Екатерина Ованова - Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника

И никаким крупным девелоперским компаниям, агентствам недвижимости, экспертным сообществам не под силу на сто процентов дать оценку того, как будет развиваться рынок жилья, как будут меняться цены на новостройки в ближайшие два-три года.

Отследить некоторые тенденции – да, возможно, но точно сказать – нет.

Какова же общая тенденция? Она такова: строить стали меньше. Следовательно, цены на новостройки будут расти. Может быть, не сразу и не завтра, но неминуемо. В 2015 году построено в два раза меньше квадратных метров жилья, чем в предыдущем 2014-м.

Фирмы, которые занимаются продажей уже построенного жилья, – это не обязательно сам застройщик, это может быть агентство недвижимости, которое к нему относится. Застройщик делегирует ему осуществление продаж квартир в новостройке. И, как не странно, когда много квартир, продается их больше. А потом оставшиеся метры продаются очень трудно. Поэтому на них всегда есть скидка.

Но если застройщик хочет ускорить процесс продажи, он его всячески начинает оживлять: проводить акции, распродажи, ликвидации. И поэтому стоимость новостроек постоянно варьируется. Вот такое противоречие.

Еще одна неминуемая тенденция – это ветшание домов определенных серий вторичного жилья. Как раз приходит время окончания эксплуатации панельных «хрущевок», построенных в 1960-х. Они неизбежно подлежат сносу. Людям, которые там живут, будет предложено переехать в новостройку. То есть кто-то получит квартиру бесплатно.

Это небольшой процент, следовательно, количество их уменьшится. И говорить о том, что эта категория сильно повлияет на цену новостроек, видимо, не стоит. Будут ли строить дома на месте пятиэтажек? Должны, если это проект по сносу и реконструкции пятиэтажек. Находятся застройщики, которые умудряются «впихнуть» новый дом рядом с пятиэтажкой и не предложить людям квартиры в новом доме.

Эти тенденции «пожирают» одна другую, и мы периодически видим скачки в стоимости квартир.

Можно более дифференцированно подойти к этому вопросу. У каждого класса новостроек есть свои взлеты и падения, своя специфика в формировании цен, свои скачки и провалы. Это категории эконом, стандарт, бизнескомфорт, премиум и люкс. У каждого из них имеются свои тенденции.

В первых двух сегментах (эконом, стандарт) квартиры за миллион рублей с небольшим разбирают, как горячие пирожки, в случае удачного расположения комплекса, планировок, решения важных жизненных вопросов, таких как воспитание спортсменов, например.

Создание условий для достижения ими наилучших результатов будет привлекать семьи с детьми, которые занимаются спортом и ставят перед собой большие цели.

Это может быть место, которое выделяется особенным сервисом конкретного дома или ЖК.

Оно привлекает к себе внимание, поскольку выделяется на фоне других новостроек.

Конечно, такие объекты будут пользоваться популярностью, и продажи от поднятия и снижения цены сильно не изменятся. Они дешеветь не будут. Конечно, застройщик будет думать, какие акции еще устроить, чтобы оживить продажи. Вернее, не снизить их темп. Может быть, на квартиры, которые не очень идут. Но они в любом случае должны быть проданы!

Потому что не проданная квартира в новостройке – это неухоженная квартира, это площадь, к которой не приложена рука хозяина, о которой никто не заботится. Это увеличение вероятности затопления квартир, которые находятся под ними. Словом, это не выгодно УК, соседям, ведь жилое помещение должно быть отоплено, стены должны быть оштукатурены, тогда квартиры, находящиеся рядом, хорошо сохраняют тепло. А если квартира бесхозная, то там и щели могут быть, и ветер гуляет, продувая через оконные рамы, через дверь, неплотно прилегающую к стене. Это ухудшает тепловые характеристики всего этажа, всего дома.

В премиум-сегменте цены зависят больше от качества, престижности и расположения новостройки.

Есть мнение, что инвестиции в новостройку – это невыгодно вообще ни на каких этапах. Смелое утверждение! Тем более что расчеты говорят обратное. Ведь инвестиции бывают разные.

…Мы все про деньги да про деньги… А ведь кроме этого есть еще и творческое удовольствие. Например, воплотить свою давнишнюю дизайнерскую мечту. Чем не инвестиция в себя? Поэтому покупка, ремонт и эксплуатация совершенно новой квартиры могут содержать весьма разнообразные полезности.

Давайте все-таки сначала поговорим о деньгах. Инвестиции в новостройку могут быть как в самом начале, на нулевом цикле, так и на более поздних этапах. После чего мы ждем окончания строительства. Рост цены будет – это гарантия сто процентов. Другое дело – на сколько?

Застройщики сейчас устраивают различные акции, делают всевозможные скидки на всем протяжении строительства дома, и за этот период цена на квартиру может варьироваться очень сильно. Не просто расти, а меняться скачкообразно. Есть застройщики, у которых цены постоянно плавают.

Например, в этом месяце вы можете купить однокомнатную квартиру определенной планировки за такую-то сумму, а в следующем месяце эта сумма – невероятно! – на десять процентов может быть повышена. И наоборот. Такие «гуляющие» цены очень трудно предугадать.

Есть тенденция, которая характерна для другого типа застройщиков: квартиры, которые не пользуются спросом и не популярны, либо остались единичные, с определенной планировкой. На них проводятся акции и объявляются скидки. Здесь прогнозы еще в какой-то степени возможны.

А вот вычислить «плавающие» скидки и угадать акционные квартиры, как в первом варианте, довольно сложно. И никакой отдел маркетинга с вами не поделится этой информацией, она считается закрытой.

Поэтому здесь можно только отследить какую-то тенденцию, в течение нескольких месяцев наблюдать за компанией, сделать приблизительный прогноз и приобрести квартиру по одной из таких акций.

Что касается мнения, что в новостройки вообще невыгодно вкладывать ни на каком этапе, то, наверное, такое мнение имеет право на существование. Правильность этого суждения зависит от того, на какую прибыль рассчитывает инвестор. Мы знаем, что, так или иначе, прибыль есть. Другой вопрос – какая?

Если несколько лет назад люди, работающие с новостройками, привыкли, что прибыль от покупки на нулевом цикле и продажи перед сдачей в эксплуатацию у них оценивалась минимум в миллион – полтора миллиона рублей на сегментах эконом, стандарт, то другие цифры они просто не воспринимают. А если еще и вкладываться надо деньгами, мозгами и ремонтом, то это совсем не подходит. Для них.

Но сейчас тоже существует такая возможность. И риски тоже существуют. Риск при покупке новостройки есть всегда, потому что в любой момент, как я уже писала даже Федеральный закон 214-ФЗ не страхует вас, например, от банкротства застройщика, и вы в собственность квартиру уже не получите. Это очень печальная история.