Роберт Кийосаки - Истории успеха учеников Богатого Папы

Решив купить для себя дом побольше, мы сдали старый дом внаем. Но ни квартиры, ни дом не приносили нам положительного денежного потока (правда, они обеспечивали определенные налоговые льготы в виде вычета суммы начисленного износа).

Но после того как я начал читать книги Богатого Папы, мне стало ясно, что я могу перейти от мелких сделок к следующему уровню инвестиций в недвижимость. Многоэтажные жилые комплексы — крупные сделки — приносили гораздо больше прибыли. Я попробовал мыслить масштабнее и понял, что могу использовать нашу долю капитала в квартирах и в доме, который мы сдавали, с гораздо большей выгодой.

Продав всю нашу недвижимость (исключая дом, в котором мы жили), мы могли получить около 80 тысяч долларов для уплаты первых взносов.

Я начал искать варианты в Калифорнии, но пришел к выводу, что это не имеет смысла (слишком большие отрицательные денежные потоки). Тогда я переключился на Неваду (лучше) и Аризону (еще лучше). В конце концов я нашел через Интернет одну крупную фирму по управлению мультиплексами, штаб-квартира которой находилась в Далласе, штат Техас. У них в управлении находилось около 30 тысяч домов в южной части Соединенных Штатов (от Техаса до Оклахомы и от Айовы до Виргинии), и к тому же они занимались покупкой многоэтажных жилых домов.

Набрав номер менеджера, я попросил его назвать районы, где рынки находятся на подъеме, но цены не слишком высоки. Он назвал города Колледж — Стэйшн и Брайан в штате Техас, Джексон — в Миссисипи и Гальвестон — в Техасе, а потом дал мне номер агента по недвижимости в Колледж — Стэйшн. Все три моих дома расположены в этом районе.

Сначала мы купили 37-плекс в Брайане за 425 тысяч долларов. Хотя он выглядел не так привлекательно, как некоторые другие доходные дома по соседству (квартиры располагались в одном уровне, а не в двух, и он не был украшен балконами по фасаду), но низкая квартплата гарантировала стабильную заселенность. Все квартиры в нем были с одной спальней и имели одинаковую площадь — 36 м2.

Покупная цена 425 тысяча долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос $85 000

Расходы на оформление, оплаченные мной $6000

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0

Итого $91 000

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход (325 × 37): $12 025

Потери от простоя (5 %): $601,25

Итого $11423,75

Ежемесячные расходы:

Налоги (на имущество), страховка, коммунальные услуги, уборка двора, вывоз мусора и ремонт: $4335

Комиссия за управление (5 % от ренты) $571

Погашение кредита (на 25 лет под 8,375 %) $2709

Итого $7615

Чистый месячный доход $3808,75

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($3808,75 × 12): $45 705

÷

Капитал, вложенный в собственность $91 000

Прибыль на вложенный капитал: 50,2%

В 2003 году эта собственность была оценена в 669 тысяч долларов,

Перестав бояться занимать деньги, я использовал кредиты под обеспечение жильем для покупки всех своих зданий. Две из трех сделанных мной к настоящему времени покупок я на 100 процентов финансировал сам.

В следующем году мы купили еще два дома в том же районе, доведя общее число квартир, которыми мы владеем, до 113. Их стоимость составляет около 3,5 миллионов долларов. Один из этих домов начал приносить доход сразу; другой вскоре будет рефинансирован, и тогда тоже станет генератором положительного денежного потока.

Я стараюсь следить за состоянием нашей собственности, приезжаю посмотреть на дома раз в 3–4 месяца и встречаюсь с управляющими, чтобы обсудить, что нужно сделать, обойти все пустующие квартиры и решить любые другие вопросы, касающиеся эксплуатации зданий.

Набравшись опыта и уверенности на этих сделках, я собираюсь осуществить одну очень интересную комбинацию. План заключается в том, чтобы свою государственную пенсию, которую я имею право получить единовременно в день своего пятидесятилетия, использовать в качестве первого взноса за многоэтажный дом гораздо больших размеров. (Пенсию можно получать в виде ежегодной ренты, но тогда она превратится в небольшое месячное пособие.)

Использование такой крупной суммы денег в качестве финансового рычага позволит мне отойти от дел намного раньше большинства моих коллег, которые будут работать или постараются удержаться на своих местах до 65 лет. Большинству из них придется выбрать именно этот вариант, потому что лишний доход им не помешает. Что касается тех, чьи планы 401 (к) и другие пенсионные инвестиции испарились, то они попытаются наверстать потерянное время и восстановить доходы. Многие из них, возможно, не смогут удержаться на работе до 65 лет, потому что проблемы со здоровьем, реорганизации компаний и досрочные выходы на пенсию заставят их прекратить работу намного раньше.

Недавно мне на глаза попалась очень тревожная пенсионная статистика. Результаты одного исследования в аэрокосмической промышленности показали, что работникам этой индустрии, которые выходят на пенсию в 65 лет, остается жить в среднем около 18 месяцев. Это значит, что от обещанной им «пожизненной» пенсии они видят лишь крошечный кусочек. Еще хуже то, что перед самой пенсией их жизнь начинает стремительно угасать, и все радости, которые она должна приносить, — свободное время, путешествия, избавление от стрессов и поездки в гости к внукам — угасают вместе с ней. Похоже, что традиционные пенсионные рубежи и заработанные тяжкими трудами пенсии не рассчитаны на людей, которые проработали ради них 30 или 40 лет. Это совсем не то будущее, о котором я мечтаю.

То же самое исследование показывает, что люди, которые оставили работу раньше, скажем, в 50–55 лет, наслаждаются долгой старостью до 80–85 лет. Лично меня такой вариант устраивает больше. Только подумать, какой кусок жизни можно уместить в 35 оставшихся лет!

Но в то же самое время мы с женой никогда не собирались разом вложить всю свою пенсию в недвижимость. У нас был план. Понимая, что сначала нужно набраться опыта, мы использовали для покупки недвижимости собственный капитал и начали заниматься инвестициями за три года до намеченного мной срока ухода от дел. Продолжая работать, мы осваивали новые навыки, учились проводить анализ инвестиций и преодолевать страхи, которые все еще иногда возникали.

Скажу честно: выходить из комфортной зоны страшновато. Но тут бывает полезно отступить на шаг и спокойно проанализировать каждую сделку. Также помогает знание того, какие из прошлых решений оказались продуктивными, а какие — нет. Денежный поток от наших крупных сделок обеспечивает нам мягкую подушку на случай падения, и это укрепляет нашу решимость продолжать инвестиции в еще более крупные объекты. Мы планируем каждый год покупать новые дома, используя схему рефинансирования.