Алевтина Кириенко - Ипотека в вопросах и ответах

Если их доходы учитываются в расчетах суммы кредита (а чаще всего именно так), то требования банков точно такие же, как к заемщикам: доходы, работа, возраст и т. д.

Обязательно ли супруг должен быть созаемщиком?

Не обязательно. На практике применяются три варианта решения проблемы:

супруг-созаемщик;

супруг-поручитель;

брачный контракт между супругами, согласно которому право собственности на жилье, покупаемое в кредит, остается только за заемщиком.

Но если первая схема распространена повсеместно, то банк, который согласится на вторую и третью, надо еще поискать.

Кто такой поручитель?

Это лицо (физическое или юридическое), которое берет на себя письменные обязательства осуществлять платежи по кредиту в случае неплатежеспособности основного заемщика. Дело это вполне ответственное. Ведь в случае отказа поручителя от своих обязательств банк может истребовать его задолженность по суду. При этом права на объект, ради которого заемщик брал кредит, к поручителю не переходят даже после того, как он полностью рассчитается с банком.

Для этого потребуется еще один суд: поручителя с заемщиком, причем с непредсказуемым вердиктом.

Все ли банки требуют наличия поручителей?

Далеко не все, хотя нигде это не помешает – как дополнительная гарантия возврата кредита.

Учитываются ли доходы поручителей в расчетах величины кредита?

В большинстве банков, работающих сегодня с ипотечным кредитованием, уровень доходов поручителей не учитывается при расчете величины ипотечного кредита. Однако независимо от этого многие банки предъявляют к поручителям требования не менее жесткие, чем к заемщику. Так, например, ежемесячный доход поручителя должен быть достаточен для выполнения в случае необходимости им обязательств перед банком по кредитному договору.

Какие доходы банки относят к «белым», «серым»?

Здесь тоже имеются некоторые различия между банками, но в основном дело обстоит так. «Белые» – это доходы по основному месту работы, подтверждаемые официальной справкой по форме № 2-НДФЛ или по индивидуальной форме, но обязательно с подписью главного бухгалтера организации или лица, его замещающего, и печатью организации. Сюда же относятся и другие официальные (учтенные) доходы, подтверждаемые документально у источника их получения либо налоговыми органами (дивиденды, проценты по вкладу, доходы от зарегистрированной аренды недвижимости и т. п.). «Серыми» считаются доходы по месту работы, выплачиваемые «в конверте», если их можно как-то проверить (способы проверки у банков разные), и иные документально не подтверждаемые, но проверяемые доходы.

Может ли заемщик получить одобрение на получение кредита без наличия варианта жилья?

Может. И это наиболее распространенная практика сегодня. Более того, банки для подбора недвижимости выделяют 3–4 месяца. Хотя будущее за схемами, предусматривающими одновременное предоставление в банк документов и по заемщику, и по объекту недвижимости.

Кто отвечает за качество проверки квартиры?

В конечном итоге – страховщик. Если квартира окажется «нечистой» и заемщик потеряет право на нее, страховая компания возместит убытки – по крайней мере банка. Согласно статье 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [11] Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 30 июля 1997 г. № 145, в Собрании законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30 ст. 3594 с 2005 г. государство взяло на себя обязательство по выплате компенсации за утрату права собственности на жилое помещение, правда, объем этой ответственности ограничен одним миллионом рублей.

Когда и как необходимо внести первоначальный взнос за жилье?

Внести его надо до получения кредита. Чаще всего он вносится на индивидуальный счет в кредитующем банке. Но иногда засчитываются целевые платежи, сделанные заемщиком ранее.

В какой форме выдаются кредитные деньги ?

В зависимости от потребности клиента. Однако для того, чтобы получить кредит наличными, надо предоставить в банк не только договор на приобретение недвижимости, предусматривающий оплату из рук в руки, но и успеть зарегистрировать этот договор. Как правило, это невозможно. Поэтому наличные в таких случаях закладываются в банковскую ячейку, которую продавец недвижимости может открыть только после предъявления банку свидетельства о праве собственности.

Если у заемщика есть созаемщик или поручитель – зачем страхование жизни заемщика?

Для ответа на данный вопрос достаточно представить ситуацию в случае смерти должника.

Рассмотрим сначала ситуацию, если у заемщика есть поручитель. Согласно ст. 363 Гражданского кодекса РФ [12] Текст части второй ГК РФ опубликован в «Российской газете» от 6, 7, 8 февраля 1996 г. № 23, 24, 25, в Собрании законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. № 5 ст. 410 поручитель несет субсидиарную ответственность по обязательствам заемщика. Это означает, что если заемщик по каким-то причинам не выполнит своего обязательства перед банком, то поручитель будет отвечать перед банком в сумме, не погашенной должником. После расчетов по долгам умершего должника поручитель сможет предъявить регрессный иск к его наследникам (принявшим наследство в установленном порядке).

В случае, если у заемщика есть Созаемщик, он отвечает по обязательствам перед банком солидарно с заемщиком, то есть в равных долях. Возникает вопрос, а кто будет платить вторую половину? Ответ – наследники заемщика, надлежащим образом принявшие наследство. А если учесть, что наследство можно принять только по истечении шести месяцев с момента смерти наследодателя, то налицо убытки банка.

В случае же, если риск смерти заемщика будет застрахован, при наступлении страхового случая выплаты будет осуществлять страховая компания.

Откуда лучше начинать путь к получению ипотечного кредита: с банка, с агентства недвижимости или откуда-то еще?

Это зависит от конкретной ситуации. Но если ни с объектом, ни с кредитом ясности еще нет, то лучше все же начинать с того места, где предложат объект. Однако при этом очень хорошо, если в этом же месте будет предоставлена квалифицированная консультация по кредиту, а возможно, и помощь в его получении. Ипотечный брокер в составе риэлторской компании – то, что нужно такому клиенту. Брокер все организует.

Сколько стоят услуги брокера?

Первичная консультация, на которой подбирается конкретный кредит, подходящий клиенту, как правило, бесплатна. А вот реальная помощь брокера в согласовании и получении этого кредита может стоить несколько сотен долларов.