Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Некоторое замедление темпов ввода жилья в стране можно объяснить тем, что те же самые проекты по КОТ требуют очень много времени на составление расчетов, подготовку документации. При правильном планировании все должно пойти довольно быстро – проекты начнут реализовываться по очереди, и темпы строительства не только восстановятся, но и превысят предыдущие показатели.

Пожалуй, самой эффективной инновацией, способствующей большей доступности жилья, я считаю создание схемы финансирования строительства, сочетающей принципы долевого участия, жилищной кооперации и ипотечного кредитования. Эта схема в настоящее время активно внедряется в ряде регионов России. После внесения поправок в Жилищный кодекс РФ она будет активно использована и для малоэтажного строительства.

Дефицит в предоставлении земельных участков будет преодолен с началом практической деятельности Фонда содействия жилищному строительству, созданного в соответствии с указом Президента РФ Дмитрия Медведева. Фонд будет продавать земельные участки под строительство не только компаниям-застройщикам, но и жилищным кооперативам, а кооперативы закрытого типа, созданные с государственным участием, смогут получить землю бесплатно. По замыслу разработчиков поправок в Жилищный кодекс, кооперативы будут создаваться группами будущих жильцов. В кооперативы закрытого типа, созданные при участии муниципальных властей, предполагается включать очередников, многодетные и молодые семьи. Они станут получать участки под жилую застройку бесплатно. При этом их члены не смогут оформлять жилье в собственность.

Я абсолютно уверен, что те планы, выполнение которых было задумано Президентом России к 2020 г. (чтобы на одного россиянина приходилось 29 кв. м), вполне реальны.

Гарегин Тосунян

Президент Ассоциации российских банков

Гарегин Ашотович Тосунян родился в Ереване в 1955 г. В 1976 г. окончил физический факультет Московского государственного университета им. М. В. Ломоносова, в 1989 г. – факультет правоведения Всесоюзного юридического заочного института, в 1992 г. – экономическое отделение Академии народного хозяйства при Правительстве России. Кандидат физико-математических наук, доктор юридических наук, профессор. В 1977–1988 гг. – научный сотрудник Всесоюзного электротехнического института имени в. и. Ленина. В 1990–1998 гг. – руководитель «Технобанка». В 1999 г. – советник председателя правительства России по кредитно-финансовым вопросам. С 1999 г. – руководитель Совета уполномоченных банков правительства Москвы. С 2002 г. – президент Ассоциации российских банков. С 1997 г. – заведующий кафедрой «Банковское право и финансово-правовые дисциплины» Академии народного хозяйства при правительстве России, с 1998 г. – руководитель сектора «Банковское право» Института государства и права Российской академии наук, советник Председателя Совета Федерации РФ, советник мэра Москвы по финансово-правовым вопросам. Автор более 30 книг и монографий, 200 научных статей.

Разговоры о кризисе ипотечного кредитования в России, по меньшей мере, абсурдны. Я был бы счастлив, если бы у нас существовали подобные риски, если бы мы доросли до американского ипотечного кризиса. Наш ипотечный рынок развит очень слабо. Мы все время хвастаемся, что за последние пять-шесть лет объем ипотечного кредитования ежегодно удваивался. Но даже при таких темпах развития объем ипотечных кредитов в России не достигает и 2 % общего объема ВВП. Нас обогнали страны и постсоветские, и постсоциалистические, не говоря уж о государствах Запада.

В США объем ипотечных кредитов в ВВП составляет 64 %, в Голландии – 111 %. Если говорить не в относительных, а в абсолютных цифрах, то они еще более яркие: 6134 на душу населения ипотечных кредитов в нашей стране. Причем по России еще и разброс от 631 на человека в Псковской области до 6190 на человека в Москве. Теперь посмотрим абсолютные цифры на Западе: в США – 6212 000 на человека выданных ипотечных кредитов, что почти в 2000 раз больше нашего среднего уровня, в Швейцарии – 654 000 и т. д. Это к тому, что, с одной стороны, мы вроде довольно сильно продвинулись на пути кредитования, а с другой стороны, это все еще мизерный уровень. Когда есть отставание, измеряемое тысячами единиц, рассуждать о том, нет ли у нас аналогичного риска, смешно. Мы ни до американского, ни до европейского ипотечного кризиса, увы, не дотягиваем в силу ничтожности объемов.

А когда наши власти начинают говорить, что слишком много кредитов выдается и надо бы сократить их объем, потому что в Америке ипотечный кризис, то это напоминает следующую ситуацию. Больной из России в результате длительного недоедания находится в состоянии дистрофии, а другой пациент, из США, имеет серьезные проблемы в связи с ожирением. Власти говорят: «Вот видите, американцу назначили диету – сладости запретить, жирного-острого не давать, поэтому и нашего дистрофика тоже кормить не будем». Но понятно ведь, что применение методов лечения от ожирения может быть губительным для страдающего от дистрофии. Ожирение – плохо, но это совсем другая болезнь. Разница в масштабах ипотечных рынков США и России настолько велика, что нам следует тревожиться по поводу трудностей, которые испытывают сейчас за океаном, прежде всего, в контексте того, что нужно решать проблему дистрофии ипотечного рынка, порожденную дефицитом долгосрочных ресурсов.

Да и разговоры о крахе американского ипотечного рынка сильно преувеличены. Там по-прежнему можно взять ипотечный кредит. Если раньше достаточно было внести первоначальный взнос в размере 10 % стоимости недвижимости и получить кредит в 24 часа, то сейчас нужно оплатить 25 или 30 % и получить кредит тоже практически мгновенно. Да, уже не по такой низкой ставке, как раньше – не под 4 % годовых, а под 8 %. И не на 100 лет, а «всего лишь» на 25. Но выдадут! И иди себе спокойно живи. Я бы очень хотел, чтобы мы были в таком кризисе, когда можно было бы прийти и под 8 % в течение 24 часов получить кредит, внеся всего 30 %. Это было бы так здорово, только мы до этого еще должны дорасти.

Конечно, к рынку ипотечного кредитования нужно применять тщательно продуманные надзорные меры, потому что он несет в себе риски. Но, отечественные риски – это совсем другие риски, которые никак нельзя сравнивать с американскими. Там развитые механизмы секьюритизации ипотечного рынка позволили увеличить объемы кредитования в разы. Американцы умудрились так многослойно секьюритизировать, что появилось много желающих как позаимствовать, так и свою финансово-посредническую услугу предложить. Да, они несколько переборщили, у них возникли проблемы. Но у нас-то другие проблемы – мы в жутком кредитном дефиците, недоедающие и недопивающие.