Алла Афонина - Все об ипотеке

В этом вопросе интересно мнение специалистов кредитных организаций. Так, они считают, что появление накопительных жилищных кооперативов повлечет возникновение реальной конкуренции банкам в части сбора денег под жилищное строительство. Правда, в отличие от кредитных учреждений жилищно-накопительные кооперативы совершенно не предоставляют гражданам никаких гарантий.

Отличительная особенность этой программы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования – использование для финансирования заемщиков денежных средств, которые целенаправленно накапливаются будущими заемщиками кредитов на счетах целевых жилищных сбережений в кредитных организациях.

Система ссудно-сберегательных касс появилась в Германии в 50-х гг. ХХ в. Сейчас специалисты, основываясь на мировом опыте, считают, что такой вид кредитования позволяет осуществлять кредитование покупки недвижимости населением под минимальный процент. В настоящее время ссудно-сберегательные кассы в России существуют, но в зачаточном состоянии, что определяется отсутствием необходимого для защиты интересов вкладчиков законодательства.

Принцип кредитования через такой вид касс состоит в следующем. Это замкнутая система. Определенное число вкладчиков осуществляют денежные вклады в эту структуру.

Каждый вкладчик кассы сначала должен накопить некоторый процент от стоимости жилья, которое он собирается приобрести, – допустим, 50 % суммы. На эти средства начисляется небольшой процент, по принципу, подобно банковскому (например, 3 % годовых).

Когда вы накопили 50 % стоимости жилья, вы можете получить кредит на остальную сумму также под низкий процент – 5 % годовых.

Дальше ссудно-сберегательная касса либо на собранные средства строит жилье, либо приобретает его на рынке.

Таким образом, вам как будущему заемщику придется пройти два основных этапа участия в ссудо-сберегательной схеме:

1) накопления сбережений;

2) собственно кредитования.

При этом у вас, как у заемщика, находящегося на этапе накопления сбережений, право получения кредита возникнет только после прохождения вами установленного учреждением порогового значения суммы накоплений, как правило, равной половине суммы требуемого кредита.

Процентные ставки кредита и банковский процент по накопительным вкладам могут устанавливаться самим ссудо-сберегательным учреждением автономно, причем по ставкам, которые могут быть независимыми от колебаний кредитно-финансового рынка. Для обеспечения функционирования рассматриваемой схемы требуется сильная и комплексная государственная поддержка, включая правовое, лицензионное и финансовое регулирование деятельности ссудо-сберегательного учреждения, предоставление государственных гарантий и налоговых льгот.

До настоящего времени эта модель ипотеки не получала требуемой государственной поддержки, и поэтому, видимо, не получила должного распространения.

Вместе с тем система жилищных сбережений в наибольшей мере соответствует сложившимся в государстве политическим и макроэкономическим условиям, а также традициям, интересам и возможностям широких слоев населения и должна рассматриваться, как одно из перспективных направлений развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Положительный моментздесь в том, что такая система может также быть совмещена с другими моделями ипотечного кредитования.

Какие-либо гарантии вкладчикам касс отсутствуют. Они действуют на вере, отсюда и использование такого наименования некоторых из них: предусмотренные гражданским законодательством РФ «товарищества на вере».

Один из серьезных минусов этой системы – тот факт, что действующим законодательством не предусмотрено такое юридическое лицо, как судо-сберегательное учреждение. Порядок его создания, деятельности ничем не регулируется, т. е. на практике действует придуманная во времена социализма неплохая схема. Но никаких правовых последствий в случае возникновения каких-либо проблемных ситуаций законом не предусмотрено, а лица, участвующие в этой системе, ничем не защищены; и она именно по этой причине не используется на практике так широко, как остальные способы.

На главное достоинство, которое перевесит любой из вышеназванных минусов, – это низкий процент по кредиту, предоставляемому кассами своим вкладчикам, или, иными словами, стоимость кредитных средств для заемщиков.

В результате оформления в банке ипотечного кредита вы получаете денежные средства, предоставляемые банком для приобретения жилья. Банки предоставляют на первый взгляд очень выгодные условия. Первоначальный взнос – порядка 30 % кредита, рассрочка на 10–15 лет под 10–15 % годовых убывающим итогом.

Принято выделять так называемую «немецкую» программу ипотечного кредитования и «американскую» систему.

В первом варианте кредит предоставляется в виде квартиры, чаще всего в доме-новостройке, по цене выше рыночной. Зачастую бывает и так, что этот дом строился на средства банка-кредитора.

Во втором случае банк предоставляет денежные средства на покупку заемщиком конкретной квартиры, которая по своим характеристикам устраивает банк. Его заинтересованность в этом вопросе очевидна: ведь именно ее берет банк в залог в качестве обеспечения обязательства по возврату денежных средств (ипотечного кредита).

При этом не стоит обнадеживаться сразу. Реклама возможности предоставления долгосрочных кредитов банками (не секрет, что ипотечный кредит – именно долгосрочный) значительно превышает объем фактически выданных кредитов. Часто потенциальные клиенты считают, что сбор необходимых документов и предоставление банку достоверной и обоснованной информации не составляет никакого труда и является чистой воды формальностью. Эти иллюзии развеются, когда перед вами появится список из 20–25 документов, подтверждающих вашу платежеспособность, документы о регистрации по месту жительства и масса других.

Но при этом именно банковский ипотечный кредит в отличие от ссудно-сберегательной системы кредитования, связанной с массой проблем строительства жилья в Российской Федерации, является более демократичным и имеющим больше гарантий для вас как для заемщика. После оформления кредита и внесения первоначального взноса, вы становитесь собственником квартиры и передаете ее по договору в залог банку-кредитору.

Заметим отличие приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита от получения жилья в жилищно-накопительном кооперативе. Там квартира в подобной ситуации передавалась только в пользование, т. е. собственником член кооператива становился после полного погашения паевого взноса и передачи ему права собственности на квартиру кооперативом.