Г Чепульченко - Юридический справочник

Еще более ограниченный объем дееспособности установлен в возрасте до 15 лет. В этом случае сделки совершают от имени несовершеннолетних родители или опекуны (если родителей нет). Сами они вправе совершать только мелкие бытовые сделки.

Законом допускается ограничение в дееспособности и совершеннолетнего гражданина. Это может иметь место в случае злоупотребления гражданином спиртными напитками или наркотиками и ставящего тем самым себя и свою семью в тяжелое материальное положение. Ограничение в дееспособности происходит в судебном порядке, над таким лицом устанавливается попечительство. Под ограничением дееспособности здесь понимается лишение гражданина права без согласия попечителя продавать, дарить, завещать, обменивать имущество (в т. ч. и жилье), самостоятельно получать заработную плату и т. п. Такие ограничения устанавливаются в интересах семьи.

Наконец, недействительна сделка, совершенная полностью недееспособным лицом. К категориям таких лиц относятся люди, страдающие психическими заболеваниями или врожденным слабоумием, которые в силу болезни не могут понимать значения совершаемых ими действий, сознательно руководить своим поведением. Такие лица судом могут быть признаны недееспособными и над ними устанавливается опека. Если гражданин в судебном порядке признан недееспособным и решение суда вступило в законную силу, то любые действия недееспособного не имеют юридического значения и не влекут за собой каких-либо последствий.

Согласно ч. I ст. 48 Гражданского кодекса в редакции от 28 января 1991 г. недействительными являются сделки, не отвечающие требованиям закона, в том числе ущемляющие личные или имущественные права несовершеннолетних детей. Как известно, нередко имеют место случаи, когда при продаже квартир (домов) не учитываются интересы несовершеннолетних детей, проживающих в данном жилом помещении, в результате чего их жилищные права существенным образом ущемляются. Вот почему при заключении договоров купли-продажи квартир (домов) родителям или опекунам (попечителям) необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

Недействительны сделки, совершенные вследствие заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств, недействительны также мнимая и притворная сделка. Мнимая - это такая сделка, которая совершена лишь для вида, без намерения создать юридические последствия. Притворной признается сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку.

Во всех названных выше случаях сделки могут быть признаны недействительными только в судебном порядке. Иск в суд может подавать либо заинтересованное лицо (организация), либо прокурор.

Следует также иметь в виду, что для оспаривания сделки в суде установлен, в соответствии со ст. 71-85 Гражданского кодекса, трехлетний срок исковой давности. Срок этот начинает истекать с того момента, когда гражданин узнал или должен был узнать о том, что его права нарушены, что не всегда совпадает с моментом заключения или оформления договора.

- Какими правилами следует руководствоваться при дарении квартиры (дома)?

В соответствии с действующим законодательством дарение - это соглашение, по которому одна сторона передает бесплатно другой стороне имущество в собственность. Понятно, что даритель должен быть при этом собственником квартиры, дома. Когда же речь идет об их общей собственности, на дарение необходимо согласие всех остальных собственников.

Дарение оформляется соответствующим договором, который должен быть нотариально удостоверен. Такое удостоверение возможно только при наличии письменного согласия собственников, если таковые имеются.

После нотариального удостоверения договора и фактической передачи квартиры (дома) новому владельцу договор регистрируется в бюро технической инвентаризации.

Получение ордера на вселение в подаренную квартиру не требуется, равно как и необязательно использование такого жилья в качестве места постоянного проживания, т. е. гражданин, которому подарена квартира, при наличии у него постоянной прописки в жилом помещении даже в другом городе, не обязательно должен оттуда выписываться и прописываться в подаренное ему жилье.

Что же касается возможной отмены, т. е. признания договора дарения недействительным, то здесь действуют правила, уже рассмотренные нами при освещении вопроса о возможной недействительности договоров купли-продажи.

- Каков порядок передачи квартир (домов) по наследству?

Под наследованием понимают переход гражданских прав и обязанностей умершего гражданина (наследователя) к его правопреемникам (наследникам). Правила, регулирующие связанные с этим переходом отношения, составляют отдельный институт гражданского права - наследственное право (ст. 524-564 Гражданского кодекса).

Законодательством установлено два основания наследования: по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место тогда, когда нет завещания. Для наследования по закону важно то, что порядок, условия этого наследования, переход прав и обязанностей указаны в самом законе, а при наследовании по завещанию - как определение круга наследников, так и переходящий к ним объем прав и обязанностей всецело определяется волей завещателя.

Завещание - это личное распоряжение гражданина на случай смерти с назначением наследников. При наследовании по завещанию наследователь не связан кругом лиц, в пользу которых он может распоряжаться своим имуществом. Он вправе назначить наследниками лиц, не связанных с ним отношениями родства. В завещании завещатель может лишить прав наследования одного, нескольких или всех наследников по закону. Завещать свое имущество можно, наконец, не только гражданам, но и организациям, государству.

Завещание должно быть составлено в письменной форме, с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено. Устные завещания, хотя бы в присутствии свидетелей, никакого юридического значения не имеют. Завещание, составленное позднее, отменяет предыдущее.

Если в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам завещатель не может подписать завещание собственноручно, тогда в присутствии нотариуса или другого должностного лица, совершающего нотариальные действия, по его поручению завещание подписывается другими гражданами. При этом должны быть указаны причины, по которым завещатель не мог сделать этого сам.

При наследовании по закону, то есть при отсутствии завещания, круг лиц, призываемых к наследованию, определен в законе, и наследники призываются к наследованию в порядке установленной очередности. Гражданское законодательство устанавливает две очереди наследников по закону.