Максим Балаба - Повесть про крепость

Закончив составлять список цен на оборудование, который просил сделать куратор Дима, Богдан почитал то, что касается оценки зданий. Так, для себя. Здесь было немного сложнее, чем с движимым имуществом, но всё же кое-что удалось понять.

Итак, затратный метод. С помощью смет, справочников по стоимости строительно-монтажных работ и прайсов на стройматериалы выявляем, сколько обошлось бы построить такое же здание сегодня. Дальше, опять таки используя нормативные сроки службы и данные осмотра здания на сегодняшний день определяем физический износ. Схимичить тут сложно, поэтому и цифры получились у «Бонуса» более менее реальные. Так здание конторы (Шестьсот двадцать квадратных метров, на первом этаже гараж и мастерская, на втором — офис, в башне — комната отдыха) «Бастиона» потянуло на двести тысяч долларов. Триста двадцать долларов за квадратный метр — более менее приемлемо, если учесть, что построить такое здание стоит никак не меньше пятисот долларов за квадратный метр. Метод аналогов продаж экспертами не применялся «ввиду отсутствия данных по реальным сделкам в поселке Ольховая» — идиотизм, конечно, какие могут быть сделки по коммерческой недвижимости в селе, где только одно предприятие. Надо было брать данные по пригороду Шахтерска вообще, если Богдан правильно понял суть этого метода.

Ну, ладно, самое интересное было написано в следующей главе, которая называлась «Оценка методом прямой капитализации дохода». Предполагается, что разумный инвестор, приобретая недвижимость, заплатит за нее цену адекватную величине будущих доходов. Способ получения этого дохода берется единственный — аренда.

Для Бастиона была взята ставка арендной платы в размере полдоллара за квадратный метр. Это мизерная ставка, безусловно, просто взята с потолка, хотя формально оценщики правы: привлекательность этих зданий в селе для аренды почти нулевая, они непригодны для любой деятельности кроме Богданова производства.

Вычисляется годовой операционный доход — 0,5*12(количество месяцев в году)*620 (общая площадь) = 3720 долларов. Стоимость недвижимости является частным от этого предполагаемого годового дохода и ставки капитализации (это ставка выводилась на девяти страницах, но главное, что уяснил Богдан, заключалось в следующем: эта ставка должна быть значительно больше, чем доход от депозита. Это логично — ты вкладываешь в недвижимость, у тебя больше риски. В данном случае, при максимальной ставке депозита на тот момент в 13 процентов, ставка необходимого дохода от вложения собственного капитала была принята в 26 %). Итак, 3720 разделить на 0,26 получается 14 308.

Потом оценщики сравнили результаты, полученные двумя методами, ещё шесть страниц обосновывали, что адекватно определяет рыночную стоимость только доходный метод (да, действительно, теоретически можно построить дворец из мрамора на помойке, который в аренду могут взять только бомжи гривен за 5 гривен в месяц). Дальше всё просто: применили коэффициент 0,7 и вышло, что это ликвидационная стоимость этого здания составляет десять тысяч шестнадцать долларов. Вот так…

Наглядова рада при Фонде государственного имущества поручила сделать рецензии на каждый представленный отчет трем разным экспертам. На основе их выводов состоялось заседание, в протоколе которого было зафиксировано следующее: «Три отчета соответствуют действующим нормам и стандартам оценки. В отчете по определению ликвидационной стоимости имущества предприятия — банкрота «Бастион» допущены ошибки, существенно повлиявшие на результат. Данное решение является рекомендательным для вынесения решения об прекращении сотрудничества Фонда госимущества Украины с вышеозначенной фирмой и передачи соответствующих материалов в правоохранительные органы». Комментируя этот протокол, Дмитрий сказал, что изначально было понятно, что сделку по «Шахтерскоблэнерго» никто не даст расторгнуть — там замазались очень многие. Это конечно понимал и Кацап, но раздуть эту бучу было хорошим пиар-ходом. С теми двумя отчётами по приватизации «Бонус» подстраховался и сделал их совместно с киевской фирмой, директор которой заседает в этом самом наблюдательном совете — что ж они своих сдавать будут?! А с «Бастионом» тут промашка вышла — и поспешили белыми нитками заштопать и пожадничали, не поделились. Было у «Бонуса» согласование с Агентством по банкротству, но наблюдательный совет мнение этих профанов, тупо продающих подписи, мало интересовало. Кроме того, явно прокурорские просили: «Дайте нам хоть что-нибудь на разрыв, что ж мы вхолостую столько лупасили?!»

История с Шахтерскоблэнерго, между тем имела своё продолжение: Кацап поднял серьёзную волну народного возмущения, подкреплённую работой крепаков и после того, как пересмотр приватизации этого предприятия плотно завяз в высоких кабинетах, началось серьёзное движение протеста. Народ повально отказывался платить за электроэнергию по новым тарифам. Должников отключали, они подавали в суд — новые договора с потребителями никто не заключал и не ясно кто прав. Люди не пускали в свои квартиры, чтобы проверить показания счётчика. Начали устанавливать счётчики в подъезде — их разбивали неизвестные лица, ну не поставишь же возле каждого щита по милиционеру. Дошло до того, что в облэнерго стало ни хватать инспекторов, которые проверяют счётчики. Подняли им зарплату — не помогает, не идут люди на эту собачью работу. Идеология движения неплательщиков постепенно оформилась следующая: «Мы все, наши родители создавали, строили это предприятие, электрофицировали область. Потом вы украли все это у нас, у общества. Теперь мы десять лет не будем платить за электроэнергию. Вернее будем платить, но мало. Мы будем делить на десять показания счётчика и платить Вам из этого расчёта. Это справедливая компенсация за то, что вы у нас украли». Конечно, хозяевам облэнерго это очень не нравилось, но прибыль от продажи электроэнергии промышленным предприятиям перекрывала всё с лихвой, поэтому дело это пустили на самотек. — «Ну, платят частные потребители мало, но и воевать с ними выходит дорого, а просто отключать всех подряд — Кацап руки поотбивает, да и никто это не позволит избирателей без света оставить».

Решение о признании аукциона по реализации имущества ООО «Бастион» недействительным явилось основанием для возобновления производства по делу 12/18б, и на основании этого Определения суда, юридическое лицо «Бастион» снова появилось в Едином реестре. «Восставший из ада» — шутил Богдан.

В связи с тем, что на арбитражного управляющего Завадского было заведено уголовное дело по подозрению подделке документов, ему был дан отвод, а новый ликвидатор по фамилии Кайло был назначен по рекомендации регионального отделения по банкротству, то есть губернатора. Судья, поняв что тут явно запахло жаренным, стремилась сделать вид, что она тут не причем, трусилась, чтоб не забрали дело, чтоб самой его закрыть красиво, показательно всё сделав предельно безукоризненно. Да, дескать, был исключительный случай — прокуратура вернула дело уже после утверждения ликвидационного баланса, но там арбитражный начудил с подписями и оценщик подвёл, поменяли управляющего, сделаем новую оценку и все прозрачно, всё по закону.