Ян Арт - Ипотека. Руководство к действию

Быстрее всего решение о выдаче кредита принимают, если речь идет о квартире из вторичного фонда – то есть не о новостройке. Если представлен исчерпывающий перечень документов, их проверка, скорее всего, займет меньше недели. Тем, кто хочет за счет кредита приобрести квартиру в строящемся доме или дом за городом, придется ждать подольше.

Если с документами на недвижимость все в порядке, наступает заключительный этап: готовятся кредитный договор и договор купли-продажи, оформляется страхование. Это – самый легкий этап, все процедуры к сегодняшнему дню отработаны, поэтому он не займет много времени. Большинство банков укладываются в несколько дней.

Затем последовательно подписываются договор купли – продажи недвижимости, договор страхования, кредитный договор, и договор ипотеки – залога недвижимого имущества. Причем последний требует государственной регистрации. Может понадобиться нотариально заверить договор ипотеки, если таковы правила банка. При оформлении права собственности Федеральная регистрационная служба (ФРС) фиксирует в соответствующем свидетельстве залог недвижимости в пользу банка.

ВНОСИТЬ платежи по ипотечному кредиту можно разными способами: через кассу в офисе банка-кредитора, через кассу любого другого банка, через банкомат или платежный терминал, с помощью Интернет-банка, через бухгалтерию по месту вашей работы, написав соответствующее заявление.

Старайтесь не тянуть с перечислением ежемесячного платежа до последнего дня, потому что иногда деньги зачисляются на ваш счет не сразу. Особенно, если вы вносите платеж через кассу «чужого» банка или платежный терминал. Иной раз они могут «гулять» по три дня, а то и дольше.

Распространенная ситуация: вы должны оплатить кредит не позднее 25 числа каждого месяца. Перечисляя деньги вечером 25 числа, вы считаете, что выполнили свою обязанность перед банком. Но, даже если вы вносили деньги через кассу «своего» банка, их могут зачислить на ваш счет уже завтрашним числом. В результате у вас образуется просрочка по кредиту, за которую вам начислят штраф и пени, да еще будет портиться кредитная история.

Любой заемщик имеет право вносить платежи по кредиту досрочно, с опережением графика. И любой банк неодобрительно относится к досрочному погашению, как бы это ни странно не выглядело на первый взгляд: казалось бы, чем быстрее заемщик погасит кредит, тем лучше.

Но, погашая кредит досрочно, заемщик ломает разработанный банком график платежей, вынуждая его делать расчет заново, тем самым создавая дополнительную работу персоналу. Кроме того, выдавая кредит на определенный срок, банк планирует получить от этой сделки соответствующий доход. А досрочное погашение и тут ломает планы банка.

ДОЛГОЕ время российские банки стремились ограничить стремление заемщиков побыстрее избавиться от кредитной обузы, взимая штрафы или комиссии за досрочное погашение кредита, вводя мораторий – запрет на внесение досрочных платежей в течение определенного периода с момента получения кредита.

Изменения в Гражданском кодексе России запретили банкам вводить какие-либо ограничения на досрочное погашение кредита. Никаких комиссий и штрафов за досрочное погашение кредита частично или полностью банк вводить не должен – это противозаконно. Последняя оставшаяся банкам лазейка позволяет установить минимальный лимит платежа на досрочное погашение кредита, чтобы не пересчитывать график хотя бы из-за мелких сумм. Минимальная сумма досрочного платежа по кредиту должна быть указана в кредитном договоре. Обратите внимание на этот пункт – лимит может составлять и пять тысяч рублей и пять тысяч долларов.

По закону заемщик обязан предупредить банк в письменном виде о своем намерении внести платеж досрочно не менее чем за тридцать дней. В заявлении указывается сумма и срок досрочного платежа.

Если вы не предупредите банк, а просто зачислите деньги на кредитный счет, то вам спишут лишь установленный ежемесячный платеж, остальные деньги просто будут лежать на счету.

После досрочного погашения части кредита график платежей меняется: уменьшается либо размер платежа, либо срок погашения кредита. Порядок перерасчета должен быть записан в кредитном договоре, но банк может предоставить заемщику возможность самому выбрать, какой вариант ему будет предпочтительнее. Если заемщика не устраивает действующий по договору способ перерасчета платежей, кредитор может пойти вам навстречу и поменять эту схему на другую, но решение будет целиком зависеть от его доброй воли.

ИПОТЕЧНЫЙ кредит – это не только обязанность заемщика возвращать долг банку, это в то же время товар, финансовый актив, который можно продать. И кредиторы нередко продают ипотечные кредиты сотнями и тысячами. Точнее, продают закладные по ипотеке, которые удостоверяют их право на получение платежей по кредиту.

Таким образом, получив кредит в банке, позже вы можете оказаться должником совсем другой организации и даже не обязательно банка – купить закладную может любая компания. Впрочем, на обязательствах заемщика смена владельца закладной практически никак не сказывается. Могут измениться реквизиты для перечисления платежей по кредиту, но и то необязательно. Возможно, понадобится переоформить страховки, оформленные заемщиком в пользу кредитора, чтобы заменить выгодоприобретателя.

В некоторых случаях банк, выдавший вам кредит, с самого начала не является владельцем вашей закладной, потому что действует в качестве сервисного агента другой организации, которая уполномочила его выдавать и обслуживать кредиты за нее. Это довольно распространенная практика. В какой-то момент владелец закладной может поменять сервисного агента и тогда вам придется перечислять платежи и решать вопросы, связанные с обслуживанием кредита уже с другим банком.

О смене владельца закладной или сервисного агента заемщика обязаны официально уведомить письмом, по телефону или SMS-сообщением.

ОСНОВНАЯ обязанность заемщика состоит в своевременном перечислении платежей по кредиту. Если вы просрочили срок платежа или внесли меньшую сумму, чем положено, банк применит к вам штрафные санкции. Какие именно санкции применяются, за что и в каком размере прописывается в кредитном договоре. Это может быть единовременный штраф, начисление пени за каждый день просрочки, повышение процентной ставки за пользование кредитными средствами в период просрочки – вариантов много.

Имейте в виду: задолженность по пеням и штрафам при поступлении средств на ваш счет списывается в первую очередь, а уже потом погашается текущая задолженность по кредиту.

Читать дальше