Ирина Зайцева - Недвижимость, которая вас разоряет

Как известно, в настоящее время ни одна операция с недвижимостью не может обойтись без информации о стоимости того или иного имущества. В переменчивых рыночных условиях стоимость недвижимости динамична и зависит от факторов и изменений в экономической жизни государства. Поэтому при совершении сделок с недвижимым имуществом возникает необходимость привлечения специалистов, способных дать объективное суждение о стоимости того или иного объекта недвижимости.

В настоящее время профессия оценщика является не только престижной, но и достаточно перспективной. Различные вузы и другие специализированные учебные заведения, несмотря на высокую стоимость программ обучения, не испытывают недостатка в желающих иметь профессию оценщика. Следует отметить, что оценка – это не только наука. Помимо знания теории необходимы значительные творческие способности, поскольку без них, даже при условии безупречного знания теории, невозможно определить истинную стоимость вещей.

Профессиональный оценщик является прежде всего аналитиком, хорошо знакомым с закономерностями функционирования рынка и знающим, какая именно недвижимость особенно ценится на данный момент. Оценщик должен уметь анализировать динамику рынка, что требует совершенных знаний в области экономики и ее факторов. Помимо этого, необходимым для оценщика-профессионала является знание содержания количественных методов оценки.

Работа оценщика проходит в несколько этапов. Сначала определяется задача (цель задания – искомый вид стоимости), затем составляется план оценки (требования к информации, выявление оптимальной методики). После этого производятся сбор и проверка информации об объекте недвижимости (в основном юридические вопросы и данные об экономической деятельности), выбираются оптимальные методы оценки (анализ рынка, дохода и затрат). Последний этап включает обзор фактов и анализ их связи с принципами оценки, статистические и вероятностные показатели, логические рассуждения и, наконец, окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта.

Как вы, наверное, догадались, для проведения такой работы на высшем уровне необходимы фундаментальное образование (тщательное изучение теории и практики оценочной деятельности), наличие навыков аналитического мышления, а также способность находить правильный вариант в затруднительных ситуациях. Таким образом, можно сделать вывод, что теория, практика и объективность суждений являются основополагающими составляющими практической оценки объекта.

Профессиональная оценка необходима при всех сделках с недвижимостью, и в экономической сфере практически не существует областей, в которых можно обойтись без определения стоимости. Оцениваются здания, транспортные средства, сельскохозяйственные земли, компьютерная техника и даже интеллектуальная деятельность. Довольно часто требуется оценка предприятий (для налогообложения, акционирования и привлечения новых пайщиков). Оценки нельзя избежать и при оформлении кредитов под залог недвижимости.

В области ипотечного кредитования оценщик является единственным из основных его участников, кто по закону не имеет имущественного интереса в объекте оценки. В связи с этим следует обратить внимание на то, каким образом оценщик определяет стоимость своих услуг. В том случае, если он хочет получить деньги в процентном соотношении от величины стоимости объекта, на объективную оценку можно не рассчитывать. Гонорар оценщика, получаемый за выполнение работы, никак не зависит от цены сделки или рыночной стоимости залога объекта. В противном случае он не будет объективен при оценке стоимости данного объекта.

Следует отметить, что привлечение оценщика к участию в сделке по приобретению квартиры выгодно как продавцу, так и покупателю (и банку, если сделка совершается при использовании денег по ипотечному кредиту). Объективная оценка со стороны профессионала не позволяет продавцу искусственно завысить цену на продаваемый объект, а покупателю, соответственно, занизить установленную цену. В результате работы грамотного оценщика сделка будет истиной и соответствующей положению дел на рынке недвижимости.

В настоящее время на рынке недвижимости представлено множество специализированных и универсальных оценочных организаций. Следует отметить, что сфера их деятельности постепенно расширяется. Перечень решаемых оценщиками задач разнообразен в той же степени, что и спектр клиентов, в число которых входят частные лица, фонды, государственные и муниципальные предприятия, банки и страховые компании, некоммерческие организации.

Такое разнообразие клиентов, обращающихся к оценщикам, объясняется тем, что объективная оценка имущества позволяет принять правильное решение о покупке, продаже, выдаче кредита, страховании и т. д. Поэтому одним из необходимых условий успешной работы с оценщиком является высокая степень доверия клиента, что требует тщательного подхода к выбору оценщика.

Нотариальная деятельность в России регулируется Основами законодательства РФ о нотариате. В соответствии с данным правовым актом нотариальные действия совершают нотариусы, работающие в государственных учреждениях или занимающиеся частной практикой. Нотариус обязательно должен иметь высшее юридическое образование и стажировку у нотариуса сроком не менее одного года. После этого нотариус сдает квалификационный экзамен и получает лицензию на право заниматься нотариальной деятельностью.

Итак, в обязанности государственных и частных нотариусов входит:

? удовлетворение сделок;

? выдача свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

? наложение и снятие запрещения на отчуждение имущества;

? свидетельство верности копий документов и выписок из них, подлинности подписи на документах, верности перевода документов с одного языка на другой;

? удостоверение факта нахождения физического лица в живых, в определенном месте, тождественности гражданина с лицом, изображенным на фотографии;

? удостоверение времени предъявления документов;

? передача заявлений физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам;

? принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг;

? совершение исполнительных надписей, протестов векселей;

? предъявление чеков к платежам и удостоверение неоплаты чеков;

? прием документов на хранение;

? обеспечение доказательства.

Нотариальным подтверждением сделки (в это число входят и сделки с недвижимостью) является удостоверяющая подпись нотариуса на документе. Прежде чем удостоверить сделку, определяют дееспособность граждан и проверяют правоспособность юридических лиц, участвующих в совершении сделки.