Инга Коростылева - Сохрани свои деньги и заработай в кризис

Следует четко разделять объекты инвестиций:

1. Готовые активы (имеют правовой статус собственности).

2. Новостройки (строящиеся или завершенные объекты), по которым инвестор получает лишь права требования.

Во время кризиса самыми привлекательными являются инвестиции в готовые объекты, желательно – по минимальным ценам. Наличие прав собственности гарантирует надежность вложений. Кроме того, готовый объект можно сдать в аренду.

Что касается новостроек, то, как отмечалось выше, до последнего времени они считались максимально выгодным вложением средств. Но и пострадали от кризиса сильнее всего. «Ограниченный доступ к источникам финансирования вынудил строительные компании заморозить проекты на ранних стадиях. Чтобы оценить состояние дел в отрасли, мы посетили несколько строительных площадок в Москве. Обращают на себя внимание низкие темпы работ на большинстве площадок. По нашим оценкам, лишь один объект из 16 может быть закончен в срок. Долгосрочные проекты реализуются очень вяло или вообще стоят», – это цитата из отчета аналитиков «Альфа-банка» («Российская недвижимость: тайм-аут»), опубликованного в конце прошлого года. Действительно, Mirax Group объявила о приостановке примерно 83 % проектов общей площадью застройки почти 10 млн кв. м; RGI Internationa l заморозила около 98 %, или приблизительно 2,06 млн кв. м; ЛСР дал обратный ход 2 % проектов (172 300 м 2); «Корстон» заморозил 91 % портфеля (990 000 м 2) и т. д. И это крупные компании, лидеры рынка. Остальные просто не публикуют информацию, не желая сеять панику среди инвесторов.

Кто рискнет вкладывать деньги в воздушные замки, которые, вероятно, никогда не обретут плоть и кровь? «Даже скидки не помогают привлечь покупателей. Норма – 10–15 %, по отдельным объектам – до 50 %. Некоторые девелоперы предлагают нам купить доли в проектах или проект целиком. При этом стоимость для оптового покупателя в среднем на 35–45 % ниже розничной. Желающих все равно мало», – рассказывали в начале года банкиры.

Чтобы инвестиции в новостройки не привели к убыткам, при выборе квартиры в строящемся доме следует учитывать три фактора.

Репутация и надежность застройщика.«Желательно, чтобы объект покупки был социально значимым проектом комплексной застройки эконом-класса, в котором одновременно участвует несколько крупных девелоперов. Они являются предметом более пристально внимания федеральных и региональных властей», – рекомендует один из риэлторов.

Но даже авторитет девелопера не дает стопроцентную гарантию. «Из семи публичных российских застройщиков три, на наш взгляд, находятся в особенно трудной ситуации – ГК ПИК, «Система-Галс» и ЛСР. Все трое имеют крупную краткосрочную задолженность… Неясно, где они найдут деньги для погашения долга, который в конечном итоге может привести к дефолту и (или) банкротству», – писали в конце 2008 года аналитики Юникредит банка. Отметим – речь идет о крупных компаниях. Если они не в состоянии выполнить обязательства перед инвесторами, что говорить об остальных?

Степень готовности объекта.Большой инвестиционный потенциал при умеренных рисках у объектов первичного рынка на завершающей стадии строительства. 80 – 90-процентная готовность дома позволяет надеяться, что в каком бы тяжелом финансовом положении ни оказался девелопер, он сможет довести строительство до конца. «В крайнем случае «эстафету» подхватят власти», – говорят эксперты. Они же советуют оценивать риски по времени планируемой сдачи дома. Антикризисные правительственные меры вроде передачи объектов для достраивания стабильным компаниям и вливания средств из госбюджета коснутся почти всех проектов «на финишной прямой». Но доля таковых в общем объеме невелика (в Москве – не более 20–25 %). Все прочие активно строятся или находятся на стадии проектирования и получения разрешительной документации.

Если выбор окажется ошибочным, вернуть средства будет проблематично. Когда застройщик объявляет себя банкротом, действует определенная очередь на погашение его задолженности: зарплата сотрудников, налоги, крупные инвесторы и кредиторы. Денег для частных лиц, стоящих в конце этого списка, может просто не хватить.

Юридическая составляющая приобретения объекта инвестиций.Правильный договор может стать палочкой-выручалочкой, которая сохранит инвестору деньги.

Наименее рискованный вариант оформления отношений с застройщиком – договор долевого участия в строительстве . Появление таких соглашений стало возможным после вступления в силу с 1 апреля 2005 года Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он призван защищать интересы участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков. Согласно этому документу, не дожидаясь сдачи дома, девелопер заключает с дольщиком официальный договор, который подлежит государственной регистрации. В договоре описывается объект, который покупатель получит после завершения строительства; к описанию прилагается проектная документация. Обязательно указываются: срок передачи квартиры, ее стоимость, сроки и порядок уплаты, гарантийный период. Компании могут заключить с дольщиком договор долевого участия лишь после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.