Алла Афонина - Все об ипотеке

Если предшествующий договор предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор, он должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Если заемщик все-таки, несмотря на запрещение банка, которое содержалось в предшествующем договоре об ипотеке, заключил последующий договор об ипотеке, то этот новый договор может быть признан судом недействительным. Истцом в деле будет выступать залогодержатель по предшествующему договору. И это произойдет независимо от того, знал ли новый залогодержатель (по последующему договору) о таком запрещении или нет. Права банка (залогодержателя по предшествующему договору) будут таким образом восстановлены.

Второй вариант развития событий основан на том, что последующая ипотека не запрещена была запрещена, но были допущены некоторые иные нарушения в условиях последующего договора, например, если последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим. Тогда требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора. Тем самым закон пытается восстановить некоторое равновесия между интересами предшествующего и последующего залогодержателей.

Основное ограничение здесь состоит в том, что не допускается заключения, предусматривающего составление и выдачу закладной.

В связи со сказанным залогодатель (заемщик по кредитному договору) обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества.

При невыполнении этой обязанности залогодержатель по последующему договору получает право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках.

Возникает вопрос, каким же образом новый залогодержатель мог получить информацию, что имущество, под залог которого он намерен предоставить, например, какие-либо денежные средства, уже находится в залоге. На самом деле ответ прост: все сведения, которые содержатся в Едином государственно реестре, являются доступными, так как сама государственная регистрация ипотеки публична, т. е. любое лицо может сделать запрос, получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке того или иного соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Таким образом, принимая имущество (объект недвижимости) под залог исполнения обязательства, кредитная организация должна, даже если заемщик клятвенно гарантирует, что оно передается в залог первый раз, сделать запрос и удостовериться в том, что эта готовящаяся сделка не станет последующей.

Исключение, конечно, составляют именно те случаи, когда новый залогодержатель осознанно идет на заключение этой сделки. В этом случае он должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей.

После того, как был заключен новый последующий договор ипотеки, он подлежит го государственной регистрации, а в нем делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.

Теперь возникает вопрос о возможности удовлетворения требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам. Ведь получается, что имущество повторно заложено, заемщик обязательств не выполнил ни по одному из кредитных договоров. Что же делать всем залогодержателям (конечно, при условии что эти новые договора заключены с соблюдением закона и тех условий, о которых говорилось ранее)?

Первичными являются требования именно предшествующего залогодержателя. И поэтому требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

Если же заемщик также не выполнил обязательства по обеим сделкам, а взыскание на заложенное имущество обращено по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, то одновременно с этим может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой.

Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой.

Таким же образом нужно поступать в обратном случае. То есть в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным уже предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой.

Для того, чтобы второй залогодержатель знал о том, что происходит обращение взыскания, законом возложена обязанность до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, на залогодержателя, намеренного предъявить свои требования к взысканию, возложена обязанность в письменной форме уведомить об этом другого залогодержателя.

Итак, вы заключили договор. Права и обязанности по нему вам понятны. Вы начинаете исполнять свои обязанности. Но через некоторое время узнаете, что ваш залогодержатель (банк) оказывается, осуществил уступку прав по договору об ипотеке. И он, в общем-то, прав, так как залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:

1) по договору об ипотеке;

2) по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.

Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).