Наталья Долганова - Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

В названном классификаторе также приведено определение сооружения.Это инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

Например:

нефтяная скважина включает вышку и обсадные трубы;

плотина – тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.;

эстакада включает фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения;

мост включает пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил);

автомобильная дорога в установленных границах – земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т. п.), другие, относящиеся к дороге сооружения – ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров;

отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого направления в границах дистанции пути – включают земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы.

Понятие помещенияранее было закреплено в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», где под ним понималась единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.

На данный момент законодательно закреплено определение жилого помещения.Согласно ч. 2 ст. 15 и ст. 16 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ [6] СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14. жилым помещениемпризнается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся:

жилой дом, часть жилого дома;

квартира, часть квартиры;

комната.

Жилой дом– индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира– структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната– часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Под объектом незавершенного строительствав законодательстве понимается объект недвижимого имущества, строительство которого не завершено [7] Статья 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч.1).Ст. 16. .

Согласно ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8] СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. (в ред. от 24 июля 2007 г.) право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется при наличии:

документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок (право пользования данным земельным участком);

разрешения на строительство;

проектной документации;

документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

6. В связи с тем, что к объектам недвижимого имущества относятся также участки недр, предприятия, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, Федеральный закон прямо исключил их из сферы своего регулирования.

Государственный учет участков недрв связи с их особой значимостью для экономики государства осуществляется в специальном порядке в соответствии с приказом Министерства природных ресурсов РФ от 21 декабря 2005 г. № 346 «Об утверждении порядка государственного учета и ведения государственного реестра работ по геологическому изучению недр» [9] БНА ФОИВ. 2006. № 11. Федеральным агентством по недропользованию или его территориальным органом.

Предприятиемв соответствии со ст. 132 ГК РФ признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В связи с тем что целью Федерального закона является индивидуализация и идентификация каждого из входящих в предприятие объектов недвижимого имущества, предприятие как имущественный комплекс не может быть объектом учета.

Воздушные и морские судаисключены из сферы регулирования Федерального закона, так как учетом данных объектов и их государственной регистрацией занимаются специализированные органы технического надзора.

Космические объекты регистрируются и учитываются отдельно в соответствии с федеральными законами и международными договорами РФ.

7. Отдельно в качестве объектов недвижимого имущества, попадающих под сферу действия Федерального закона, выделены подземные сооружения. Это связано с тем, что комментируемый Закон и иные федеральные законы могут устанавливать ограничения в отношении учета подземных сооружений. Под ними понимаются сооружения, расположенные ниже уровня поверхности земли, в частности тоннели, трубопроводы, хранилища.