряд ли можно говорить о падении цен на них, тем более, когда речь идет об апартаментах в современных комплексах, где имеются все условия для отдыха, такие как бассейн, спа-салон, бары, рестораны и пр. Вполне возможно некоторое замедление темпа роста цен на болгарскую недвижимость из-за определенного снижения спроса со стороны европейских покупателей, но по завершении кризиса эти клиенты наверняка вернутся на этот рынок, и цены на нем вновь будут расти.

Что касается Италии, то особенно стоит отметить ее юг, который сейчас начинает активно развиваться, и цены на недвижимость в Калабрии достаточно низкие по сравнению с европейскими ценами и ценами в Италии в принципе, особенно если сравнивать с севером Италии. Серьезных проблем у итальянских банков нет, а государство очень тщательно отбирает застройщиков, которые имеют право строить недвижимость на ее территории. Поэтому южная часть Италии может быть вполне привлекательна для инвестиций, тем более что ипотека в этой стране тоже доступна.

Что касается стран Азии, таких как ОАЭ, Панама, Малайзия и т. д., а также стран Южной Америки и Африки, то ситуация здесь разнообразна. Так, рынок ОАЭ уже достаточно насыщен, и маловероятен высокий темп роста на недвижимость в Эмиратах. Что касается стран Азии, то в этом отношении входной порог для инвестиций достаточно высок, начиная от 150–250 тыс. долларов и выше, что под силу не каждому инвестору.

Относительно Африки – здесь перспективным можно считать Египет, Тунис, но в силу недостаточной развитости рынка, а также экономики в целом, наличия большого числа черных брокеров, вложения в эти страны следует осуществлять очень осторожно, только через проверенные компании.

Таким образом, в отношении зарубежной недвижимости можно отметить США и Испанию как потенциально привлекательные страны из-за падения цен на недвижимость, но все же лучше подождать хотя бы некоторое время для того, чтобы понять, продолжится ли падение цен, либо можно уже подыскивать варианты для вложений.

Что касается стран, которые почти не затронул кризис, то могут быть интересны Болгария, юг Италии, пока темп роста цен на недвижимость в этих странах несколько замедлился по причине кризиса.

Если дать общие рекомендации по выбору страны для покупки недвижимости за рубежом , это будут следующие критерии:

• устойчивая экономика, отсутствие ярко выраженной зависимости от внешнего финансирования, внешних кредитов;

• развитое законодательство по приобретению недвижимости иностранцами;

• прозрачная процедура приобретения недвижимости и невысокие затраты на приобретение и владение недвижимостью;

• потенциал роста цен не недвижимость;

• подходящий уровень цен на недвижимость;

• условия по ипотеке для иностранцев.

Если у вас небольшая сумма накоплений, возможно, следует воспользоваться инвестициями через фонды. Если же есть достаточно крупные накопления, хотя бы 50 тыс. евро, то можно инвестировать как в российскую недвижимость, так и зарубежную. При этом за рубежом вы даже сможете прибегнуть к ипотеке в тех странах, которые не сильно пострадали в результате финансового кризиса. Кроме того, при покупке недвижимости за рубежом вы сможете также заключить договор с управляющей компанией, которая будет управлять вашей собственностью и сдавать ее в аренду.