Эксперт Эксперт - Эксперт № 14 (2014)

ЗИЛ — одна из главных промзон, где планируется масштабный проект реновации

Фото: РИА Новости

«Запас свободных земель для застройки в границах “старой” Москвы практически исчерпан, — говорит Петр Садовничий. — Сегодня в старых границах столицы девять из десяти участков предполагают редевелопмент. Это большой и, пожалуй, единственный резерв, который можно и нужно использовать. Однако реализация таких проектов довольно сложный процесс, который под силу только крупным и опытным девелоперам».

Строго говоря, в «старой» Москве продолжается и точечная застройка — но вместо многоквартирных домов возводят апартаменты. Увеличение их числа стало еще одной заметной тенденцией рынка. «Объем предложения апартаментов увеличился за 2013 год вдвое (проекты реконструкции, новое строительство), в 2014-м уже появились пять новых проектов такого формата, — рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании “НДВ-Недвижимость” Елизавета Гудзь. — А увеличение доли апартаментов комфорт-класса составило 18 процентов (с 4 до 22 процентов)».

Среди заявленных проектов, в составе которых есть апартаменты, участникам рынка особенно запомнились «Лайнер» компании «Интеко» на северо-западе Москвы, Art-Residence от застройщика Stone Hedge в Северном округе столицы, строящаяся рядом с Москвой-Сити «Резиденция Моне» и Loft 17 от компании Red Development. А также проект «Искра-парк», заявленный компанией «Галс-Девелопмент» на международной выставке MIPIM. Это квартал из девяти зданий переменной этажности (5–20 этажей). Общая площадь комплекса составляет 234 тыс. кв. м, из них около 76 тыс. кв. м приходится на жилые апартаменты. Объем инвестиций в строительство составит 20,5 млрд рублей, завершить проект планируется к концу 2016 года.

«Апартаментов на рынок выходит больше, чем квартир, — говорит генеральный директор “Метриум Групп” Мария Литинецкая. — Это тенденция, которая началась в 2012–2013 годах. Каждый год объем предложения удваивается, комплексы апартаментов сейчас уже занимают 30 процентов рынка жилья. Но у меня сложилось ощущение, что правительство Москвы намерено ужесточить требования. Если появятся обязательства по проектированию социальной инфраструктуры, социальные обременения, то имеющегося сейчас дисконта не будет».

Подтверждением грядущего ужесточения требований к апартаментам стало оглашение официальной позиции города относительно их формата, которое участники рынка уже назвали важным событием первого квартала. Нормы по строительству апартаментов будут максимально приближены к жилью, в том числе с точки зрения обеспечения социальной инфраструктурой.

«В апартаментах нельзя прописаться, — отмечает заместитель генерального директора по маркетингу компании “Пересвет-Инвест” Ирина Кирсанова. — То есть их покупают как второе жилье. Но если у тебя есть другое жилье, то коммунальные платежи больше. Плюс расходы на управляющую компанию, которая обязательно должна быть в апартаментах. Поэтому хотя апартаменты дешевле, спрос на квартиры высок и сохранится на том же уровне. На апартаменты — в зависимости от того, насколько сам проект концептуально интересен. В целом скоро апартаментов будет меньше, потому что выдают мало разрешений на точечное строительство».

Каждый новый проект возведения массового жилья в Подмосковье усиливает конкуренцию между застройщиками

Фото: Алексей Андреев

В ожидании конца ипотеки

Пока на рынке сохраняется высокий спрос, застройщики и риэлтеры стараются использовать его полностью. «Задирать цены никто не будет, поскольку все понимают, что покупательная способность ограниченна, — говорит Мария Литинецкая. — Крупные проекты вообще сильно цены не поднимали: они понимают, что если ипотечники отвалятся, то снизится спрос. Никто не хочет входить в кризис с большим объемом непроданных квартир».

А в том, что такие квартиры появятся, никто на рынке не сомневается. «Все хорошо, когда у вас на долю ипотечных контрактов приходится не более 30 процентов, — говорит Алексей Белоусов. — Если 50 процентов и более — это серьезный повод подумать, насколько бизнес будет зависим от банковского сектора. В нашем сегменте (бизнес-класс. — “Эксперт”) не более 30 процентов, как правило. Но у нас не только ипотеки меньше, у нас и заемщики другие, более обеспеченные. А в “экономе”, как только происходят потрясения, начинают расти просрочка и неплатежи». По словам Белоусова, там, где число ипотечных сделок превышает 50%, в ближайшем будущем вероятно снижение цен.

«ЦБ поднял процентную ставку, все ожидают поднятия ставок по ипотеке, — говорит Мария Литинецкая. — Если ужесточат требования к заемщикам по ипотеке, начнется отток покупателей в эконом- и комфорт-классах, где доля ипотечников велика — от 40 до 70 процентов в зависимости от проектов».

По оценкам опрошенных «Экспертом» застройщиков экономкласса, объем ипотеки в крупных компаниях не так велик — от 30 до 45% договоров. В ГК «Мортон», где 43% сделок ипотечные, уверены, что опасаться нечего. «У нас в принципе все продается в последнее время по спецпредложениям, — говорит PR-директор компании Игорь Ладычук. — И поэтому даже если на один процентный пункт платежи по кредитам вырастут, человек не откажется от приобретения жилья по ипотеке. По спецпрограммам кредитования процентные ставки ниже на полтора-два процентных пункта, проще получить кредит».

«Не так уж часто заемщики и банки выбирали и выбирают совместные с застройщиками программы, — заочно парирует Мария Литинецкая. — И даже в том случае, когда кредит клиенту был одобрен в офисе застройщика, условия могут быть пересмотрены — и пересматриваются — перед выдачей кредита по тем или иным соображениям финансовой организации».

Новая Москва приближается к старой, Подмосковье отдаляется

«Сегодня говорить об “исходе” новостроек за МКАД уже не приходится. У СУ-155 есть перспективные проекты в Москве: Перовское шоссе, 21, на месте выводимого за черту города завода “Станкоагрегат”, и на улице Бочкова, на месте выводимого Калибровского завода», — рассказал «Эксперту» Владимир Кочубей, представитель другого крупнейшего в регионе застройщика жилья экономкласса — ГК СУ-155. Но, возможно, эти проекты станут последними в «старой» Москве: большинство участников рынка считают, что новостройки экономкласса ушли за МКАД безвозвратно.

«Строить в “старой” Москве экономкласс слишком дорого, потому что недешево стоит рекультивация промзон и обновление коммуникаций, — говорит глава российского представительства компании Rossmils Алексей Могила. — После столь серьезных капиталовложений можно строить только бизнес-класс или элитное жилье. А в Новой Москве начинают улучшать инфраструктуру, строят новые дороги. И Новая Москва, и Подмосковье приближаются к Москве по уровню благоустроенности».