Ольга Фролова - Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Итак, 100 % ГОЛОСОВАНИЕ.

В жилищном кодексе РФ определены вопросы, которые требуют согласие всех собственников в МКД.

Уменьшение размера ОИ в МКД возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части ОИ , на такие действия должно быть получено согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Для сведения

Верховный Суд РФ дал разъяснения по этому вопросу в Определении Судебной коллегии по гражданским делам от 5 декабря 2017 г. № 18-КГ17-240.

В определенных случаях для реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД требуется согласие всех собственников помещений. Речь идет о ситуациях, когда к помещению присоединяется часть общедомового имущества .

Истец обратилась в суд с иском о сохранении квартиры в реконструированном (перепланированном) состоянии, признании права собственности на жилое помещение общей площадью 84,7 кв. м.

В обоснование заявленных требований истец указала на то, что без оформления разрешительной документации своими силами и за свои средства произвела реконструкцию спорного жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности. Общая площадь помещения с учетом произведенной реконструкции увеличилась на 25 кв. м, в помещении коридора квартиры организована деревянная лестница, ведущая в мансардный этаж МКД, в котором обустроены жилая комната и санузел, находящиеся над помещениями квартиры истца в ее габаритах.

Разбирая кассационную жалобу по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры ВС РФ напомнил, что:

— собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе технические этажи и чердаки;

— уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции;

— если реконструкция квартиры невозможна без присоединения к ней части общего имущества в МКД, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД;

— при этом решение общего собрания собственников должно быть принято единогласно всеми собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с получением отдельного письменного согласия на такую реконструкцию иных, не принимавших участия в собрании, собственников.

Между тем, согласия всех 100 % собственников помещений в данном МКД в материалы дела не представлено. На упомянутом в деле собрании решался вопрос о реконструкции как таковой. Там не заявлялось о том, что реконструкция повлечет присоединение к проинструктированному (перепланированному) помещению части общего имущества МКД и его уменьшение.

Получается, что истец произвел реконструкцию и уменьшил размер общего имущества , фактически , без получения согласия всех собственников помещений в МКД. Поэтому узаконить реконструкцию нельзя.

Кстати, даже 100 % голосованием нельзя принять решение продать часть земельного участка. Но можно выгодно продать МКД вместе с землей, если все собственники в доме согласны продать свои квартиры одновременно, например, застройщику. Это чаще всего применимо к домам, в которых не более 12 квартир — просто при большем числе собственников трудно согласовать свои действия.

♦ Важно!

Продажа земельного участка , на котором расположен МКД , противоречит законодательству. Продажа влечет за собой уменьшение ОИ, что возможно только с согласия всех собственников в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Отчуждение земельного участка не является реконструкцией МКД как объекта капитального строительства.

Для удобства пользования вопросы повестки дня, по которым принимается решение на ОСС большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, 50 % голосов всех собственников в доме или 50 % голосов от присутствующих на собрании, сведены в таблицу. В указанной таблице вопросы повестки дня ОСС объединены в разделы «Общее имущество», «Управление МКД», «Проведение ОСС», «Жилищно-коммунальные услуги», «ГИС ЖКХ» и «Капремонт».

Безусловно, сложно себе представить многоквартирный дом, в котором все собственники приняли бы решение в пользу одного из собственников в отношении общего имущества. Чаще всего, вопросы повестки дня, связанные с использованием ОИ, заинтересованные собственники стараются подвести под кворум в 2/3 голосов.

Например , перевод помещения из жилого фонда в нежилой не требует какого-либо согласия собственников в доме, а вот обустройство входной группы (дверь на месте окна) требует проведения ОСС и голосования «За» 2/3-ми голосов собственников. Хотя, по большому счету, это тоже реконструкция МКД, но она считается незначительной, поэтому 100 % голосования не требует.

♦ Важно!

Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы , изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории (п.п.3.3, 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10).

Для сведения

1) Перед голосованием об использовании части ОИ третьими лицами можно договориться с собственником нежилого помещения, который собирается обустраивать входную группу ,о выполнении каких-либо работ , например >, до благоустройству или ремонту подъездов за согласие на использование ОИ (стены дома). При этом необходимо принимать во внимание назначение нежилого помещения, т. е. возможности его собственника.