Евгений Белов - Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации

В практике часто возникает проблема с тем, считать ли жилым помещением комнату в общежитии, садовый домик. Это также может повлиять на квалификацию преступлений в сфере недвижимости.

Следует отметить, что закрепивший общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности в жилищной сфере Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» определил жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности (статья 1) и предоставил гражданам, имеющим в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, право переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством (ч. 3 ст. 9). Тем самым, как отмечает И. С. Иксанов, кандидат юридических наук, консультант «Юридического центра», в жилищное законодательство была введена норма, характеризовавшая расположенные на садовых земельных участках строения — с учетом изменившегося потребительского назначения этих строений — в качестве жилых, а следовательно, не исключавшая возможность постоянного проживания в них и допускавшая их правовую трансформацию в жилые дома, в которых граждане могут быть зарегистрированы по месту жительства [131] Иксанов И. С. Регистрация в садовых домах (статья в Интернет-издании). URL: http://www.mgsk.org/registratsiya.htm (дата обращения: 11.02.2014). .

Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Данный Кодекс конкретизировал конституционно-правовое понятие «жилищный фонд» (ст. 40, ч. 3, Конституции Российской Федерации) и определил в ст. 19, что жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Во исполнение данного предписания было издано Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. № 1301), согласно пункту 2 которого, государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

В отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и таким образом не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду. Однако, как показывает практика, сделать это им будет непросто. С одной стороны, конечно, существует решение Конституционного суда, который признал отказ в регистрации на территории садоводческого товарищества противоречащим Конституции. С другой стороны, есть практика, которая показывает, что получение регистрации на дачной земле связано с большими трудностями. Для этого от собственника потребуется, во-первых, доказать, что построенный дом является единственным местом его проживания. Во-вторых, стоящий на дачной земле дом должен быть признан капитальной постройкой, пригодной для круглогодичного проживания. Для этого придется доказать соответствие постройки определенным параметрам, таким, например, как наличие адреса и существование подъездных путей, по которым к коттеджу можно добраться в любое время года [132] Крупко Т. Статус земельных участков под строительство (статьи в Интернет-издании). URL: http:// www.sibdom.ru (дата обращения: 11.02.2014). .

Такая же ситуация сложилась и с помещениями в общежитиях. Специалисты апеллируют к решениям Конституционного и Верховного Судов РФ, согласно которым граждане, проживающие в общежитиях, имеют правовые основания к включению комнат в общежитиях в жилой фонд и последующей их приватизации [133] См.: Карпухин Д. В. Проблемы толкования правового статуса общежитий в решениях Конституционного Суда РФ // Жилищное право. 2011. № 8. URL: http://www.base.consultant.ru (дата обращения: 11.02.2014).; Чурилов Ю. Общежитие вне закона // Российская правовая газета «ЭЖ-Юрист». URL: http://www.gazeta-yurist.ru (дата обращения: 11.02.2014). . Так, согласно Определению Конституционного Суда РФ от 24 января 2008 г. № 39-О-О, суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение [134] См. также Определение Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. № 425-О-О; Определение Конституционного Суда РФ от 23 сентября 2010 г. № 1157-О-О и др. URL: http://www.base. consultant.ru (дата обращения: 11.02.2014). . Из указанных положений, по мнению отдельных специалистов, можно сделать вывод, что суд, хотя и не наделен правом изменения правового статуса общежитий, но вправе и обязан проверять обоснованность распространения на жилое помещение статуса общежития, в том числе при разрешении исковых требований о приватизации общежития [135] Чурилов Ю. Общежитие вне закона // Российская правовая газета «ЭЖ-Юрист». URL: http://www. gazeta-yurist.ru (дата обращения: 11.02.2014). .

Неоднократно по данному вопросу высказывался Верховный Суд РФ. Например, он указал на то, что при применении ст. 7 ФЗ РФ № 189 от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие ЖК РФ» при решении вопроса о приватизации не имеют правового значения доводы о том, что договор социального найма не оформлен, не исключен из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса дома (Определение Верховного Суда РФ от 2 сентября 2008 г. № 5-В08-69; Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г.; Определение Верховного Суда РФ от 3 апреля 2007 г. № 57-В07-2) [136] Сайты Конституционного и Верховного судов РФ; ksrf.ru; vsrf.ru . Самое последнее Постановление Конституционного суда РФ по данному вопросу от 11 апреля 2011 г. № 4-П «По делу о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” в связи с жалобой граждан А. С. Епанечникова и Е. Ю. Епанечниковой» вновь заставило многих вздохнуть с надеждой на возможность изменения ситуации к лучшему [137] URL: http://www.base.consultant.ru (дата обращения: 11.02.2014). .