Александр Потапов - Сохрани свои деньги и заработай в кризис

Деньги от арендатора необходимо получить вперед. Порой недобросовестные наниматели просят отсрочить платежи на один-три месяца, а по истечении указанного срока исчезают. Паспортные данные ничего вам не дадут – немногие сейчас живут по месту прописки. И на милицию надежды мало: скорее всего, заявление у вас не примут.

Крупные мошенники – птицы редкие, а мелких – сколько угодно. Потому что обмануть в мелочах проще. Чтобы после выезда квартиросъемщиков не обнаружить телефонные счета на десятки тысяч рублей, берите залог в размере месячной платы, а перед его возвратом уточните, нет ли на квартире долгов. Неплохо заблокировать на телефоне «восьмерку». Впрочем, с современными средствами связи вполне можно обойтись и без нее.

Не забывайте, что, получая прибыль от сдачи квартиры, вы обязаны платить налог на доходы (ставка – 13 %). Снизить его до 6 % можно, перейдя в разряд индивидуальных предпринимателей, которые работают по упрощенной схеме налогообложения.

«За последние десять лет рост стоимости жилья в Европе составил, по разным оценкам, 100–300 %. В ближайшее время не исключено резкое падение цен на жилые метры в восьми основных европейских странах – из-за перегрева рынка», – к такому выводу пришли аналитики Deutsche Bank еще в конце 2006 года. А в 2007 году прогноз начал сбываться. Сначала ипотечный кризис и падение стоимости недвижимости в США, потом – снижение цен на квартиры и дома в Великобритании, Ирландии, Испании, Франции и других странах ЕС.

В 2008 году падение продолжилось практически повсеместно. Согласно индексу S amp;P Case-Shiller Home Price, недвижимость в 10 крупнейших городах США в третьем квартале 2008 года подешевела на 18,6 %, а жилье в 20 первых мегаполисах страны потеряло 17,4 % своей стоимости. Причинами спада являются растущая безработица, банкротства и общее ухудшение экономической ситуации. Если сравнивать с докризисным 2006 годом, недвижимость в США потеряла в цене 23,4 %: жилье в Лас-Вегасе подешевело на 31,3 %; Сан-Франциско сдал позиции на 29.5 %; 28,4 % падением отметился Майями; Лос-Анджелес – 27.6 %; Нью-Йорк – 7,3 %; Кливленд – 6,4 %. В некоторых районах, например во Флориде и Калифорнии, недвижимость потеряла в цене около 35 %.

Не лучше обстоят дела на испанском рынке. Количество непроданных объектов (в настоящее время их насчитывается порядка 1 млн) будет расти из-за снижения покупательской способности граждан. Так считают местные эксперты. По данным испанского Министерства жилищного строительства, в III квартале 2008 года продажи жилья в Испании упали на 36,4 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А число проектов, строительство которых началось в том же периоде, сократилось на 49 %. Ведущий экономист испанского банка BBVA Хосе Луис Эскрива уверен, что жилая недвижимость Испании к 2011 году подешевеет еще на 25 %, чему поспособствуют увеличение процентных ставок по ипотеке и рост безработицы.

Падение стоимости жилья в Великобритании, куда до кризиса активно вкладывались российские инвесторы, к концу 2008 года достигло максимальной отметки. По данным местных риэлторов, за 12 месяцев (с октября 2007-го по октябрь 2008-го) средняя цена на жилую недвижимость в стране упала на 4,9 % и составила 229,7 тыс. фунтов стерлингов. Цены на дома в Лондоне за год снизились на 2 %. По данным агентства Hometrack, в 2009 году объемы продаж жилья в Великобритании обвалятся до рекордно низких показателей – менее 700,000 объектов, а цены «просядут» в среднем на 10 %.

Аналогичная ситуация складывается и в других странах ЕС, в том числе в полюбившихся россиянам Болгарии, Черногории, Хорватии и на Кипре.

Стоит ли утверждать, что распространившаяся за последние годы практика инвестирования в недвижимость перечисленных стран потеряла смысл и заработать или хотя бы сохранить свои сбережения путем покупки дома или квартиры где-нибудь на средиземноморском побережье невозможно?

Финансовый кризис, безусловно, нанес тяжелый удар по инвесторам, привыкшим за последние годы к постоянному росту цен на жилье. Многие аналитики не советуют вкладывать средства в недвижимость за рубежом до окончательной стабилизации ситуации. Однако посмотрим на происходящее с другой точки зрения. В условиях падения рынка можно присмотреть неплохое жилье, которое после окончания кризиса начнет расти в цене. Главное – точно определить «точки роста». По прогнозам экспертов, качественная курортная недвижимость развитых западных стран, таких как США, Испания и Франция, может оказаться привлекательной для осуществления долгосрочных инвестиций. Даже сейчас неплохо выглядят объекты, расположенные в Болгарии, Турции и Греции. Интересную динамику демонстрирует недвижимость стран Южной Америки. Стоит присмотреться к недооцененным рынкам жилья, в частности, Северного Кипра и Израиля.

Есть и вовсе беспроигрышный вариант – вложить свои средства в элитный сегмент. Всегда ценится жилье в столицах. Как правило, здесь сосредоточена деловая жизнь страны, поэтому спрос если и упадет, то в среднесрочной перспективе обязательно восстановится и будет расти. Такая недвижимость меньше всего подвержена колебаниям цен. Правда, «порог входа» на рынок довольно высок – в Лондоне, например, за элитную квартиру в центре придется выложить около 3 млн фунтов, в Швейцарии – 1,5 млн евро. Ниже мы рассмотрим самые привлекательные варианты инвестиций в зарубежную недвижимость.

США

В первую очередь обратим внимание на американский рынок жилья. Именно здесь кризис начал свой путь, и, как утверждают экономисты, отсюда же пойдет обратный отсчет. Сильно упавшее в цене жилье в трех-пятилетней перспективе имеет все шансы вырасти и принести сегодняшним покупателям прибыль. В качестве доказательства расскажу об одном знакомом инвесторе из США. Это не профессиональный игрок на рынке недвижимости. Однако, постоянно живя и работая в США, он заинтересовался инвестициями в недвижимость и со временем преуспел. Сложно было отказаться от возможности поспекулировать квадратными метрами: в 2002–2003 годах в США начался настоящий бум – из-за низкой ставки по кредитам население принялось брать их в массовом порядке и покупать жилье. Многие приобретали дом или квартиру, чтобы через год-два перепродать ее подороже. Американцы были уверены, что недвижимость не может подешеветь. «Я тоже не избежал “ жилищной лихорадки ” . Наиболее интересные предложения были в Аризоне: инвесторы шли сюда, так как цены на дома и квартиры здесь были гораздо ниже, чем в соседней Калифорнии. Я купил квартиру за $200,000 (около $2,000 за метр): примерно $20,000 внес из собственных средств, а остальные взял в банке под фиксированную ставку в 5,5 % годовых на 30 лет. Первоначально хотел сдать купленную квартиру, но через пять месяцев после покупки ее стоимость взлетела до $280,000, и я решил продавать. Даже после уплаты кредита, налогов и комиссионных агентам я получил прибыль в несколько десятков тысяч долларов. Подождав еще немного, я, как многие другие инвесторы, много бы потерял», – рассказывает мой американский знакомый.