Андрей Батяев - Справочник риэлтора

Изменения в регистрирующие документы нужно внести до проведения сделки с недвижимостью, дабы в последующем не возникли проблемы с дальнейшей регистрацией сделок с реконструируемым имуществом.

В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ с 1 января 2005 г. необходимо регистрировать обременения и ограничения, которые налагают органы государственной власти или местного самоуправления. Закон также уточняет порядок регистрации права собственности на незавершенный объект.

Установлено, что ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Внесены изменения, касающиеся порядка предоставления сведений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Изложена в новой редакции ст. 25 «Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества». Так, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в ст. 25 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ внесены изменения в указанный Закон, разрешающие не регистрировать договор ипотеки у нотариуса и менять условия закладной. Раньше за удостоверение договора ипотеки необходимо было платить 1,5 % от суммы сделки, например, при сумме сделки в 100 тыс. руб. размер платы за нотариальное удостоверение составлял 1,5 тыс. руб., в последующем пошлину сократили до 1 %, при этом она должна была составлять не более 1,5 тыс. руб. Нотариусы брали еще 1 % от суммы сделки за подготовку договора. Законом установлено, что ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или данным Федеральным законом.

Рассмотрим вопрос оказания риэлтором услуги по заключению договора аренды недвижимого имущества и коммерческого найма. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору недвижимое имущество. Здесь сразу же следует отметить, что изначально мы рассматриваем сдачу в аренду недвижимого нежилого имущества.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды недвижимого нежилого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды нежилого помещения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда нежилого помещения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Договор аренды нежилого помещения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Рассмотрим оказание услуг по коммерческому найму жилых помещений . Ранее действовавшее жилищное законодательство не выделяло такого понятия, как «коммерческий найм» жилых помещений. Теперь, ЖК РФ разделил понятия «социальный найм» и «коммерческий найм». Риэлторская фирма может оказывать клиентам и услуги по найму жилых помещений, вот только в принципе, теперь это может касаться только жилого фонда коммерческого использования, т. е. коммерческий найм. Одним из этапов оказания данного вида услуг, станет содействие «помощь» риэлтора в заключении договора коммерческого найма жилого помещения. ЖК РФ детально урегулировал вопрос о социальном найме жилых помещений, однако, полностью не разрешенным остался вопрос о коммерческом найме жилых помещений. Это вовсе не является недостатком или упущением законодателя. Напротив, к правоотношениям сторон по коммерческому найму можно применять общие положения о договоре, возникновении, изменении или прекращении обязательств, действующие в гражданском законодательстве.