Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Один красный флажок. ПДКП должен содержать все условия основного договора купли-продажи (адрес квартиры, метраж, цена), а также срок заключения основного договора (ДКП). Последний пункт обычно нарушается. Основной риск ПДКП – затягивание сроков строительства, с которым покупатель никак не может бороться (в отличие от ситуации с ДДУ). Есть и риски двойных продаж. ПДКП практикуют не только мелкие застройщики, но и некоторые «гиганты рынка», которые при этом больших задержек не допускают. Так что поинтересуйтесь репутацией застройщика и уже реализованными проектами, прежде чем заключать этот или любой другой договор.

Это объединение людей или организаций с целью строительства жилья, а также для управления жильем. Используют эту схему и «мутные конторы», и крупные, зарекомендовавшие себя застройщики. Сама схема законная, предусмотренная статьей 110 Жилищного кодекса РФ. Но есть и серьезные риски. Во-первых, вы до последнего не знаете полной стоимости квартиры. Кооператив может в любой момент изменить ее в одностороннем порядке и потребовать доплаты «на нужды строительства». Во-вторых, вы не контролируете сроки строительства. Далее, вы не можете отказаться от покупки и вернуть деньги обратно, не можете требовать «гарантийного ремонта» дома и устранения дефектов, не можете контролировать расходование ваших средств кооперативом… Есть и риски двойных продаж, в общем – два красных флажка.

По данным Министерства регионального развития РФ, по состоянию на 2012 г. в России 95 000 «обманутых дольщиков» (дома на ИЖС в статистику не вошли). При этом каждый год в России вводится около 500 000 квартир. Если учесть, что 95 000 обманутых «скопилось» за несколько лет, получаем очень небольшую долю. Лидерами по количеству пострадавших дольщиков являются: Московская область, Татарстан, Самарская и Новосибирская области, Краснодарский край. Так что не бойтесь новостроек, проверяйте и доверяйте!

Один из способов сэкономить на покупке жилья – купить объект в доме под снос. После сноса можно бесплатно переехать в более качественное жилье. По крайней мере, многие на это рассчитывают. Рассмотрим этот способ подробнее.

Снос пятиэтажек – программа, которая помогла улучшить жилищные условия не одной тысяче москвичей. Есть подобные программы и в других городах, но их масштабы несравнимо меньше, так что в этой главе мы рассмотрим только московский опыт. Если вы живете в другом городе, обязательно узнайте: есть ли у вас программа по сносу ветхого жилья, какие дома в нее включены, насколько активно она реализуется (ситуация на бумаге и в реальности может кардинально различаться), каковы условия переселения? Найдите людей, уже переехавших в новое жилье из снесенного дома, и пообщайтесь с ними. Загляните в администрацию вашего района, чтобы узнать планы по сносу домов на ближайший год и реальные перспективы переселенцев. Возможно, покупка квартиры в таком доме окажется для вас выгодной инвестицией.

Что же касается Москвы, то тут можно сказать определенно: халява кончилась. Это раньше можно было купить квартиру в доме под снос, в течение года переехать и продать полученное жилье в два раза дороже. А бывало, что вместо одной квартиры переселенцы получали сразу три! Сегодня все немного печальнее. Почему?

Программа по сносу пятиэтажек – детище Юрия Лужкова, сторонника интенсивного развития Москвы. Девелопер, который хотел построить очередной небоскреб (а Юрий Михайлович очень любил небоскребы), должен был в качестве общественной нагрузки снести пару хрущевок, расселить их жителей, а на очищенной территории уже ваять своего гиганта. Поскольку цены на недвижимость росли бурными темпами, то даже с учетом бешеных затрат на расселение такой проект был выгоден. Сегодня градостроительная ситуация поменялась кардинально:

• Запрет на точечную застройку поставил крест на проектах вроде «снести пятиэтажную халупу и впихнуть на освободившийся пятачок 20-этажного гиганта». Сейчас в основном реализуются комплексные проекты: строительство целых микрорайонов на месте бывших промзон. Это отдельная история, сноса жилых домов не предусматривающая.

• Присоединение Новой Москвы перенесло вектор градостроительной политики с интенсивного развития (ввысь) на экстенсивное (вширь). Иными словами, проблема нехватки участков под строительство в Москве потеряла остроту.

• Новый приоритет столичной политики – транспортное строительство, борьба с пробками. На эти цели брошены гигантские средства, а вот все прочие амбициозные программы (в том числе и снос старого жилья) очень сильно урезаны в финансировании, а то и вовсе забыты.

• Кроме того, в рамках борьбы с пробками новое строительство в сложившихся районах существенно ограничено. Новое руководство города отменило или урезало множество уже оформленных инвестконтрактов на жилое и коммерческое строительство и с большой неохотой выдает новые разрешения на строительство. Соответственно, темпы возведения жилья в Москве резко упали, а значит, упали и темпы расселения старых домов силами застройщиков.

• Сыграл свою роль и кризис 2008 г. и замедление роста цен на рынке недвижимости. А еще тот факт, что все лакомые кусочки в Москве (центр города, престижные районы) уже застроены. Остались неудобные варианты, требующие огромных начальных вложений. Инвестиционные проекты с расселением старых домов стали просто невыгодны, а то и убыточны. Застройщикам они уже не интересны.

Получается, и город не сносит, и инвесторы не платят. Результат – люди годами ждут расселения из пятиэтажки, включенной в список «домов под снос на текущий год». Год меняется, а ситуация – нет. Одна наша знакомая шесть лет откладывала ремонт, ожидая «вот-вот» расселения. Потом плюнула и все-таки отремонтировала старую квартиру. Теперь живет и радуется. Все в той же хрущевке.

А как все хорошо начиналось! Все панельные хрущевки Москвы обещали снести уже к 2008 г. После – взяться за кирпичные пятиэтажки и панельные девятиэтажки… Сегодня темпы сноса жилья в Москве – менее 100 домов в год. Появились и вовсе удивительные проекты: пристройка к хрущевкам мансардного этажа, капитальный ремонт с утеплением фасадов и т. п. Повсеместно ремонтируются подъезды и дворы старых домов. Все это, конечно, повышает капитализацию жилья (и стоимость квартир), но не так сильно, как хотелось бы собственникам.