Глеб Осипов - Практика инвестирования в коммерческую недвижимость

Итак, под коммерческой недвижимостью будем понимать любой объект (жилая и нежилая недвижимость), целью пользования которым является получение прибыли за счёт сдачи в аренду или же организации бизнеса, а также перепродажа объектов.

Под термином «объект» будем понимать любую коммерческую недвижимость или конкретный пример в зависимости от контекста.

Здание – это любое целое строительное сооружение с помещениями.

Помещение – это некоторое пространство (квартира, офис, блок и т. п.), входящее в состав части здания, имеющей определённое назначение и отгороженной от других частей строительными конструкциями (стенами).

Остановимся подробнее на некоторой терминологии.

Наверняка вам часто приходится слышать такое словосочетание, как «свободное назначение». Это разговорный термин. Им обычно называют помещения, использование которых не регламентировано, или же в случаях, когда недвижимость может быть использована в различных целях (офис, магазин, салон красоты, кафе и т. д.).

Помещение свободной планировки условно можно разделить на следующие категории:

Сегмент 1. Это современное технологичное здание с высотой потолка не менее 3,3 м, с большими окнами, располагающееся вблизи транспортной развязки, метро. Объект оснащён современной системой охраны, пожарной сигнализации, подземным и наземным паркингом.

Сегмент 2. Помещения с качественным ремонтом, пожарной сигнализацией, видеонаблюдением.

Сегмент 3. Постройки советских времён, но с хорошим ремонтом. Невысокие потолки (до 3 м), маленькие лифты, неудобная планировка.

Сегмент 4. Помещения, расположенные в жилом доме, с отдельным входом.

К торговым относятся любые коммерческие помещения, в которых осуществляется деятельность по реализации товаров. В основном это торговые центры и помещения на первом этаже с выходом на оживлённую проезжую часть (так называемый street retail). Вы часто можете услышать разговорный термин «торгушка», что означает принадлежность предмета общения к торговым помещениям. Следует отметить, что на рынке коммерческой недвижимости торговые помещения ценятся лучше остальных категорий.

Торговая недвижимость подразделяется на десять классов: от оснащённых по последнему слову техники торгово-развлекательных комплексов до небольших магазинчиков на первом этаже жилого дома. Критерии, по которым объекты относят к тому или иному классу, следующие:

1) расположение;

2) размеры;

3) наличие и тип парковки;

4) качество внутренней отделки;

5) инфраструктура;

6) возраст здания;

7) специализация;

8) система охраны;

9) архитектурные особенности.

Все эти категории определяют класс объекта:

1) торгово-развлекательные комплексы и центры, мегамоллы;

2) торговые центры и гипермаркеты;

3) супермаркеты;

4) салоны;

5) гастрономы, промтоварные магазины, аптеки и т. п.;

6) торговые павильоны;

7) киоски;

8) бутики;

9) первые этажи и подвалы, цокольные этажи в жилых домах (зависит от качества отделки).

Под офисными помещениями следует понимать любые помещения, в которых работают офисные сотрудники, руководители компаний. Это помещения, в которых проводят конференции, встречают клиентов и т. п. Часто на рекламных вывесках продажи или аренды в чистом виде офисных помещений пишут: «помещение свободного назначения». Это вместо того, чтобы написать «помещение свободной планировки», что означало бы техническую возможность любой перепланировки.

Владельцы офисных помещений выделяют следующие классификации: А, В, С, D, E. При этом различия между ними в некоторых случаях могут быть весьма условными.

Многие офисы располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 1990-х годах (по сути, в прошлом веке). Девелоперы, которые работали в том десятилетии, не имели опыта строительства современных зданий, не знали тенденций дальнейшего развития страны, плохо представляли себе, что значит «соответствовать международным стандартам». Поэтому сейчас на рынок выходит много зданий, которые значительно превосходят по качеству то, что было построено раньше. Следовательно, на класс офиса влияет степень его износа, а также то, в какое время он был построен.

Класс А.Офисы класса «А» – это помещения в новых деловых центрах, для которых характерны удачное расположение, хорошая транспортная доступность, оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки, современный уровень инженерных коммуникаций, наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения.

В бизнес-центре, в котором располагается офис, обычно есть развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, а также оборудованные по последнему слову техники конференц-залы. Бизнес-центр может обладать собственной охраной, иметь охраняемую парковку, созданную из расчета одно место на 60 кв.м. офисных площадей. Естественно, такой деловой центр должен содержаться в идеальном порядке, он оборудуется всеми необходимыми средствами бытового обслуживания и отдыха.

Внутренняя отделка офисов в таких зданиях обычно выполняется по заказу арендаторов.

Для того, чтобы офис мог претендовать на категорию «А+», он должен соответствовать всем перечисленным ниже требованиям. Категория «А» означает, что какие-то из приведенных ниже требований не выполнены. Офисы класса «А-», как правило, уступают классу «А» по нескольким незначительным параметрам.

Итак, отличительные черты офиса «А+»:

• расположен в пределах линии метрополитена, к нему есть удобный подъезд на наземном транспорте;

• находится в новом здании;

• имеется вся необходимая юридическая документация (это касается как права собственности, так и правил эксплуатации здания);

• управление зданием производится профессионалами и соответствует международным стандартам;

• здание спланировано по принципу открытой рациональной планировки, шаг колонн – не менее 6 м;

• фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не превышает 12 %;

• расстояние от окна до окна на каждом этаже – не более 20 м;

• сами окна – современные, качественные, обеспечивают высокую степень естественной освещенности;

• высота между перекрытиями – минимум 3,3 м;

• предусмотрена возможность установки фальшполов и подвесных потолков;

• расстояние между полом и подвесным потолком – минимум 2,75 м;

• допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия – не менее 400–450 кг на квадратный метр;

• для внутренней отделки использованы высококачественные материалы;

• имеется охраняемая наземная и подземная парковка из расчета минимум одно место на 100 кв.м. офисных площадей;