Ольга Фролова - Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Для решения некоторых вопросов ЖК РФ устанавливает кворум в 100 % или 2/3 голосов всех собственников в доме. Набрать такое количество голосов бывает сложно по различным причинам, особенно летом. Поэтому в таких домах инициаторам собрания целесообразно:

— направить письменное сообщение о проведении ОСС собственникам нежилых помещений;

— оставить записку квартирантам в квартирах, которые сдаются внаем, для передачи собственникам с просьбой перезвонить, указав контактный телефон;

— проводить ОСС с учетом летних отпусков и выездов пенсионеров на дачи.

Голосование по вопросам повестки дня ОСС, проводимого в форме очно-заочного или заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников (ч. 4.1, 5 ст. 48 ЖК РФ).

Исключением является голосование собственников в ГИС ЖКХ при заочной форме голосования, при котором голосование может проводиться как в письменной, так и в электронной форме (ч. 6 ст. 47.1 ЖК РФ). На особенностях проведения ОСС с использованием системы остановимся позже.

С 05.03.2019 г. изменились правила оформления протоколов ОСС. С этой даты к протоколу прикладываются письменные решения собственников по вопросам повестки дня независимо от формы проведения такого собрания. При этом в часть 4 статьи 48 ЖК РФ изменений не внесли, в ней обязанность собственников оформлять решения в виде бюллетеней при очном голосовании отсутствует.

В подпункте «ж» пункта 20 Приказа Минстроя № 44/ пр указано, что приложением к протоколу общего собрания являются именно письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании (без указания его формы), которые должны содержать:

— сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их;

— дату их заполнения;

— сведения о волеизъявлении собственников помещений и их представителей.

Эти требования перекликаются с требованиями части 5.1 статьи 48 ЖК РФ к оформлению решений собственников помещений в МКД для голосования на общем собрании: решение собственника должно позволять идентифицировать собственника, принявшего участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается приложением к протоколу общего собрания, должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):

1) сведения о лице, участвующем в голосовании (собственника или его представителя);

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (с 1 января 2017 года целесообразно указывать номер и дату государственной регистрации права);

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

В решении собственника необходимо также указать следующие сведения, без которых не представляется возможным сделать подсчет голосов и оформить надлежащим образом протокол ОСС:

— вид (годовое/внеочередное) и форма проведения ОСС (заочное/очно-заочное голосование);

— адрес МКД, собственники которого голосуют;

— номер квартиры/помещения собственника (для собственника нескольких квартир / помещений, необходимо указать все их номера).

► Обратите внимание!

Сведения о лице, участвующем в голосовании , включают в себя:

— для физического лица — ФИО полностью;

— для юридического лица — полное наименование, номер ОГРН;

— для представителя собственника — ФИО, дата и номер доверенности на голосование.

Одним из самых проблемных остается тот факт, что собственники в МКД, особенно пожилого возраста, очень болезненно реагируют на необходимость не только предоставить реквизиты документа о праве собственности для составления реестра собственников в доме, но и на необходимость указать эти данные в своем решении по вопросам повестки дня. Тем не менее, эта обязанность установлена законодательно (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, п. 20 Приказа Минстроя России № 44/пр). Без указанных данных невозможно определить — является ли данный гражданин собственником помещения в конкретном МКД. К тому же можно не набрать необходимый кворум для принятия необходимых решений на ОСС из-за нежелания отдельных лиц правильно заполнить свое решение.

♦ Важно!

— Если в решении собственника им не указаны реквизиты документа, удостоверяющего право собственности на занимаемое помещение — такие решения не учитываются при подсчете голосов.

При подготовке документов для проведения ОСС важно правильно установить число собственников в МКД, имеющих право голоса и подтвердивших это право документально. Поэтому рассмотрим подробнее вопросы, связанные с документами на право собственности.

Начиная с 1998 года операциями по регистрации любых сделок с недвижимостью, занимается Росреестр, осуществляя их регистрацию в ЕГРП/ЕГРН. С 2016 года только выписка из Росреестра подтверждает имеющиеся права на объекты недвижимого имущества, за исключением некоторых, определенных законодательством случаев.

Таким образом, доказательством существования зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация права.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения (ч. 3 ст. 1 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Документ на право собственности отражает сведения об объекте недвижимости. Остальные данные, содержащиеся в нем, зависят от вида правоустанавливающего документа.

Право на собственность квартиры или другого недвижимого имущества утверждается разными документами. Ими являются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.

Право собственности на квартиру всегда имеет под собой причину (основание) возникновения этого права у какого-либо лица. Правоустанавливающий документ на квартиру и устанавливает право конкретного человека на конкретный объект недвижимости, позволяет проверить историю возникновения прав и переходов прав на нее (правовую историю квартиры).