Кен Макэлрой - Азбука инвестирования в недвижимость

Приблизительно двадцать лет тому назад я решил, что стану одним из тех людей, о которых только что говорил.

Я решил добиться успеха, чтобы не зависеть ни от кого, стать своим собственным боссом и обрести финансовую свободу. А в качестве сферы деятельности выбрал управление недвижимостью. Вы можете назвать это инстинктивным влечением, можете – страстью или судьбой. Но я не собирался ждать, пока подвернется какой-нибудь счастливый случай или произойдет чудо. Я решил сделать так, чтобы моя мечта осуществилась во что бы то ни стало, и поэтому начал действовать.

На первых порах, когда я только приступил к управлению моей первой собственностью и начал вести дела в области недвижимости, я совершал множество ошибок, терпел множество неудач и разделял многие широко распространенные заблуждения. Но эти ошибки и заблуждения давали мне возможность выучить по десять уроков – и благодаря им изо дня в день я становился все более сообразительным. Я начал различать определенные образцы, открывать формулы и системы и выстраивать сеть людей, на которых мог рассчитывать. Потребовались время и усилия, но чем с бо́льшим упорством я стремился к своей мечте, тем острее чувствовал, что удача плывет мне в руки, и тем чаще мне подворачивались поистине чудесные возможности.

Может быть, в этом успехе и было немного удачи и волшебства, но это были та удача и то волшебство, которые приходят в результате упорного труда и самой тщательной подготовки. На семинарах Богатого Папы, на которых я часто выступаю, постоянно вижу людей, которые делают еще только первые шаги к своему будущему успеху, – совсем как я почти двадцать лет назад. Многие обладают тем, что им прежде всего необходимо: энергией и целеустремленностью, которые помогут им преодолеть все препятствия и научиться правильно вести свои дела.

К сожалению, на семинарах мне приходится видеть отдельных людей, у которых всего этого нет. Они хотят быстро разбогатеть, но при этом почти или совсем не понимают, какие обязательства необходимо на себя взять, чтобы достичь успеха в бизнесе. У других есть сильное стремление, но недостаточно чисто технических навыков и знаний, которые можно получить только в результате длительного опыта работы. Для них я и написал эту книгу. Она вовсе не о том, «как быстро разбогатеть». Это не книга по мотивации, хотя я надеюсь, что смогу вдохновить вас попытаться воплотить в жизнь ваши мечты, касающиеся инвестиций в недвижимость. Нет, это книга, которая просто раскроет перед вами проверенные методы работы, поможет понять то, что вам непонятно, и быстро научит вести дела любого, кто выбрал инвестирование в недвижимость как путь к финансовой свободе.

Прежде чем мы углубимся в поиски решений вопросов о том, как находить и покупать инвестиционную собственность, а затем и управлять ею, давайте избавимся от определенных мифов, которые, если вы поверите в них, будут мешать вам свободно двигаться вперед. Я думаю, что приведенный ниже список покажется вам знакомым. Может быть, вы сами или кто-то из ваших знакомых уже говорили что-то подобное? Звучат ли какие-либо из этих высказываний в вашей собственной голове, не позволяя вам двигаться вперед? Не парализуют ли они вас, вызывая страх, – несмотря на всю свою лживость? Так давайте же избавимся от них прямо сейчас! Пришло время выбросить за борт этот ненужный хлам!

Люди думают, что для того, чтобы инвестировать в недвижимость, необходимо располагать значительной суммой. Им кажется, что эти деньги должны быть чем-то вроде сбережений, которые обычно собирают на покупку первого дома, или что этим можно заняться только после того, как удалось достигнуть успеха на каком-то другом поприще. Оба представления очень далеки от истины. Вам не нужно иметь сотни тысяч долларов на счете в банке (не говоря уж о миллионах), чтобы инвестировать в недвижимость. Все, что вам необходимо, – это найти и заключить хорошую сделку на недвижимость, которая имела бы смысл в первую очередь с точки зрения потенциальной возможности получить прибыль, а кроме того, необходимо, чтобы эта сделка имела прочный финансовый фундамент.

Чтобы это понять, нам с партнером потребовались годы. Моим самым первым опытом инвестирования в недвижимость было совладение, которое я купил вместе с мебелью и которое собирался сдавать для получения дохода в виде ренты. Это жилье имело две спальни и выставлялось в рамках одной из обширных программ по сдаче жилья внаем. Люди, желающие снять квартиру на выходные, могли звонить и арендовать мое совладение как одно из сотен других, выставляемых на рынок в рамках этой программы. Я, не дрогнув, заплатил 116 тысяч долларов, вынув 20 тысяч долларов из собственного кармана. Тут вы, наверно, подумали: «Вот-вот, я же знаю, что ты обязательно должен был иметь кое-какие наличные, чтобы начать дело в этом бизнесе!»

Да, действительно, я выложил свои деньги – но только потому, что не знал, как это устроить по-другому. Совсем иначе выглядела моя покупка 182-квартирного жилого комплекса в Сан-Сити, Аризона, которую я совершил значительно позже. Общая стоимость этого комплекса была 9 миллионов долларов. Только не закрывайте книгу на этом месте, подумав, что такие суммы не соответствуют вашей «весовой категории», – дайте мне закончить свою историю. Первый платеж составлял 2 миллиона долларов – эти деньги мы собрали с других инвесторов. От себя я дал только почтовый адрес. Бо́льшую часть владения собственностью я предоставил людям, которые дали деньги на первый взнос; в сущности, можно считать, что мы с ними образовали товарищество. Мое умение заинтересовать людей было здесь ни при чем. Основную роль сыграло качество самой сделки – она была настолько выгодной, что у людей появилось сильное желание войти в долю. Этот случай показал мне, что всегда есть много людей, которые готовы ухватиться за хорошие сделки в сфере недвижимости.

Конечно, есть и такие, которые негативно относятся к партнерству в бизнесе, но я считаю, что партнерство – очень важная вещь. В этом случае риск распределяется между многими людьми, что предоставляет возможность иметь небольшую долю в очень многих объектах собственности, вместо того чтобы иметь основную долю – но только в одном-единственном объекте. К тому же доказано, что большие команды могут сделать гораздо больше работы. А как обстоит дело с вознаграждением? Подумайте, какую сделку вы предпочли бы? Ту, когда вам надо заплатить за собственность стоимостью 116 тысяч долларов 20 тысяч из собственного кармана, или ту, когда вы, не вкладывая никаких денег, получаете 10 % от собственности стоимостью 9 миллионов? Между прочим, это составляет 900 тысяч долларов – и я с закрытыми глазами в любое время дня и ночи выбрал бы последнее.