Сергей Братановский - Управление градостроительным комплексом в россии (административно-правовой аспект)

При отношениях такого характера отсутствовала самостоятельность предприятий в распоряжении возведёнными объектами. За исключением ведомственного жилья вопросы, связанные с заселением и последующей эксплуатацией многоквартирных домов, находилась в ведении местных Советов, которые несли расходы, связанные с содержанием объектов. Очерёдность предоставления жилья определялась на основании списков граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые велись местными Советами на основании списков, предоставляемых предприятиями. [218]

Несмотря на доминирование административно-правовой составляющей во всех строительных отношениях с участием предприятий и организаций, в тех случаях когда договоры о долевом участии в строительстве заключались предприятиями за счёт собственных свободных от планов деятельности денежных средств, в научной литературе предлагалось квалифицировать подобные соглашения как договоры о совместной деятельности. [219]

Выделение института совместной деятельности на фоне административных отношений проводилось на основе установления самостоятельного гражданско-правового юридического содержания данного, договора, определяемого наличием у дольщиков права на распределение квартир по своему усмотрению и участие в покрытии общих расходов и убытков. [220]

На сегодняшний день понятие «долевое участие в строительстве» при различных соотношениях правовых элементов и субъектного состава участников в договорной практике применяются без чёткой определённости юридического режима данных отношений. Учитывая, что природа экономических и правовых отношений в условиях рынка коренным образом изменилась и существовавшее административно-правовое регулирование долевого участия в строительстве в значительной мере уступило договорному, всё же отметим существующую организационно-правовую составляющую в указанном виде договоров которая находит своё проявление: 1) в наличии элементов организации и координации действий инвесторов со стороны императивных субъектов этих отношений – застройщиков; 2) в исключительности или превосходстве объёма управленческой компетенции администрации строительных организаций, нежели у инвесторов – физических и юридических лиц.

Совместный характер деятельности сторон вытекает из объединения их личного участия в строительстве объекта. Факт подписания договора несколькими лицами дольщиками (инвесторами) свидетельствует об осведомлённости каждого субъекта возникающих отношений о других участниках договора и предполагает наличие общего волеизъявления на осуществление строительства с указанием поименованных в договоре лиц, тем самым, придавая соглашению как общецелевой, так и координируемый характер.

Ближе к совместной деятельности договоры, по условиям которых в состав обязанности дольщиков входят действия, без исполнения которых осуществление строительства в определённом договором составе не представляется возможным. Роль организационно-правового регулирования в данном случае состоит в том, что застройщик (управленческий орган строительной организации), например, определяет какой из дольщиков будет получать участок под застройку, какой оформлять проектную документацию, далее – производить корректировку данной документации, выполнять строительные работы, оплачивать стоимость доли поставкой строительных материалов.

То есть при таком соотношении обязанностей дольщиков возведение объекта возможно только под условием объединения их действий с применением всех элементов управления: организации, регулирования, координации и необходимого (в договорных рамках) контроля. Как показывает изучение практики осуществления долевого строительства дольщики совместно с заказчиком [221]оформляют акты выполненных работ, осуществляют контроль за ходом и качеством строительства, имеют право требовать устранения недостатков. [222]

Анализ приведённых условий свидетельствует о личном участии дольщика в управлении строительными делами наряду с заказчиком и является отличительным признаком наряду с договором простого товарищества эксклюзивного организационно-правового договора.

Важность личного характера участия в строительстве не умаляется и в том случае, если все дольщики обязуются предоставить денежные средства для оплаты строительства объекта. Организационный характер отношений исходит из общности объединения усилий дольщиков, направленных на достижение единого производственного результата. Участие дольщиков в разрешении вопросов строительства может рассматриваться как участие в управлении общими делами.

Принимая во внимание многообразие моделей управленческих отношений, возникающих при долевом строительстве, их правового обоснования, следует рассмотреть вопрос о том, какие принципиальные варианты моделирования отношений возникают при организации долевого участия в строительстве.

Схемы отношений с дольщиками предопределяются тем, «на чьей стороне» находятся дольщики: выполняющей строительные работы подрядной организации или же заказчика, оплачивающего выполнение работ подрядной организации. Экономической предпосылкой заключения таких договоров чаще всего являются недостаточность у заказчика или подрядчика денежных средств, необходимых для финансирования строительства.

Когда многоквартирный дом возводится специализированной организацией, например, домостроительным комбинатом, с целью последующего отчуждения квартир третьим лицам, отношения между строительной организацией и дольщиками отражают в большей степени черты подрядного обязательства, потому что денежные средства дольщиков привлекаются для того, чтобы строительная организация выполнила строительные работы и передала им результат в виде квартир дольщикам. Создавая определённое количество квартир для дольщиков, часть помещений подрядная организация может построить для собственных нужд. При этой модели организационно-правовая составляющая – минимальна.

Если договоры с дольщиками заключает заказчик по договору строительного подряда, то денежные средства дольщиков привлекаются заказчиком для того, чтобы оплатить подрядчику стоимость выполняемых строительных работ. В отношениях между дольщиками и заказчиком отсутствует ярко выраженный подрядный характер и на первое место выступают управленческие организационно-правовые отношения.

Многочисленность заказчиков заставляет строительную организацию в целях упорядочения их действий настаивать на включении в условия договора обязательных организационно-правовых элементов. [223]

Сложность в определении и разграничении правовой природы отношений, возникающих с участием дольщиков ввязывает необходимость в корректировке законодательства. Так, изучение Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» даёт нам основания сделать вывод о необходимости дополнения в ч. 1 ст. 1 этого закона положением о возможности расширения перечня допускаемых законом случаев привлечения денежных средств граждан с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у граждан может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, а не только право вложения средств в соответствии с настоящим законом и законодательством Российской Федерации о жилых накопительных кооперативов. Целесообразно допустить возможность привлечения денежных средств граждан, в случаях, предусмотренных федеральными законами и указами Президента РФ или постановлениями Правительства РФ. Было бы правильным устранить необоснованное установление солидарной ответственности по долгам застройщика банками, представившими кредит застройщику.