Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) существуют в стране с конца 70-х годов. Схема обкатана и сомнений не вызывает. К тому же законодательство в этой сфере не изменилось.

Застройщик организует ЖСК только для одного дома (или жилого комплекса) лишь на период строительства. Как только пайщики кооператива получат право собственности на квартиры, они смогут выбирать: оставаться кооперативом или организовывать товарищество собственников жилья.

Оснований для отказа гражданам, желающим вступить в кооператив, у застройщика нет. Обычная практика – заявление, уплата вступительного взноса, который закладывается в стоимость будущей квартиры, внесение денег по индивидуальной схеме и уплата ежегодных взносов в период строительства. Между застройщиком и ЖСК заключен договор на продажу квартир в строящемся доме. Невостребованные квартиры останутся в собственности застройщика.

При такой схеме неизбежны дополнительные расходы: «спрятанная» в цену квадратного метра оплата услуг застройщика, а также официальные дополнительные взносы. Поскольку ЖСК создает застройщик и ставит во главе «своего» человека, рассчитывать придется только на честность компании.

Компания-застройщик выпускает векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продает их участнику строительства. Таким образом, застройщик получает деньги от НЕдольщика. Эти векселя служат залогом при заключении предварительного договора купли-продажи.

Обладатель векселей может (по завершении строительства) получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастает в окончательный) или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами.

Объем выпуска известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от продажной цены на начальной и предполагаемой конечной стадии строительства – после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена и не может меняться.

Поскольку вексель – безусловное обязательство, если он не будет оплачен, можно обращаться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Кроме этого, все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения (по закону!).

Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.

Обычно частные инвесторы вкладывают векселя в покупку квартир в начале строительства и при полной оплате (в выгодный для себя момент) продают ее по договору переуступки и получают доход в виде разницы в ценах. При частичной оплате переуступку обычно нужно согласовывать с застройщиком. В любом случае возникает вопрос оперативности возврата своих денег.

Если клиент хочет выйти из строительства, имея на руках векселя, это существенно проще – не надо составлять договор цессии, испрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика и т. д. Минимальный доход инвестора определяется на момент вложения средств и равен доходности по векселям.

Держатель векселя получит выгоду в любом случае: погасит ли он векселя в течение или по окончании строительства или получит за них квартиру.

На спокойном рынке векселя выступают выгодным инструментом, достаточно близким к фондовому рынку. Они торгуются на некоторых площадках в Интернете – РБК (РосБизнесКонсалт), НКС (Национальная котировальная система).

Вексель на руках означает, что застройщик занял у вас денег, которые позже вернет с процентами. Наличие векселей не означает обязательств передать квартиру. Схема очевидно выгодна для спекуляций на строительном рынке. Приобретение жилья по этой схеме может оказаться дороже, чем по любой другой.

Предварительный договор (как утверждают застройщики), в отличие от договора долевого участия, прописан в Гражданском кодексе. Застройщики использовали этот способ и раньше, при строительстве бюджетных объектов, по которым финансирование осуществлялось не тогда, когда оно было необходимо, а тогда, когда бюджет выделял деньги.

По предварительному договору стороны (застройщик и инвестор) обязуются через определенное время после завершения строительства заключить договор купли-продажи, по которому инвестор получит квартиру (если, конечно, он ее оплатил).

В предварительном договоре указаны все характеристики будущей квартиры – адрес, этаж, метраж… В качестве приложения фигурирует схема оплаты.

Как и в долевом договоре, в предварительном договоре есть пункт о праве застройщика расторгнуть договор в одностороннем порядке, здесь могут быть прописаны штрафные санкции и право застройщика увеличить цену.

Чтобы обезопасить себя, застройщик подчеркивает: покупатель должен сознавать, что заключает не долевой договор, а лишь предварительный, по которому он получает обязательства застройщика позже совершить сделку купли-продажи.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор купли-продажи может заключать только собственник. Следовательно, предварительный договор должен подписывать тоже собственник. Есть еще один нюанс: для заключения предварительного договора необходимо определить все существенные условия основного договора, но пока дом не построен и не зарегистрирован, невозможно четко идентифицировать предмет купли-продажи – квартиры не существует.

В Гражданском кодексе описан механизм заключения предварительного договора, но там ничего не сказано об оплате. По мнению многих специалистов, оплата по предварительному договору не может быть стопроцентной, иначе он может быть признан притворной сделкой и средством ухода от заключения договора долевого участия в соответствии с ФЗ-214. По предварительному договору дольщик может зарегистрировать право собственности на квартиру только после заключения основного договора, который появится после сдачи дома госкомиссии и регистрации застройщиком права собственности на все квартиры этого дома.

Может случиться, что застройщик не сумеет получить такое право – в силу разных причин или умышленно. Дольщику придется обращаться в суд, который не может заставить застройщика заключить договор купли-продажи: застройщик – не собственник.

После госприемки застройщик сначала регистрирует все квартиры в доме на себя, и лишь потом, после заключения договора купли-продажи, права собственности на квартиру получает частный инвестор.

Текст поправок к действующему закону о защите прав дольщиков столь же пространен, сколь и сам ФЗ-214. Немного места отведено в нем и новой схеме – жилищным сертификатам, которые на самом деле являются облигациями. Этот способ привлечения средств известен давно и используется в разных отраслях. В строительстве схема работает плохо и редко используется, поскольку подразумевает раскрытие финансовой информации о компании-застройщике, что для большинства крайне нежелательно. Кроме того, в обеспечение облигационного займа необходимы гарантии. Обычно речь идет о материальных активах эмитента в виде производственного предприятия, земельных участков или дорогостоящей строительной техники.