Сергей Рыбаков - Организация бизнеса: грамотное построение своего дела

Необходимо учитывать, что до перехода права собственности на объект недвижимости может быть наложено взыскание за долги продавца даже в том случае, когда он уже передан по акту покупателю.

Сделка должна быть экономически обоснованной. То есть риск поворота сделки в судебном порядке возрастает пропорционально занижению стоимости объекта в договоре. Чем больше в сделке символическая цена, тем выше риск сделки. В свете этого следует запастись заключением независимых оценщиков именно на сумму сделки, чтобы впоследствии документально показать, откуда взялась цена, указанная в договоре.

Поскольку недвижимость обычно покупается на сторонние компании, специально для этого созданные, в том числе оффшоры, реальный новый собственник может быть скрыт от глаз общественности и завуалирован завесой подставных юридических лиц. В условиях современного российского рынка это является большим преимуществом, которым необходимо воспользоваться. Но надо помнить, что все подставные компании оформлены на физических лиц. И эти физические лица должны быть очень надежными и проверенными людьми. Не раз бывали случаи, когда «подставной» генеральный директор проявлял вдруг характер и отказывался выполнять указания реального собственника. Однако ситуация может стать и еще хуже. Подставной генеральный директор просто станет сам распоряжаться недвижимостью: заложит ее, отдаст в аренду на 49 лет или вообще продаст. И формально он имеет на это право. Необходимо понимать, что если реальный собственник решил оставаться в тени, то в подобных ситуациях он не сможет полагаться на защиту закона.

Если же компания сразу приобретает крупную недвижимость, то это всегда событие, если оно происходит в неизбалованном такими объектами регионе. При наличии в своем регионе небольшого количества крупных предприятий фактический переход права собственности на один из них может поднять шум на местном уровне. Это минус покупки, так как нового собственника могут воспринять негативно, но при добровольной продаже объекта продавец также позаботится и о том, чтобы новую компанию дружественно приняли в регионе. При этом покупка крупного объекта является отличным поводом наладить контакты на местном уровне, лично познакомиться с власть имущими людьми и заручиться их поддержкой на будущее.

Законодательство постоянно совершенствуется, закрывая старые пробелы и открывая новые дыры в правовом поле. Появляются новые риски и новые схемы продажи своего бизнеса, более быстрые, менее затратные по налогообложению. Но способ купли-продажи остается самым надежным и безопасным вариантом. Данный способ позволяет минимизировать большинство рисков еще на стадии подготовки документов. Грамотное составление договора поможет предотвратить проблемы в дальнейшем.

Однако надо учитывать, что, когда речь идет о крупном промышленном объекте, последнее слово всегда остается за местными органами власти. Негатив с их стороны может означать разрыв сделки, и хотя сделка формально и соответствует закону, строить бизнес в регионе, где власти отрицательно настроены в отношении собственника, не рискнет никто. По крайней мере, в такой ситуации нивелировать возможные риски для компании станет практически невозможным.

Купля-продажа недвижимости на неоформленной земле

Отдельного внимания заслуживает приобретение недвижимости, когда у продавца не оформлены права на земельный участок под объектом недвижимости.

У собственника недвижимости, земельный участок под которой не оформлен или находится на праве постоянного (бессрочного) пользования, возникает множество вопросов: можно ли продать принадлежащую ему недвижимость, не будет ли проблем при регистрации перехода права собственности на нее, что произойдет с земельным участком и кто же должен нести ответственность за его дальнейшую судьбу.

Соответственно получили наибольшее распространение две ситуации: земельный участок принадлежит собственнику зданий на праве постоянного (бессрочного) пользования; земельный участок никак не оформлен и никаких документов на него не существует. Дополнительной разновидностью последнего случая является вариант, когда земельный участок еще и не сформирован, то есть он вообще не возник как объект недвижимости, который может к кому-либо переходить.

Земельный кодекс соединил судьбу земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (ст. 35 ЗК РФ). Если собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, продает их другому лицу, то покупатель недвижимости приобретает и право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Такой покупатель получает также преимущественное право покупки или аренды такого земельного участка. Если же земельный участок и недвижимость на нем принадлежат одному и тому же лицу, и их собственник изъявляет желание продать исключительно недвижимость без земельного участка, то такие сделки не допускаются (п. 3 ст. 35 ЗК РФ). Они ничтожны.

У собственника зданий, сооружений и иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, есть право пользоваться частью земельного участка, предоставленную под эту недвижимость собственником земли (п. 1 ст. 271 ГК РФ). Соответственно при переходе прав на недвижимость, расположенную на чужом земельном участке, к покупателю переходит право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данной недвижимости.

Если права на земельный участок никак не оформлены, то к покупателю переходит право на использование соответствующей части земельного участка и преимущественное право на его приватизацию. Но что происходит, если земельный участок принадлежит собственнику здания на праве постоянного (бессрочного) пользования?

Дело в том, что ГК РФ четко указывает: если у собственника недвижимости не оформлены права на земельный участок, то у него возникает право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей его частью. Но в то же время ЗК РФ существенно ограничивает такую возможность, так как право постоянного (бессрочного) пользования у предпринимателей (и других субъектов, не указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) должно быть в обязательном порядке переоформлено до 1 января 2008 года и возникать заново не должно.

С момента введения в действие Кодекса, согласно статье 20 ЗК РФ, земля на праве постоянного (бессрочного) пользования может предоставляться только субъектам, тесно связанным с государством, когда оно выступает их собственником (федеральные унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения). Либо когда эти субъекты входят в саму государственную структуру (органы государственной власти и местного самоуправления).