Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

• Освещенность.Как известно, существуют нормы соляризации. Минимальное время для освещения квартиры солнечным светом с марта по сентябрь – два часа в сутки. Но соблюдаются нормы не всегда. Причины могут быть разные – например, слишком маленькое окно в большой комнате. Или деревья, которые закрывают солнце. Или угловое расположение квартиры, причем именно «внутри» угла. Поэтому смотреть квартиру лучше днем, в ясную погоду. По крайней мере, перед принятием окончательного решения. И если возникла необходимость включить искусственный свет – нужно задуматься.

На какую сторону выходят окна? Какой вид из каждого окна? Откройте окна, чтобы оценить шум с улицы, запах, смог. Не придется ли жить вечно с законопаченными окнами и даже в жару бояться их открыть?

• Состояние потолка, стен, следы протечек и плесени. Еще один плюс дневного просмотра – возможность хорошо рассмотреть квартиру. Вечером, при свете тусклых ламп, многое может быть незаметно. Например, пятно от влаги в неосвещенном углу. Обращайте внимание и на свежую краску, особенно на отдельные пятна. Перекрашивать и переделывать всю поверхность многие ленятся, а вот замазать пятно свежей краской особого труда не составляет. Кстати, плесень любит селиться в углах, на кухне, в ванной. Даже на дверях, если внимательно присмотреться. Сами по себе плесень или желтый след от протечки на потолке не страшны, их легко убрать специальными средствами и замазать краской или закрыть обоями.

Главная проблема протечек – в регулярности. Если крыша дома прохудилась, трубы неисправны, соседи сверху – алкоголики или престарелые люди – проблема станет хронической. Ваш суперремонт будет эпизодически подвергаться уничтожению.

• Ровность стен, потолков, пола. Есть ли перепады высот? Насколько кривые углы и стены? Если вы не перфекционист, то небольшие искривления вам жить не помешают. Ну а если хочется совершенства, готовьтесь к дорогому ремонту и… торгуйтесь.

• Качество пола. Что там под ковром и мебелью? Вы, скорее всего, все равно планируете менять отделку. Но одно дело – постелить сверху старого, но добротного пола новенький ламинат, и другое – разбирать несколько слоев прогнивших полов, выравнивать, утеплять, класть новые…

• Скрипят ли полы? Прогуляйтесь по каждой комнате, используя «традиционные» маршруты (от двери до окна и т. п.). Для полного устранения скрипа потребуется перекладка пола.

• Напор воды в раковины, работа слива в туалете. На последних этажах с напором бывают проблемы.

• Электропроводка. Насколько старая? Горит ли свет? Достаточно ли розеток в доме, работают ли они? Хотя, если проводку не меняли более 10–15 лет, это пункт можно пропустить. Все равно менять.

• Состояние труб и батарей. Следы ржавчины. Замена газовых и водяных труб и радиаторов – недешевое удовольствие.

• Состояние обоев, межкомнатных дверей, окон, сантехники. Важно, только если вы ищете квартиру с ремонтом и не планируете переделывать ее «под себя». Очень редкий случай на российском рынке недвижимости, но есть тенденция к росту числа таких покупателей. Если ремонт планируется, можете этот пункт вычеркнуть.

• Где несущие стены? Где обычные стены? Это важно, если вы захотите сделать перепланировку. Например, объединить и расширить санузел, увеличить кухню, снести перегородку в кладовке. Выгляните в окно: нет ли под окнами козырька подъезда? А может, рядом проходит пожарная лестница? И то и другое поднимает вопрос о необходимости обезопасить квартиру от домушников и хулиганов. Покупать жилье на втором этаже и жить с решетками на окнах никому не хочется. Козырек плох еще и тем, что на нем скапливается мусор, засиживаются птицы и т. п. В общем, вариант на любителя, хотя и лучше первого этажа.

• Была ли сделана перепланировка? Если да, то была ли она узаконена? Можно ли ее в принципе узаконить? При переносе «мокрых зон», пробитой под холодильник нише в вентиляционном канале, сносе несущих стен это невозможно. Наличие неузаконенной перепланировки может быть причиной отказа банка в ипотеке.

• Удобно ли вам будет жить в квартире? Есть ли место для всего необходимого? Если вам кажется, что главное – четыре стены и пол с потолком, а остальное приложится, то это временное ощущение. Запросы людей растут, вкусы меняются. Одни любят готовить и нуждаются во вместительной кухне, другим важна большая гостиная для сбора всей семьи перед голубым экраном, третьи обожают коротать время на балконе, четвертым главное – просторная гардеробная, чтобы разместить все наряды… Ищите жизненное пространство под свой образ жизни и под потребности своей семьи.

• Попробуйте мысленно расставить мебель. Или не мысленно – попросите у продавцов копию техпаспорта с планом квартиры. На сайте вроде ikea.com есть программа, с помощью которой можно прикинуть варианты расстановки мебели в помещении с заданными размерами.

• Оставит ли собственник мебель? Если да, то что именно? Сможете ли вы это использовать или удачно продать? Бывает, что собственник скрепя сердце оставляет сделанную на заказ кухню стоимостью несколько сот тысяч рублей. Ведь в новую квартиру не увезешь, не влезет. Или по дороге превратится в дрова. Бывает, что собственник оставляет мебель и технику, которые вам не нужны. В новую квартиру хочется все новое. Однако оставленные вещи можно продать через доски объявлений вроде avito.ru. Пусть и не очень дорого (бывшие в употреблении техника и мебель ценятся мало), но все же это будет хорошая прибавка к средствам на ремонт.

Почему при покупке новой машины дилеры так легко «впаривают» покупателям малополезные, но дорогие «допы»? Коврик в багажник за 10 000 руб., брызговики за 5000–20 000 и многое другое? Человек попадает в психологическую ловушку. Если машина стоит 800 000, то коврики, брызговики и прочая мелочовка за десятки тысяч не кажутся дорогими – по сравнению со стоимостью машины. Хотя реальная цена этой мелочи в разы (а то и на порядок) меньше. Да и не нужно это все, а если нужно – то не сейчас и не по таким ценам. Но раз уж начал тратить деньги с размахом, трудно остановиться. Так и с ремонтом. По сравнению со стоимостью квартиры дополнительные 300 000–700 000 руб. на ремонт не выглядят много. И люди берут очередной кредит «На потребительские цели», вешают на шею еще один хомут. Так что задумайтесь, может, с ремонтом торопиться не стоит. Если квартира в нормальном состоянии, в ней можно пожить какое-то время, а уж потом, по мере возможности…

• Подвергалась ли квартира хоум-стейджингу? Есть ли следы свежего ремонта? Насколько глубоко был сделан ремонт? Насколько качественно? Способы и цели предпродажной подготовки подробно описаны в нашей первой книге. Вы убедитесь, что внешняя разница между обычной квартирой и обработанной… нет, не фотошопом, а с помощью хоум-стейджинга может быть колоссальной.