Андрей Просин - Турфирма (Туристическое агентство)

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Перед выбором 4 (четырех) аналогов, наиболее близких к объекту оценки, было просмотрено от 50 до 100 похожих по площади, этажности и местоположению объектов. К оставшимся 4 (четырем) аналогам применяются повышающие и понижающие коэффициенты.

Обоснование корректировок (либо отказа от внесения корректировок)

В качестве параметра сравнения выбрана стоимость 1 кв. м. общей площади объекта. Все вносимые корректировки принимались относительно объекта оценки.

То есть, в случае, если Аналог имеет характеристику лучше, чем у Объекта оценки, цена Аналога уменьшалась на величину соответствующей корректировки. И наоборот, в случае, если Аналог имеет характеристику хуже, чем у Объекта оценки, цена Аналога увеличивалась на величину соответствующей корректировки.

В связи с тем, что все Аналоги расположены в девяти-десятиэтажных домах одного периода постройки, близких к домам в которых расположен Объект оценки, корректировки на масштаб, конструктивное исполнение и местоположение не вносились.

Для определения рыночной стоимости использовались следующие корректировки:

1. Скидка на уторговывание. Все Аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть при сравнении использована цена предложения. Как правило, при совершении сделки с подобными объектами, скидка с публикуемых цен предложения составляет 25—100 тыс.руб. Из интервью с продавцами Аналога №1 установлено, что величина торга составляет 100 тыс.руб., что соответствует -4,8%; для Аналога №2, величина торга составляет 25 тыс.руб., что соответствует -1,4%; для Аналога №3, величина торга составляет 25 тыс.руб., что соответствует -1,3%; для Аналога №4, величина торга составляет 25 тыс.руб., что соответствует -1,4%.

2. Корректировка на этажность. Объект оценки и Аналоги №1,2,3,4, расположены на средних (седьмом, третьих, втором, четвертом) этажах девяти-десятиэтажных домов, поэтому стоимость Аналогов №1,2,3,4 не корректируется.

3. Корректировка на текущее состояние. Поскольку Объект оценки и Аналоги №1,2,4 имеют состояние «Без отделки (новостройка)», а Аналог №3 имеет состояние «Выполнен косметический ремонт», поэтому стоимость Аналога №3 необходимо скорректировать согласно средним ценам на рынке отделочных работ г. Астрахани, в соответствии с Таблицей №11.

Таблица №11

Стоимость Аналога №3, имеющего состояние «Выполнен косметический ремонт», необходимо скорректировать (уменьшить) на 5000 руб./кв. м.

Вес каждого итогового значения в рыночной стоимости определяется, исходя из его ранга. Ранжирование обусловливается общим приростом итогового значения по сравнению с исходным.

Так прирост скорректированной стоимости Аналога №1 по сравнению с исходным значением равен:

Аналогично определяется прирост для остальных Аналогов №2 (1,4%), 3 (12,3%), 4 (1,4%).

Оценщик присвоил Аналогам №1,2,3,4 вес равный 1.

Следующим этапом получаем произведение итоговой скорректированной цены и весового показателя для каждого аналога.

Далее суммируем полученные произведения и рассчитываем среднюю взвешенную стоимость 1 кв. м. оцениваемой квартиры по следующей формуле:

Отличие максимального значения стоимости Аналога от минимального значения стоимости Аналога после всех корректировок не может превышать 20%.

Так как законодательные акты Российской Федерации можно описывать разными словами, но закон не меняется, я решил выбрать описание юридических вопросов, которое мне понравилось. Я решил, что навряд ли напишу, как дипломированный юрист и поэтому ниже представлен текст автором, которого является Дмитрий Бачурин «Операции с недвижимостью. Как правильно купить, продать, сдать в аренду».

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.