Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

• Если в объявлении не указан точный адрес объекта, а только общий ориентир (например, «город Люберцы»), почти наверняка квартира находится не в городе, а гораздо дальше, в окрестных поселках.

• Если написано «Москва. 10 минут на транспорте от метро», то это где-то за МКАД, а «10 минут транспортом» – это не на автомобиле по пробкам, а на… Ну, допустим, самолете. Или на гоночной машине глухой ночью. В общем, смотрим только на точный адрес и карту, все оценочные определения пропускаем мимо ушей. Если адреса нет – первым делом по телефону выясняем его.

• Слово «евроремонт» может означать все, что угодно. Но чаще всего имеется в виду наличие стеклопакетов на окнах, точечных светильников на потолке и каких-нибудь гипсокартонных фигур на стенах. Больше ничего.

• Отсутствие фото – не очень радужный знак. Есть большая вероятность, что внутри эта квартира не слишком привлекательна. Но вместе с тем это хороший шанс купить квартиру по цене дешевле рыночной. Большинство действительно выгодных предложений выставляется без фото. Хотя бы потому, что они выгодные, а значит, можно не «заморачиваться» с качественной рекламой.

• Слишком дешевый вариант (на 20 и более процентов дешевле аналогов) не стоит вашего внимания. Чудес не бывает. Точнее, чудеса бывают, а вот халява на сегодняшнем рынке недвижимости – нет. Слишком дешевая квартира? Либо объявление некорректно составлено (например, на самом деле это не квартира, а доля или не вторичка, а новостройка и т. п.), либо это криминальный вариант, либо замануха – феномен, о котором мы расскажем ниже.

Порядка 90 % квартир на московском рынке продается силами агентов недвижимости. Оставшиеся 10 % продаются самостоятельными продавцами, которые сами решают свой квартирный вопрос. Есть ли смысл выискивать такие квартиры, чтобы сделать выгодную покупку? Ниже мы рассказываем об особенностях «прямых» и риелторских сделок, а вы уж судите сами, какой вариант для вас лучше. (Конечно же, мы не рассматриваем вариант, когда продавец – сам риелтор или имеет большой опыт продажи квартир, в этом случае различий практически нет.)

• Главное сходство – цена. Она одинакова у «прямых» и риелторских квартир, потому что за продажу риелтору платит продавец. Если собственник продает квартиру самостоятельно, уж поверьте, он не будет выставлять цену ниже рынка (с учетом своей экономии на агентской комиссии). Скорее наоборот – еще и завысит эту цену, ведь рядом с ним нет риелтора, который заинтересован в быстрой сделке и неустанно повторяет: «Лучше уступить деньги, но выиграть время».

• Если вы думаете, что наличие риелтора со стороны продавца позволит вам сэкономить на собственном риелторе, вы глубоко ошибаетесь. Конечно, в чем-то риелтор продавца вам поможет, чтобы ускорить сделку. Например, при возникновении трудностей с оформлением ипотеки позвонит кредитному менеджеру в ваш банк и попытается договориться с ним. Объяснит, как восстановить потерянное свидетельство о разводе, поможет арендовать ячейку, подготовит документы и т. п. В этом смысле наличие специалиста хотя бы с одной стороны существенно облегчает процесс для всех участников сделки. Но! Риелтор продавца защищает интересы продавца. И ему безразлично ваше стремление сделать выгодную и безопасную покупку. Его цель – продать то, что есть: с проблемными документами, со скрытыми дефектами – не важно, надо продавать. И желательно подороже. Риелтор покупателя работает на покупателя, ищет квартиру, которая подойдет именно вам, и ведет сделку в ваших интересах.

• Самостоятельный продавец может не знать, что его квартиру вообще невозможно продать, и вы рискуете потратить уйму времени с нулевым результатом. Например, за квартиру еще не погашена ипотека, и вы узнаете это после месяца переговоров на подписании договора авансирования. Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, теоретически возможно, но на практике крайне сложно, особенно если покупатель – сам ипотечник. Нужно сначала погасить за продавца остаток кредита, а уже потом оформлять сделку купли-продажи. Или на сделке вы выясняете, что у собственницы есть муж, сидящий в тюрьме. Квартира – совместно нажитое имущество, но «муж не возражает», уверяют вас. Опытный риелтор сообщает обо всех «отягчающих обстоятельствах» сразу, экономя ваше время.

• Даже если квартира «продавабельна», как показывает практика, срок оформления сделки с грамотным риелтором раза в два-три меньше, чем «без посредников». То есть вы экономите в среднем от одного месяца и более. Но ключевое слово здесь – «грамотным».

• Самостоятельного продавца проще обмануть. Навязать невыгодные условия сделки или, например, так оформить условия доступа к ячейке, что он не сможет забрать свои деньги. Но мы все же надеемся, что мошенничество – это не то, что вы понимаете под «купить квартиру выгодно».

На самом деле ваш главный интерес – квартира, и смотреть нужно именно на квартиру и ее документы, а уж кто ее продает – не столь важно. С одними продавцами (и риелторами) делать сделку – сущее наказание, с другими – сплошное удовольствие. Но контрагентов не выбирают, и, если квартира уж очень приглянулась, придется потерпеть.

Еще недавно около 80 % сделок на столичном рынке были альтернативные – квартиру продавали, чтобы сразу же купить новую. Выстраивались длинные цепочки из продавцов и покупателей, и каждое звено в этой цепочке нервничало, чего-то требовало и могло в любой момент разорвать цепь в клочья. Сегодня появляется все больше свободных продаж, их доля сравнялась с альтернативами. Люди находят способ разорвать цепочку и упростить сделку: например, заключают с покупателем соглашение, по которому могут после сделки еще месяц проживать в квартире, пока не купят новое жилье. Арендуют после продажи жилье или переезжают на время к родственникам.

Конечно, свободная продажа – это обычно (но не всегда!) проще, быстрее и надежнее, чем альтернатива. Но и искать принципиально свободные квартиры не стоит. Если объект действительно выгодный и привлекательный, можно потерпеть и цепочку, особенно если вы сами свободный покупатель, а не альтернативщик. Да и альтернатива альтернативе рознь. Если семья продает двушку и покупает с доплатой трешку в соседнем доме – это, как правило, «легкая альтернатива». А если пара с боями разводится и покупает взамен одной квартиры две или три – это уже более тяжелый случай. Если торопитесь, лучше не связываться.

В то же время именно такие сложные случаи (разъезды, размены) таят возможность истинно выгодной покупки. Да, вы тратите много времени (иногда до года), да, вы до последнего не знаете, купите ли вообще эту квартиру. Но в итоге покупаете дешевле. Чем больше геморроя, тем больше экономии, а вы как думали? Но чтобы «вытянуть» трудную, конфликтную сделку, просто необходим риелтор. Хотя бы с одной стороны. Слишком много острых углов приходится сглаживать, слишком много компромиссов достигать. Когда же сразу несколько «эго» (продавцы, покупатели, каждый со своими амбициями и требованиями) встречаются без посредника, то, как показывает практика, получается что угодно, но не сделка.