Эксперт Эксперт - Эксперт № 47 (2013)

На загородном рынке хороший пример для сравнения — поселки Довиль и Трувиль соответственно на 11-м и 18-м километрах Минского шоссе. Их застройщик, компания «Мирум», в конце 1990-х совершила революцию на Рублевке, построив поселок Николино. Вместо привычных шестиметровых заборов в поселке были невысокие живые изгороди, а 25% драгоценной рублевской земли в проекте было отдано под общественные территории с озерами и прогулочными зонами. В Довиле, где стройка начата в 2004 году, застройщик пошел еще дальше. Огромный пруд занимает 16 га, вокруг него — лесная общественная зона, а все дома стилизованы под знаменитый французский курорт Довиль. Причем это тот случай, когда стилизация усилиями французских архитекторов и за счет качественных материалов удалась. Довиль выглядит редким случаем действительно оригинального и качественного поселка с высоким уровнем жизни. Несовременны в Довиле лишь большие участки и чрезмерные по нынешним временам площади. Средний дом имеет площадь 600–700 кв. м и стоит 5–7 млн долларов. После девяти лет строительства непроданными осталось 20% домов, и чтобы их реализовать, в поселке начали маркетинговую кампанию и осенью впервые пустили журналистов на свою территорию. До этого застройщик много лет обходился без рекламы.

Поселок Трувиль, можно сказать, более современная версия Довиля. Строить его начали уже после 2008 года. Большинство домов имеет площадь 350–420 кв. м. Их стоимость — 1,8–2,7 млн долларов. Инфраструктура поселка будет не столь разнообразной, как в Довиле. Соответственно меньше и цена эксплуатации. В духе современных тенденций значительную часть предложения составляют таунхаусы и дуплексы. Можно сказать, что пример поселков Довиль и Трувиль вполне наглядно отражает эволюцию загородного элитного рынка.

Луиза Улановская

Луиза Улановская, руководитель департамента маркетинга и продаж компании "Газпромбанк-Инвест":

- На первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья сегодня представлено порядка 30 проектов. Большинство из них сосредоточено на Новорижском (35 процентов от объема предложений) и Рублево-Успенском (23 процента) шоссе. Средняя стоимость квадратного метра элитной загородной недвижимости - около 4,5 тысячи долларов. Новые проекты в сегменте высокобюджетного загородного жилья появляются весьма редко, это связано в том числе с дефицитом ликвидных земельных участков под такое строительство.

Докризисный ажиотажный рост рынка с большим количеством инвестиционных сделок на ранних стадиях строительства сменился вдумчивым подходом покупателей к выбору недвижимости. На смену "тысячеметровым дворцам с башенками" пришли стилистически выверенные, концептуальные проекты, как правило, с домами площадью не больше 600-800 квадратных метров и участками до 50-70 соток. До кризиса загородные коттеджи "улетали" за рекордные 0,5-3 месяца, сейчас срок экспозиции по элитной загородке, как правило, не менее 6-12 месяцев.

Алексей Чеботарев

По итогам 2013-го ввод коммерческой недвижимости обещает стать рекордным за последние три года, и в ближайшие пару лет бум на рынке торговых площадей продолжится. В офисном сегменте все не так оптимистично

Гигантский ТРЦ «Авиа Парк», который будет открыт в 2014 году, станет полноформатным универмагом европейского образца (department store), редким для сегодняшней России

Фото: Олег Сердечников

Объемы сдачи объектов торговой и офисной недвижимости Московского региона выходят на докризисные показатели, в основном за счет ввода законсервированных долгостроев. Прежде всего это касается торгово-развлекательных центров, притягивающих сегодня основную долю инвестиций на рынке коммерческой недвижимости.

Офисный рынок, несмотря на заметный прирост новых площадей в этом году, в будущем ожидает более сдержанная динамика инвестиций — оптимизма по поводу бурного развития бизнеса, сопровождающегося повышенным спросом на офисы, у участников рынка нет.

Новые мегамоллы

В 2013 году в Москве будет введено 370 тыс. кв. м новых торговых центров, прогнозирует Colliers International, — на 100% больше прошлогодних показателей. По оценке NAI Becar, общий объем торговых площадей Москвы к концу 2013 года составит порядка 7,891 млн кв. м.

«Мы ожидаем ввода большого количества объектов, — говорит управляющий партнер Colliers International в России Николай Казанский. — Дело в том, что сейчас достроили многое из того, что закладывали в 2011–2012 годах. Стратегически в ближайшие несколько лет будет рост количества объектов и площадей. Тем более что в России примерно 500 качественных торговых центров, а, скажем, в Польше — 400. Тогда как товарооборот ритейла в России больше в несколько раз».

Действительно, Москва по-прежнему занимает одно из последних мест по показателю обеспеченности населения площадями в качественных ТЦ по сравнению с восточноевропейскими столицами и всего лишь шестое место среди российских городов-миллионников. Все опрошенные «Экспертом» специалисты по торговой недвижимости уверены, что необъятный московский рынок легко переварит запланированные объемы.

В третьем квартале на рынок вышли четыре объекта, крупнейший — ТРЦ «Райкин Плаза» (девелопер — ГК «Ташир», общая площадь — 75 тыс. кв. м). До конца года ожидается открытие третьей очереди в ТЦ «Отрада» площадью 140 тыс. кв. м и еще шести торговых центров. Самые масштабные — GoodZone (австрийская компания Immofinanz, 120 тыс. кв. м), «Реутов Парк» (Amma Development, 90 тыс. кв. м) и «Весна!» (Central Properties / Alto Assets, 126 тыс. кв. м).

«В следующем году мы ожидаем еще более высоких показателей: общая площадь московских торговых центров, которые обещают сдать в эксплуатацию в 2014 году, составляет немногим менее миллиона квадратных метров. Хотя, по нашим прогнозам, новое предложение не превысит 500 тысяч квадратных метров, — говорит заместитель руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Олеся Дзюба. — Если сейчас обеспеченность торговыми площадями на тысячу москвичей составляет 303 квадратных метра, то к концу 2014 года этот показатель может достигнуть 361 квадратного метра».

Большая часть моллов возводится в черте «старой Москвы». Хотя ГК «Ташир» анонсировала строительство на территории Новой Москвы первого ТРЦ «Рио» общей площадью 70 тыс. кв. м, а компания бывшего сенатора Сергея ГордееваPraktika Development намерена строить торговй центр близ будущей станции метро «Саларьево». Однако большинство экспертов пока относятся к освоению новых городских земель настороженно. «А сколько людей будет жить в Новой Москве? Скажите мне, сколько там будет нового жилья, и я скажу вам, сколько там будет торговых центров», — говорит Николай Казанский.