Алена Нариньяни - Как оформить беспроцентный кредит

В случае продажи предмета ипотеки о своем решении необходимо поставить в известность банк, в лице персонального менеджера, и найти покупателя. Кстати, чем быстрее это будет сделано, тем лучше. Сама продажа недвижимости может осуществляться по двум схемам. Первая предполагает получение разрешения банка на продажу недвижимости, отягощенной ипотекой. В таком случае к новому собственнику переходят все права и обязанности участника договора ипотеки, в том числе обязательство погасить кредит. Такой вариант достаточно сложен с практической точки зрения: вероятно, что поиски покупателя при таких условиях закончатся безуспешно. Кроме того, этот вариант обещает вернуть заемщику средства, затраченные на первый взнос и внесенные платежи, но не более. А ведь жилье могло подорожать за время пользования кредитом весьма существенно.

Вторая схема значительно проще и выгоднее для заемщика. Для реализации второй схемы достаточно уведомить потенциального покупателя о том, что квартира находится в залоге у банка. В таком случае сделку купли-продажи необходимо будет провести в банке, поскольку запрет с нее будет им снят только после полного погашения обязательств по кредитному договору. В таком случае заемщик сможет не только вернуть потраченные на выплату кредита средства, но и получить дополнительный доход. Конечно, это будет доступно заемщику только до тех пор, пока цены на недвижимость растут. Если рынок начнет «падать», то о доходе придется забыть. Более того, даже не все отданные банку деньги удастся вернуть.

Дополнительные трудности при продаже ипотечного жилья могут возникнуть, если в квартире, выступающей залогом, прописан ребенок, инвалид и люди, которых по жилищному кодексу нельзя лишить жилья.

При этих обстоятельствах закон на стороне заемщика, а семья под давлением банка сможет продать квартиру только тогда, когда есть жилплощадь, куда она сможет переехать. В противном случае, если, к примеру, в семье есть ребенок, орган опеки и попечительства не выдаст разрешения на продажу жилья и сделка не состоится. Правда, банки обычно не допускают прописки «охраняемых» лиц на жилплощади до завершения выплаты ипотечного кредита.

Многие полагают, что в случае банкротства банка смогут освободиться и от обязательств перед ним. На самом деле это не так! После принятия решения о ликвидации банковского учреждения все его активы, в том числе и дебиторская задолженность, будут проданы на торгах для погашения обязательств самого банка перед его кредиторами и вкладчиками. Так что в данном случае у заемщика только сменится кредитор, а долг никуда не исчезнет. О чем не следует забывать должнику в данной ситуации, так это о своих правах. В Гражданском кодексе зафиксирована норма, которая запрещает изменение условий кредитования в случае смены кредитора.

Если финансовое положение заемщика резко меняется в лучшую сторону, то у многих возникает желание избавиться от порядком надоевших долгов. В таком случае все, конечно, намного проще, чем при невозможности погашать кредит, но и здесь заемщика могут ожидать «подводные камни». В первую очередь, это касается штрафных санкций за досрочное погашение, которые широко практикуются банками. Особенно часто штрафы используются при аннуитетной схеме погашения кредита (когда выплачивается фиксированная сумма, независимо от остатка по кредиту). В этом случае штрафные санкции колеблются в пределах 1–2% переплаченной досрочно суммы. Информацию о наличии штрафов за досрочное погашение (есть или нет) можно получить по «горячей линии» или непосредственно в отделении, а вот размер этих штрафов заемщик зачастую узнает только из договора. Поэтому прежде, чем заключать договор, обязательно поинтересуйтесь, есть ли у банка мораторий на досрочные выплаты, если есть, то на какой срок, и какие предполагаются штрафы. Это сэкономит вам нервы и деньги в будущем.

Бывает так, что человеку из-за небезупречной кредитной истории отказывают в выдаче того самого кредита. И если, например, вы уже брали деньги в долг у банка и собираетесь, скажем, приобрести в кредит автомобиль, вам необходимо точно знать, что банк не откажет в займе на крупную сумму. Кроме того, кредитная история заемщика может также повлиять на проценты по займу.

Именно в таких случаях пригодится знание своей собственной кредитной истории. Но из чего же она складывается, и какой бывает, и главное – как можно узнать свою кредитную историю?

Кредитной историей принято называть совокупность данных о заемщике. Иными словами это точная информация, которая содержит все сведения о принятых вами на себя обязательствах по договорам займа (кредита), и соответственно сведения об исполнении или не исполнении этих обязательств. Итак, в состав КИ входят три обязательные части:

• Личные данные, сведения о заемщике, по которым можно его идентифицировать. Если заемщик является физическим лицом, то в этой части будут прописаны его фамилия, имя, отчество, семейное положение, паспортные данные, образование, место работы и т. д. Если заемщиком является юридическое лицо, то о нем будет написано следующее: полное и сокращенное наименование компании юрлица, его ИНН, ОГРН и другие данные;

• Основная часть, собственно, содержит информацию о самих обязательствах, взятых на себя заемщиком, и дополнительные сведения о нем. Информация об обязательствах включает в себя указание взятой суммы, разумеется, срока исполнения, срока уплаты процентов, размера непогашенной задолженности и т. п.;

• В последней дополнительной части обычно указываются сведения о кредиторе или кредиторах заемщика, а также о пользователях кредитной истории; в общем, обо всех источниках которые сформировали кредитную историю. Эта часть информации является закрытой, и ни в нее, ни также в любую другую часть КИ ни в коем случае не может быть внесена личная информация, которая не имеет отношения к обязательствам заемщика как субъекта кредитной истории (так например, сюда не могут быть внесены медицинские данные и т. п.). И уж тем более: в КИ не может входить информация о каких бы то ни было совершенных заемщиком покупках, а также там не должно быть сведений о его имуществе.