Эксперт Эксперт - Эксперт № 38 (2013)

Новостройки возвращаются в Москву?

В августе стабильность московского рынка попытался нарушить генеральный директор «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталев: «В ближайшее время произойдет кардинальный разворот рынка новостроек — от Подмосковья к Москве. Осенью в столице в продажу поступит более трех миллионов квадратных метров жилья в новых проектах — разрешения на строительство будут получены в ближайшее время. К лету 2014 года предложение в пределах МКАД увеличится в разы — до семи миллионов квадратных метров. Такой рост предложения неизбежно оттянет покупательский спрос из Подмосковья в столицу. Для Подмосковья, учитывая огромные объемы строительства, этот отток спроса может оказаться очень болезненным».

Кроме того, Хрусталев предсказывает, что столичные новостройки будут конкурировать с подмосковными ценами: «Представим новый проект на 200 тысяч квадратных метров, который нам предстоит продавать. Это 4000 квартир, которые необходимо реализовать за четыре года. То есть в год надо продавать по 1000 квартир на 5–6 миллиардов рублей. Чтобы выдержать такой график продаж, необходимо будет снизить цены на 10–15 процентов по отношению к нынешнему уровню».

Определенный резон в словах эксперта есть. Стремительный рост числа новостроек и цен на жилье в Подмосковье был во многом вызван ограничениями на застройку в Москве, которые ввел мэр Сергей Собянинпочти три года назад. Стройка в столице резко сократилась, и пустое рыночное пространство захватили новостройки в Подмосковье. При этом понятно, что большинство покупателей заинтересованы в жилье именно в Москве, а Подмосковье лишь более дешевый заменитель. Однако в последний год риторика столичного мэра резко изменилась, теперь он — за высокие объемы строительства жилья в Москве. Так что ситуация будет постепенно меняться.

Заметим, что у застройщиков и риэлтеров заявление Хрусталева о резком развороте рынка вызвало скепсис. Ведь пока подтверждений этому тренду не видно: стройка в Москве растет очень медленно. Кроме того, у Хрусталева репутация крайне агрессивного игрока, склонного к резким заявлениям в целях манипуляции рынком. Так, полтора года назад он активно продвигал идею затоваривания рынка новостроек Подмосковья, предсказывал апокалиптический сценарий: стагнация, резкий спад цен, замороженные стройки, обманутые дольщики и так далее. Этот сценарий не реализовался. Реализуется ли новый, станет понятно к концу осени, когда будет ясен объем подтвержденных строительных проектов.

Со школами, но без рабочих мест

Важный сюжет для рынка новостроек — попытки властей навести порядок в градостроительной сфере. В первую очередь это касается Подмосковья и Новой Москвы, где власти пытаются в ручном режиме ввести жесткие правила по строительству социальной инфраструктуры и созданию рабочих мест. В течение многих лет девелоперы, вступив в сговор с чиновниками, хронически не выполняли свои обязательства по строительству школ и детских садов. Жилые дома строили и продавали, а по завершении проекта о прочих обязательствах забывали. Сейчас власти намного четче отслеживают договоренности с девелоперами. Иногда они даже пытаются навязать опережающее строительство инфраструктуры. Последнее, впрочем, лишено смысла: построенная школа будет стоять пустой, пока не завершены и не заселены жилые дома. К тому же такое требование резко ухудшает финансовые показатели проекта. Однако прогресс в сфере контроля над девелоперами очевиден: застройщики теперь понимают, что строительства школ и детских садов им не избежать.

Все гораздо хуже с рабочими местами за МКАД, которые должны помочь снизить ежедневную маятниковую миграцию «окраина — центр города». Эффективных механизмов по их созданию пока нет. Власти могут заставить девелопера зарезервировать часть территории крупного проекта под технопарк, гостиницу или офисный центр, но в большинстве проектов такие объекты вряд ли возникнут. Более того, под маркой создания рабочих мест застройщики вставляют в свои проекты гостинично-административные комплексы, которые на самом деле будут просто комплексами апартаментов. С большой вероятностью можно предположить, что новые жилые проекты за МКАД станут обычными спальными районами без рабочих мест.

Подмосковное правительство уже выдало разрешения на строительство 18 млн кв. м многоэтажного жилья, так что на четыре-пять лет работы девелоперам хватит

Фото: photoxpress.ru

В неясном статусе

Главный тренд рынка новостроек 2013 года — резкий рост объема апартаментов. История сегмента проста: в середине 2000-х власти, чтобы спасти проект «Москва-Сити», разрешили в небоскребах вместо части офисов сделать апартаменты. Три года спустя компания KR Properties запустила комплекс с апартаментами в рамках проекта «Даниловская мануфактура». Покупатели хорошо приняли апартаменты, несмотря на их неясный статус: по документам это нежилое помещение, а используется фактически как квартира. Власти не отреагировали на проект квазижилья, и тогда начался бум. Большую часть невостребованных после кризиса офисных проектов города стали переделывать под апартаменты.

В 2012 году этот рынок практически удвоился и составил 2000 апартаментов общей площадью 250 тыс. квадратных метров. В 2013-м сегмент продолжает активно расти: сейчас в Москве строится уже порядка 50 комплексов с апартаментами. В ближайшее время сегмент, по оценкам специалистов, может составить до 25–30% от общего числа новостроек Москвы.

В среднем апартаменты дешевле аналогичных квартир на 10–20%. Связано это с невозможностью прописаться в таком жилье, с более высокими коммунальными платежами и с уже упоминавшимся неясным юридическим статусом. «Скорость продаж в проектах с апартаментами в среднем в два раза ниже, чем в новостройках с классическими квартирами», — считает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. Интересный тренд последнего полугодия — выход на рынок крупных комплексов апартаментов экономкласса: «Водный», «Фили Град». В одном из таких комплексов — «Царицыно-2» — самые низкие цены в столице: от 104 тыс. рублей за квадратный метр.

Строительство апартаментов крайне выгодно для девелоперов. Возводя квазижилье, застройщик может не соблюдать нормы по инсоляции и не строить социальную инфраструктуру — школы и детские сады. Столичные власти больше полугода обещают внести ясность, но фактически существование такого «серого» сегмента недвижимости их устраивает.

В целом состояние рынка новостроек вряд ли можно назвать устойчивым, особенно на фоне фактической остановки роста российской экономики. Один из негативных сигналов: резкое сокращение темпов прироста ипотеки. Если пару лет назад она увеличивалась на 90% в год, то сейчас — на 25%. А ипотека, несмотря на почти запретительную ставку в 12–14%, крайне важна для рынка. В некоторых новостройках доля ипотечных покупателей превышает половину. При этом в последнее время быстро растет число потенциально рискованных заемщиков — например, одиноких работающих женщин с детьми.