Эрнандо Сото - Иной путь

Так начался крупнейший за всю недавнюю историю Лимы бум скупки сельскохозяйственных земель и городского строительства. Разоренные контролем цен, субсидированным импортом, отсутствием гарантированных прав собственности в сельских районах, крестьяне, для выгоды которых и осуществлялась аграрная реформа, продавали землю ассоциациям и кооперативам так же, как прежде это делали землевладельцы -- вопреки запрету Закона об аграрной реформе.

Второй внелегальный метод получения собственности на землю для жилищного строительства не менее сложен, чем захват. В этом случае будущие поселенцы прежде всего создают ассоциацию жилищного строительства или кооператив, определяют участок сельскохозяйственной земли, подходящей для строительства нового поселения, оформляют контракт с владельцами земли, соединяют вместе критическую массу людей и достаточную сумму денег и даже разыгрывают насильственный захват.

По данным Института, в 1985 г. таким способом приобрели землю 269 организаций: 105 ассоциаций для жилищного строительства, 86 жилищных ассоциаций и 76 кооперативов присоединили к городу с помощью таких незаконных приемов около 3400 га сельскохозяйственных земель. Это около 34 млн. м2, или примерно половина площади молодого города-новостройки. По меньшей мере 60% поселений были созданы ассоциациями и кооперативами после аграрной реформы, и если прежние темпы роста сохранятся, то такой способ освоения территорий станет преобладающей моделью внелегальной застройки столицы.

На практике существуют небольшие различия между более новыми внелегальными поселениями и теми, что возникли в результате захвата. Различия заключаются в том, что государственные власти часто соглашаются признавать "новыми городами" или "окраинными поселениями" те группы, которые на самом деле являются ассоциациями и кооперативами. Разницу между последними определить нелегко, поскольку она сводится к юридическим тонкостям. Ассоциации и кооперативы являются юридическими лицами, которые возникают до продажи земли и даже до имитации захвата. Однако правовой статус и внутренняя организация их различны. Ассоциации для жилищного строительства и кооперативы пользуются налоговыми привилегиями и вследствие этого подлежат контролю со стороны различных правительственных органов, в то время как жилищные ассоциации никак не контролируются, поскольку не имеют никаких льгот.

Подводя итог, можно сказать, что радикальная перемена правил владения сельскохозяйственной землей в сочетании с другими изменениями в законах потребовала новых приемов приобретения земель под городское строительство. Результатом стали тайные соглашения между ассоциациями и кооперативами, с одной стороны,, и владельцами земли (первоначальными или получившими ее в результате аграрной реформы) -- с другой. Таким способом удавалось одновременно вовлекать в городское строительство землю, на которой закон запрещал строить что-либо, и избегать экспроприации земель.

Нелегальные брокеры по недвижимости

В незаконную продажу сельскохозяйственных земель профессионалы оказываются вовлеченными в большей степени, чем в захват. Группа, организующая ассоциацию или кооператив, часто состоит из представителей делового мира, способных собрать трудно доступную информацию, необходимую для организации такого рода сделки. Эти "спекулянты" на деле являются нелегальными брокерами по недвижимости.

Первая задача нелегального брокера -- соединить предложение и спрос. Для этого он должен создать ассоциацию для жилищного строительства, жилищную ассоциацию или кооператив. Затем ему требуется найти пригодный для строительства участок земли. Это сложно: сделка обходится дорого, и необходимо прежде собрать определенную информацию, а затем представить ее на рассмотрение будущих поселенцев.

В функции предпринимателя входят переговоры с владельцами сельскохозяйственных земель. Это весьма хитрая задача, поскольку сторонам предстоит договориться не только по поводу участка и цены, но и о том, как они скроют сделку. Приходится вовлекать в дело представителей власти.

Далее, нелегальные брокеры, как и при насильственном захвате земли, должны собрать критическую массу участников, необходимую для организации сделки. Нужно найти и выявить общие интересы потенциальных участников. Брокер должен удостовериться, готовы ли участники отстаивать свою собственность в самом начале, когда возможны попытки применить к ним силу, либо по меньшей мере жить некоторое время в сараях и шалашах; далее, намерены ли они строить основательно, в том числе -- участвовать в строительстве инфраструктуры; и последнее: составят ли они сплоченную группу, способную к мирному сотрудничеству. При необходимом техническом содействии разрабатывается план застройки. Изучаются возможности скорейшего проведения канализации, электричества и дорог. Членам ассоциации или кооператива могут быть предложены либо стандартные планы жилищ, либо услуги профессиональных архитекторов и проектировщиков.

Как только рекрутировано достаточное число участников и установлены размеры индивидуальных взносов, брокеры собирают деньги для покупки земли, завершают сделку с владельцами и продумывают организацию захвата в течение согласованного периода. Поскольку закон запрещает владельцам продажу земли, а кооперативам и ассоциациям запрещено использовать сельскохозяйственную землю под городские нужды, имеется риск правительственного вмешательства. Чтобы избежать этого, нелегальные брокеры инсценируют захват: в установленный день будущие жители выбрасывают десант, водружают национальные флаги, развешивают циновки и маты и прочее, -- все как в жизни.

Брокеры не оказывают бесплатных услуг. Они получают часть денег из взносов членов ассоциации, а также имеют право на какое-то число участков земли, которые они продадут, когда поселение будет создано и цена участков возрастет. Это вызывает враждебное отношение к брокерам со стороны властей, непрестанно их преследующих. Но от этого ни важность работы нелегальных брокеров, ни разумность принимаемых ими решений не уменьшаются. Ни один человек в отдельности не способен выдержать издержки нелегальных земельных операций, поэтому будущим поселенцам нужны услуги профессионалов, которые берут на себя организацию кооперативов и ассоциаций, как и другие предварительные хлопоты.

Эволюция внелегального жилищного строительства

Массовый характер, политические интриги и обмен услугами способствовали постепенному развитию внелегальных поселений. Чтобы более четко описать этот процесс, мы выделили в описании десять исторических стадий, каждая из которых показывает, как официальные структуры постепенно сами готовили почву для внелегального жилищного строительства.