Эксперт Эксперт - Эксперт № 24 (2014)

Квартал нового типа с двором-каньоном 420 на 70 метров на Базовской улице в Москве

Предоставлено компанией Terra Auri

Более сложную модель представляет собой расположенный за Митино проект «Микрогород в лесу», который спроектировала компания Speech. Проект очень крупный — более 1 млн кв. м. Дома здесь расставлены по периметру, образуя четкие почти квадратные дворы — 80 на 70 метров, свободные от машин. Первую очередь трудно назвать среднеэтажной застройкой — 12–14 этажей. Однако в следующих очередях этажность должна упасть до приемлемых семи-девяти.

Для создания разнообразного внешнего облика домов «Микрогорода в лесу» едва ли не впервые в России была применена распространенная в мире практика, когда весь комплекс делается не рукой одного проектировщика, а с приглашением сразу нескольких архитектурных бюро. Speech создала для проекта общий дизайн-код и пригласила к проектированию отдельных зданий иностранных партнеров. Каждая секция больших многоквартирных комплексов имеет свои фасады, за счет этого должен создаваться эффект исторического европейского города, где квартал состоит из разных домов. Эти приемы должны обеспечить разнообразие в рамках общего стилистического единства.

Ханс Штиман, посмотрев проект на Базовской улице в рамках первого Московского архитектурного форума, не признал этот опыт квартальной застройкой: «Это опять Корбюзье. Все те же огромные общие дворы и большие здания. К тому же в настоящих германских кварталах входы в дома всегда с улицы, а не со двора». Сложнее с «Микрогородом в лесу». Он, конечно, больше похож на город кварталов, но пока выглядит скорее имитацией. В первой очереди не видно активных улиц — они, возможно, появятся потом. Дома «раскрашены», как будто это игра в европейский город. Важно, что кварталы «Микрогорода в лесу» не создают настоящего европейского города. Здесь нет рабочих мест, нет разнообразия функций. Это спальный район рядом с Москвой, декорированный под Европу.

Та же проблема у проекта «Город набережных» (Химки) девелопера Urban Group: полноценного европейского города в отдельно взятом анклаве создать не удается. Впрочем, у этого комплекса есть ряд достоинств. В частности, высота домов не превышает девяти этажей. В проекте чувствуется подлинное разнообразие фасадов, их деталей. Можно даже сказать, что в «Городе набережных» есть особая градостроительная красота, когда наблюдателю интересно, как работает это хитро сконструированное пространство. Впрочем, этот комплекс кварталов с непроезжими дворами вряд ли будет иметь хорошие отзывы в прессе — в среде профессионалов строить в неоклассической манере, хотя это и нравится людям, считается дурным тоном.

«Город набережных» — один из немногих проектов с кварталами в неоклассическом стиле

Предоставлено компанией «Урбан Груп»

Другой комплекс — «Искра-парк» компании «Галс девелопмент» на Ленинградском проспекте представляет собой пример квартала слишком высокой этажности. Высота домов — до 20 этажей, но это будут не отдельно стоящие здания, а почти сплошная стена — периметральная застройка вокруг небольшого внутреннего двора. Причем в этих многоэтажках основные площади будут занимать офисы (свыше 70 тыс. кв. м) и 700 апартаментов — используемые для проживания нежилые помещения, на которые не распространяются многие ограничения для строящегося жилья. Именно это позволило достичь при проектировании высокой плотности застройки: при площади застройки 2,8 га общая площадь комплекса составляет 234 тыс. кв. м. Вряд ли такие решения можно воспринимать как реализацию идеи квартальной застройки в европейском понимании.

В оправдание подобных решений можно сказать, что российские нормы не позволяют создавать плотную европейскую квартальную среду. Существуют требования к инсоляции, в соответствии с которыми в каждую квартиру прямой солнечный свет должен попадать не менее двух часов в сутки. Есть строгие нормы, предписывающие делать массу пожарных дорог и разворотных площадок, и т. д. Все это вынуждает делать большие дворы и высокие дома. Впрочем, вряд ли есть смысл оправдываться. Состояние российского градостроительства таково, что надо ловить любое позитивное движение. Если считать, что стакан наполовину пуст, то российские кварталы пока совсем не задались. Если верить, что он наполовину полон, то можно говорить, что получился какой-то промежуточный тип между микрорайоном и кварталом. Можно видеть позитив уже в том, что девелоперы в этих и других проектах начали беспокоиться о разнообразии фасадов и о дворовых пространствах.

На пути к разнообразному городу

Внедрение квартальной застройки выглядит логичным отражением поворота к урбанизму в целом. Если предыдущие двадцать лет девелоперов заботили только здания, то теперь они действительно пытаются проектировать среду жизни. Однако интерес к форме застройки — это только первый шаг. За ним должно последовать внимание к ее плотности и этажности, к вопросам согласованности новой застройки с транспортной ситуацией, к ландшафтной архитектуре, к созданию сообществ и управлению недвижимостью и т. д. Этими вопросами надо было заниматься лет двадцать назад, но лучше поздно, чем никогда.

При этом квартал действительно не панацея — это лишь один из способов организации пространства. Если посмотреть на столицу, то здесь есть как минимум четыре разных типа застройки: кварталы центра, крупные кварталы сталинской эпохи (например, Ленинский проспект), «строчная» хрущевская застройка и панельные микрорайоны. В Подмосковье есть коттеджи и таунхаусы, появилась малоэтажная застройка с квартирами. У каждого из этих типов есть свои поклонники. И неправильно считать, что все они мечтают жить именно в плотной европейской застройке. Кварталы — это способ создать разнообразие, когда потребители смогут проголосовать своими деньги за один из типов. Другой момент, что свободной конкуренции форматов в России пока нет из-за весьма ригидных градостроительных норм и СНиПов, которые завязаны на микрорайон.

У всех секций комплекса «Микрогород в лесу» свой фасад, что должно создавать эффект исторического квартала из отдельных домов

Фото: Олег Сердечников

В случае Москвы важны два момента. Первый: прогрессивные взгляды главного архитектора и его сторонников пока никак не выражены в официальных городских документах. Инструкцией к действию для девелоперов и архитекторов пока что являются интервью и личные рекомендации. Второй: внедрение квартальной застройки пока слабо осмыслено. В каких случаях такая застройка эффективна? Как она влияет на транспортную ситуацию? Есть ли смысл в строительстве единичного квартала в существующей микрорайонной застройке или плюсы этой системы работают, лишь когда сформирована сетка кварталов? Будут ли улицы работать как активное экономическое пространство для малого бизнеса на окраинах, в спальных районах? Наконец, почему на Mipim, главной девелоперской выставке Европы, в этом году почти не были представлены кварталы от иностранных девелоперов — они вышли из моды или вопрос в чем-то другом? Эти и другие вопросы пока даже не поднимаются.