Алена Шевченко - Монологи о бизнесе. Девелопмент жилья. 2021—2022

– Нужно ускорить выдачу разрешительной документации?

– Да, безусловно. Ключевая задача – сократить инвестиционно-строительный цикл от идеи проекта до регистрации недвижимости. Если мы сокращаем этот цикл на 30 %, в экономике страны от инвестиционно-строительной деятельности появляются дополнительно 2 трлн рублей. И сама экономика становится намного лучше, и люди быстрее получают приобретенные квартиры. Поэтому для нас эта плановость и сокращение сроков – очень важный элемент. И когда мы говорим про пятилетний план, это же подразумевает четкое понимание, сколько у нас будет сделано градостроительных решений, сколько земельных участков будет оформлено, сколько разрешений на строительство выдано. У нас, кстати, в первом полугодии 2022 года выдано разрешений на 21 % больше, чем за шесть месяцев прошлого года. Это очень важный фактор. Значит, инвесторы начинают верить, что есть перспектива. И всем удобно планировать свои ресурсы: транспортникам – свои грузоперевозки, производителям строительных материалов – свои мощности. Это такая огромная машина со множеством взаимосвязей.

В условиях санкционного давления строительство вообще становится одним из главных драйверов развития экономики. Но это не мы придумали: в мире все самые успешные выходы из рецессий и сложных экономических ситуаций были именно через развитие стройки. Весь мир так выходил. Поэтому сейчас, когда на нас началось давление, мы эту программу рассматриваем и как антикризисную меру. Она за собой потянет все другие отрасли экономики. У нас на 1 рубль, вложенный в строительство, – 1,47 рубля добавленной стоимости, из которых 32 копейки уходят в налоги.

– В условиях санкций иностранцы будут принимать участие в этой программе?

– У нас, к счастью, в дорожном строительстве доля участия российских компаний – 95 %, в строительстве жилья стандартного класса – 92 %, в более дорогом жилье – порядка 80 %. Большая доля импорта в промышленном строительстве. Поэтому перед нами и стоит задача импортозамещения. Конечно, мы что-то заместим и локализуем, а где-то переориентируемся на азиатские рынки. Кстати, хочу сказать, что замещение идет очень успешно. Я общаюсь со многими застройщиками, и в основном люди уже перестроились.

– Вот за эти пять месяцев?

– Да. Конечно, есть задержки, сбои по срокам, есть удорожание из-за логистики. Но базово все компании в области строительства уже перестроились.

– А у иностранных компаний есть интерес зайти на российский рынок? Например, в Объединенных Арабских Эмиратах есть много сильных игроков.

– Из-за санкций они сейчас ведут себя очень осторожно. Но и не отказываются. Заходить как строители или как инвесторы, наверное, они будут опасаться.

– 160 трлн рублей, в которые оценена программа, это колоссальные деньги. И одно дело – выделить, другое – проконтролировать, как они будут тратиться. Где гарантии, что объекты в процессе стройки не подорожают в три раза?

– Если объект строит инвестор, это его задача – контролировать, сколько стоит его дом. И делают инвесторы это, кстати, очень прилично. Недавно мы рассматривали тему замещения импортных программных продуктов в отрасли проектирования и строительства, и могу сказать, что мы практически полностью можем работать на российском ПО. Многие компании в России очень сильно продвинулись в цифровизации и практически создали уже IT-платформу управления стройкой на базе российских продуктов. Я про это упоминаю потому, что это и есть возможность организации контроля и строительства, и экономики, и качества.

Если говорить о государственном строительстве, то мы сейчас проводим очень большую работу по реорганизации службы всех заказчиков. По федеральной адресно-инвестиционной программе у нас 73 заказчика. Мы проанализировали каждый объект: сколько нужно денег на достройку, насколько качественные технические решения. Минстрой сейчас в центре организации этой работы.

Мы вводим ужесточенную систему строительного контроля. В будущем планируем уже на этапе технического задания на объект понимать, какого он будет качества и сколько будет стоить его строительство. Раньше у наших заказчиков для этого не хватало компетенции. Сейчас мы создали такой мощный центр компетенций и настраиваем эту работу, чтобы в стране не было незавершенных объектов, чтобы стройки шли быстрее и качественнее. В конечном итоге это и есть экономика.

– Строители под предлогом мирового кризиса и санкций не просят послаблений?

– Все возможные послабления мы уже дали. Все, что можно было разрешить строителям без ущерба для безопасности и качества стройки, мы уже разрешили. За одну только весеннюю думскую сессию мы приняли более 100 законодательных поправок по упрощению строительства, а под ними приняли еще 360 законодательных актов Правительства.

– Люди не путаются в таком количестве новых вводных?

– Правильный вопрос задали. Люди не успевают даже читать. Ко мне иногда губернаторы приходят с просьбой сделать что-то, а я им говорю, что уже все сделано – идите почитайте. Санкции подтолкнули нас к очень быстрому принятию решений, и мы действительно много сейчас делаем. Может быть, не все решения идеальные и правильные. Но процесс идет.

– Как у русских: долго запрягали – быстро поедем?

– Я надеюсь, что мы и поедем, и побежим.

– А не получится ли так, что по итогам реализации программы мы окажемся в окружении полей, застроенных «человейниками»?

– Мне многие задают вопрос, откуда взялась цифра нашей цели – 1 млрд кв. м. Все считается просто. У нас в среднем по стране обеспеченность жильем – 27 кв. м на человека. В Восточной Европе, для сравнения, – 35 кв. м, в Германии – около 50, в Америке – более 50. То есть в мире система обеспечения человека жильем (именно как система!) налажена. У нас она активно в последнее время развивается. Но было много сдерживающих факторов, которые мы хотим сейчас убрать, чтобы дать человеку возможность купить или взять в аренду жилье любого уровня: от самого бюджетного до самого дорогого. Это улучшение качества жизни.

– А вы уверены, что во времена кризиса и санкций люди смогут покупать это жилье? Что у них будут на это деньги?

– Возможность покупки жилья определяется тремя условиями. Первое – общий уровень доходов населения. И задача государства состоит в том, чтобы люди больше зарабатывали.

Второе – развитость ипотеки. Все страны мира сегодня принимают решения по поддержке спроса на жилье. Например, в Казахстане первоначальный взнос – 5 % (в России – 20 %), стоимость ипотеки (ставка) – 5 %. В России, при текущей ставке Центробанка, рыночная ипотека на уровне 10 %, льготная – 6–7 %. Срок кредита у нас – 15 лет, а там – 25. То есть поддержка ипотеки, льготные условия для семей с детьми, дальневосточная ипотека – это поддержка спроса. Да, это дорогое решение, большой объем средств на доплату банкам как компенсация разницы между рыночной и льготной ставкой.