Мария Федоренко - Хозяйка, мы к соседям провалились! Как продать и купить квартиру, сделать ремонт в сталинке и не сойти с ума

Стоит заключить договор с риэлтором, где будут письменно изложены все сроки и виды работ, которые он будет выполнять.

Наверное, если вы хоть немного в теме, вы уже поняли, что в 2019 году, когда происходили эти события, найти квартиру в соответствии с моими ожиданиями по этой цене было абсолютно невозможно. Просто потому что стандартная цена такой квартиры была около 10 000 000, это если вообще без ремонта.

Но мне это удалось!

Итак, спустя несколько месяцев после того, как я начала искать квартиру, я нашла на «Циане» объявление о продаже квартиры, которая мне подходила по всем параметрам. И стоила она как раз столько, сколько нужно. К тому же она мне очень понравилась. Это, конечно, самое главное, и происходит не так уж часто. Было несколько нюансов, которые и привели к тому, что цена ее была снижена до нужного мне уровня:

– Дом был бывшим общежитием. С юридической точки зрения это не было проблемой. Но людей это отпугивало и снижало количество желающих купить эту квартиру.

– Владельцы прожили в доме всю жизнь, устали от бытовых неудобств (о них – ниже), не считали высокие потолки чем-то ценным и хотели уехать поскорее, потому что у них были семейные обстоятельства, которые этого требовали.

– Это был дом с деревянными перекрытиями, и на потолке кое-где были следы протечек. Когда-то в этих местах протекала крыша. Но на момент описываемых событий она была уже приведена в порядок после того, как хозяева судились с управляющей компанией.

– В квартире не было ванной – как раз потому что когда-то там было общежитие и была общая душевая на первом этаже. В квартире был только туалет.

– Дом был с большим процентом износа. На сайте Flatinfo.ru это можно проверить.

– В доме не было лифта, а квартира была на пятом этаже.

– Кухня была микроскопической, около 3 метров, а коридор был гигантским, около 20 метров.

– Таким образом, планировка была неудобной, и предстояло сносить все стены и строить другие. К счастью, внутри квартиры не было несущих стен.

– При этом любая другая будущая планировка была сложной для согласования с инстанциями.

– А еще за квартиру был внесен залог другим покупателем. Тадам!

История про знакомых с протекающей крышей

Моим знакомым, которые делали похожий ремонт в таком же доме в одно время со мной, не повезло. Мало того, что крыша у них протекала на момент покупки квартиры. Хозяйка заплатила деньги сотруднику управляющей компании, чтобы он лично поднялся на чердак и починил крышу, но увы, такие вещи чинятся как следует только со стороны кровли, с уличной стороны. Но самое неприятное, что протекала крыша годами в разных точках квартиры. И после того, как они обнажили балки, оказалось, что несколько балок нужно менять или укреплять.

Ну с последним пунктом судьба быстро разобралась, я просто попросила риэлтора, который представлял продавца, перезвонить мне, если у них сделка сорвется и залог вернут. Так и получилось. Что делать с планировкой, я решила подумать попозже.

Почему меня не беспокоили деревянные перекрытия? Я благополучно выросла в таком доме и не испытывала никаких проблем. По поводу пожарной безопасности:

– Я решила делать ремонт с оглядкой на это и заботиться о том, чтобы материалы были максимально пожаробезопасными.

– Я купила огнетушитель.

– Около окна в моей квартире располагалась наружная пожарная лестница, так что в случае чего ей можно было бы воспользоваться (почти не шучу, а что?).

К тому же цена квартиры позволяла пойти на компромисс. Износ дома меня не волновал по той причине, что на том же сайте Flatinfo.ru я изучила план капитального ремонта (он предстоял буквально в следующем после покупки году) и поняла, что дом еще лет 20 точно простоит, а там кто знает, где я буду жить, может, уеду на Камчатку или в Новую Зеландию.

Только гораздо позже я глубоко осознала, что такое делать ремонт в квартире в старом доме с деревянными перекрытиями.

– Все конструкции в такой квартире должны быть легкими. Никаких тебе стен из модных пазогребневых плит, которые строятся за минуту (почти), никаких кирпичных стен и никаких божественно красивых конструкций из стеклянного прозрачного кирпича. Все это слишком тяжело для этого дома, если только это не первый этаж, но и тогда не факт.

– Согласование ремонта за месяц? Ха-ха. Не факт, что та планировка, которую вы захотите сделать, может быть согласована в таком доме в принципе. Даже если это «ок» для других домов.

– Хочется индукционную плиту и духовой шкаф? Проводка в доме может не выдержать.

– Чугунная ванна? Нет, слишком тяжелая. Можно рискнуть, но вообще-то не стоит.

– Пятый этаж без лифта? Плюс 100 000 минимум за подъем на этаж, плюс от 6 000 до 20 000 за постоянную уборку всего подъезда. Да и потом придется постоянно платить заметные деньги за подъем тяжелых вещей в квартиру.

Итак, залог с квартиры был снят, и я могла внести за нее аванс: стандартные 30 000 рублей. В договоре можно указать, вернут ли мне их в случае если я передумаю покупать квартиру, или это невозвратная сумма. Обычно эти деньги не возвращают. Договор подписывается на один месяц с возможностью продления на один-два месяца. Такая возможность тоже описана в договоре. Это все стандартные условия.

Я посетила квартиру несколько раз. Я проверила напор воды, это очень важно (но не проверила ее нагрев, а, оказывается, надо было. Об этом позже), обсудила, какие соседи вокруг, какая слышимость в квартире, что с газом и проводкой. С проводкой была беда, но для меня это было несущественно, впереди же был ремонт.

Отдельно я расспросила подробно о том, кто жил в квартире, когда и как она перешла из государственной собственности в частную. В моем случае квартира принадлежала одному хозяину по праву наследования от его матери. Это произошло много лет назад. Я узнала, что тут ремонтировалось и когда. Часть полов была деревянной, часть была закрыта линолеумом, который лежал сверху на фанере. По словам хозяина, он снял часть старых досок в этом месте, засыпал в перекрытия керамзит. Впоследствии оказалось, что это не так, фанера лежала сверху на старых досках, керамзита не было.

Мне предстояло собрать много справок и проверить юридическую чистоту квартиры, но авансовое соглашение уже можно было заключать, что я и сделала.

Теперь мне предстояло найти покупателя своей квартиры и получить кредит в банке.