Ирина Зайцева - Недвижимость, которая вас разоряет

Дело в том, что банки смущает риск ипотечного кредитования новостроек, особенно в случае отсутствия залога на период строительства и опасения, что объект не будет достроен. Это неудивительно, поскольку до момента сдачи дома в эксплуатацию и оформления документов на право собственности на квартиру заемщика ипотечного кредита объекта недвижимости вообще не существует. При этом всеми банками признается целесообразность кредитования новостроек, однако на деле к застройщикам и их объектам предъявляются такие требования, что получение кредита становится весьма проблематичным.

Помимо этого, большинство банков готово рассматривать лишь те объекты, которые продаются по договорам инвестирования и долевого участия в строительстве. Что касается кредитования загородной недвижимости, количество программ оставляет желать лучшего, а нередко и сами банки не могут четко сформулировать требования, предъявляемые к объектам.

Иными словами, на практике выходит, что банки готовы кредитовать лишь те объекты, в строительстве которых они принимают непосредственное участие. Существует еще один прием снижения риска – обязательное страхование на этапе строительства. Конечно, данный вариант выгоден для банков, однако делает ипотечное кредитование еще более недоступным для заемщиков.

Операции, связанные с ипотечным кредитованием, формируют отдельную область экономики – ипотечный рынок, отличительными особенностями которого являются:

? долгосрочность кредитования;

? обеспечение кредитов недвижимым имуществом, в большинстве случаев жильем, приобретаемым на кредитные средства;

? достаточно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;

? низкая доходность и высокая надежность ипотечных бумаг;

? обеспечение государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

Субъектами ипотечного рынка являются с одной стороны заемщики, которым кредит необходим для приобретения жилья, с другой – банки и другие кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты и тем самым расширяющие спектр предлагаемых услуг.

Помимо этого, субъектами ипотечного рынка являются продавцы жилья (как физические, так и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, страховые организации, агентства недвижимости, нотариусы, а также органы опеки и попечительства.

Что касается финансовых средств, используемых для ипотечного кредитования, они также имеют свои особенности. Для совершения операций, связанных с ипотекой, необходимы значительные объемы денежных средств, поскольку ипотечные кредиты выдаются на срок 10 лет и более.

Ресурсами ипотеки являются депозиты населения и предприятий на счетах банков (депозиты в коммерческих банках, накопительные счета в специализированных ипотечных банках, а также в строительных сберегательных кассах). Помимо этого, в качестве ресурсов ипотеки выступают «оптовые» источники, включающие средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Следует отметить, что именно они являются оптимальными для осуществления операций по ипотеке.

Ипотечные кредиты отличаются друг от друга следующими условиями:

? максимальный размер кредита;

? условия погашения кредита;

? размер процентной ставки;

? размер регулярного платежа.

Процесс выпуска банками ипотечных облигаций регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора. Что касается деятельности самих банков, она ограничена перечнем операций с низким уровнем риска.

В случае высокой процентной ставки по кредиту регулярные выплаты будут выше, а число заемщиков, соответственно, ниже. Однако, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для ипотечного кредита будут использоваться средства из государственного бюджета для компенсации возможных потерь от инфляции. Кроме того, возможности государственной финансовой поддержки достаточно ограничены, а искусственное занижение процентных ставок не поможет увеличить масштабы ипотечного рынка.

Максимальные сроки кредитования определяются степенью стабильности и прогнозируемости экономической ситуации в стране. Допустимый размер кредита рассчитывается в соответствии с размером дохода будущего заемщика. Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. В данном случае имеет значение и срок кредитования – чем он дольше, тем меньший размер дохода требуется для выдачи кредита, поскольку количество платежей будет выше, а их размеры, соответственно, ниже.

Условия погашения кредита представляют собой выбранный банком вид ипотечного кредита с фиксированной или переменной ставкой процента и равными по сумме или меняющимися от начала к концу срока кредитования платежами.

Вам, наверное, известно, что ипотечные кредиты могут выдаваться под залог жилой или коммерческой недвижимости. Первые отличаются меньшими объемами каждого кредита и большим количество заемщиков. Это неудивительно, поскольку кредиты выдаются под залог квартир в городской местности, причем почти все квартиры стандартны и их оценка не представляет особой сложности.

Что касается кредитов под залог коммерческой недвижимости, они не отличаются стандартностью. Дело в том, что объекты коммерческой недвижимости отличаются друг от друга в большей степени, чем объекты жилой недвижимости. Отличие заключается в месте расположения объекта, его площади, наличии или отсутствии какого-либо обременения и т. д.

Сделки с ипотекой коммерческой недвижимости характеризуются множеством особенностей, не присущих сделкам с жилой недвижимостью. Например, срок кредитования под залог коммерческих объектов может быть значительно короче, поскольку предполагается, что доход, который будет приносить заложенный объект, позволит заемщику выплатить кредит в более короткие сроки и под более высокие проценты.

Следует учитывать, что все операции на рынке ипотеки осуществляются в два этапа. Первый этап, называемый первичным рынком, включает в себя предоставление кредита под залог недвижимости. Учитывая то, что банки предоставляют кредиты на достаточно длительный срок и под невысокий процент, можно сделать вывод, что у них снижается объем доступных денежных средств, необходимых для осуществления сделок.

Таким образом получается, что для продолжения своей деятельности банку необходимо за максимально короткие сроки вернуть себе отданные деньги. Решение данного вопроса принято называть рефинансированием выданных кредитов. Рефинансирование осуществляется посредством вторичного рынка ипотечного кредитования.