Ф. Брокгауз - Энциклопедический словарь (А)

Вознаграждение за арендное пользование есть также существенное условие этого договора; его размер определяется по соглашению контрагентов и может состоять или в деньгах, или же в ином эквиваленте, напр., при сдаче земель под устройство каких либо хозяйственных заведений или, по выражению нашего закона, «из выстройки» особого вознаграждения не полагается, так как по истечении арендного срока к хозяину земли переходят в виде вознаграждения выстроенные заведения; или же при договоре «из полу» вознаграждение заключается в известной доле (обыкновенно 1/2) произведений земли.

Что касается формы совершения арендных контрактов, то по общему правилу требуется письменное и притом явочное заключение договоров, но и словесный договор имеет силу, если между контрагентами нет спора о действительности и силе постановленных в нем условий. Письменная форма обязательно требуется в следующих случаях: когда арендная плата выговаривается более, чем за год вперед, причем акт должен быть засвидетельствован у крепостных дел, т.е. нотариальным порядком с наложением на имение по количеству взятой вперед суммы запрещения в обеспечение арендатора; при отдаче в арендное содержание помещичьих имений, запрещение, по случаю отдачи имения в аренду, налагается не иначе как по требованию участвующих в арендном договоре сторон, и, наконец, аренда евреями оброчных статей и других хозяйственных заведений как казенных, так и владельческих допускается не иначе, как по формальным контрактам. Арендный контракт должен заключать в себе определение предмета, срока и цены аренды, причем допускаются всякие другие, законам не противные, произвольные условия, и быть подписанным обеими договаривающимися сторонами или их поверенными. Казенные имения и оброчные статьи, принадлежащие казне, отдаются от ее в содержание по особенным правилам, в уставах об них подробно изложенным; кроме того известные особенности при заключении арендных договоров установлены нашим законодательством, между прочим, относительно: 1) отдачи в содержание крестьянам оброчных статей, принадлежащих Уделам; здесь дозволяется в известных случаях принимать от крестьян в обеспечение, вместо залогов, мирские ручательства; 2) сдачи принадлежащих городам, в коих не введено городовое положение, оброчных статей, каковые могут быть отдаваемы с публичных торгов с утверждением губернатора (до 10000 руб.), министра внутренних дед (до 30000 руб.) и правительствующего сената (свыше 30000 р.); 3) аренды войсковых и станичных земель и оброчных статей в казачьих войсках; 4) отдачи в аренду недвижимых имений, принадлежащих архиерейским домам, монастырям и церквам, причем консистория входит в подробное соображение предполагаемой отдачи в арендное содержание, обозревает выгоду и законность условий контракта и представляет свое заключение епархиальному архиерею; 5) отдачи башкирских земель и угодий в кортому и 6) аренды имуществ сельских обществ и заключения крестьянами арендных контрактов. Что касается первого случая, то здесь необходимо заметить, что мирские имущества могут быть отдаваемы в аренду лишь по мирским приговорам, постановлениям большинством голосов домохозяев, имеющих право голоса на сельском сходе; если же имущество составляет собственность нескольких сельских обществ, то на сдачу его в аренду необходимо согласие всех сельских обществ, выраженное в форме законно постановленных каждым из них приговоров, а не по приговору соединенного схода разных сельских обществ; отдельные же крестьяне не могут отдавать в аренду свои участки общинного полевого надела без согласия на то со стороны общества; договоры же на аренду крестьянами временно-обязанными и собственниками земель у помещиков между собою и у посторонних лиц, на сроки не свыше трех лет – на всякую сумму, а на большие сроки, именно от 3 до 12 лет – на сумму не свыше 300 руб. могут быть заключаемы путем словесных условий, со внесением их, по желанию договаривающихся сторон, в книгу при волостном правлении, на обязанности которого лежит и засвидетельствование письменных договоров, по желанию контрагентов.

Арендный договор, как и всякая другая юридическая сделка, порождает известные юридические отношения между участниками. Арендатору принадлежит: 1) право пользования арендным имуществом в течение всего договорного срока в том размере, как условлено по договору; 2) право на произведения земли, если не условлено иначе; 3) право перенайма (sublocatio), если оно не отнято у арендатора по договору и 4) право требовать исполнения наймодавцем всех включенных в договор закону не противных условий. Наймодавцу же принадлежит: 1) право требовать арендную условленную плату в определенный срок; если срок платежа не определен по договору, то, по обычаю, платеж должен быть произведен вперед; 2) право требовать возвращения отданного в аренду имущества, по истечении срока, в целости без повреждений; за всякое повреждение, не составляющее естественного последствия пользования, арендатор должен вознаградить наймодавца, но ответственность за случайные повреждения или уничтожения имущества (casus) падает на него лишь тогда, если она точно оговорена в договоре; так, если арендатор обязался «хранить дом от пожара», он должен уплатить хозяину цену дома, если будет доказано, что он сгорел от его вины.

Прекращение арендного договора обыкновенно наступает с истечением срока, иногда однако по истечении срока договор этот возобновляется безмолвно, так что арендатор продолжает пользоваться имуществом, а наймодавец получает плату; такое безмолвное возобновление не обнимает собою однако непременно всех условий прежнего договора, напр. не касается самого срока. До наступления срока А. прекращается по взаимному согласию сторон, а также в вышеуказанном случае отдачи в аренду имущества пожизненным владельцем без согласия собственника. По римскому и общегерманскому законодательству А. прекращается при отчуждении имущества постороннему лицу (на основании принципа: "resoluto jure concedentis, resolvitur jus concessum), наше же законодательство, а равно прусское и французское держатся другого начала («nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet»), по которому арендный договор в пределах срока обязателен для каждого нового хозяина имения, а равно и для самого арендатора перед новым хозяином.

Термин А. встречается еще в нашем законодательство в значении особого вознаграждения, жалуемого в виде награды, в особенности за государственную службу. В прежнее время А. жаловались в казенных землях Западных и Остзейских губерний; с 1837 года пожалование таких земель прекращено и заменено выдачей арендных денег на определенное время (обыкновенно 12 лет). При переходе этих аренд по смерти лиц, получивших их, к членам их семейства впредь до истечения срока, они считаются неотчуждаемыми и нераздельными (см. также ст. 1691 – 1691, 1699 – 1703, 1705 – 1713, п. 1 ст. 1067, примеч. 1 к ст. 277 X T. 1 ч. Св. Зак. Гр., ст. 164 Пол. о вык. II Особ. Прилож. к IX Т. Св. Зак. о сост.).