Василий Гущин - Инвестиционное право. Учебник

Анализируя ответственность участника долевого строительства за нарушение обязательств согласно закону об участии в долевом строительстве, можно сделать следующие выводы.

1. Одностороннее расторжение договоров застройщиком становится возможным только в судебном порядке и только через три месяца после нарушения обязательства участником долевого строительства (или если такое нарушение происходит систематически – четыре и более раз за 12 месяцев). Это еще больше повышает неопределенность в планировании и без того труднопрогнозируемой части финансовых потоков в строительство по схеме долевого участия. Дорогое банковское кредитование строительства, введение Законом солидарной ответственности кредитующего банка и застройщика перед участниками долевого строительства (п. 3 ст. 14 Закона) – все это делает перспективы развития финансирования строительства по схеме долевого участия весьма неопределенными. Например, такая схема оплаты договора участия в долевом строительстве, как оплата единовременным платежом с предоставлением скидки от цены в 7 %, может превратиться, по сути, в оплату через три месяца. Размер неустойки за эти три месяца составит те же 7 % (29 % в год: 12 мес. × 3 мес.). Оплата с беспроцентной рассрочкой на три месяца может оказаться невыгодной застройщику, поскольку за этот период возможен рост цен на жилье как реальный (объективный рыночный), так и запланированный и распределенный по этапам строительства (формирующий интерес приобретать жилье на ранних этапах строительства и обеспечивающий доходность инвестиций в строительство).

2. Право расторгнуть договор с неплательщиком только через три месяца в судебном порядке (реальный срок будет еще больше) предоставляет возможности для недобросовестных конкурентных игр между самими застройщиками. Например, при заключении договоров на значительные объемы, а затем отказе от исполнения обязательств участником долевого строительства, объекты долевого строительства исключаются из оборота как минимум на три месяца, лишая застройщика части финансового обеспечения строительства.

3. Законом не предусмотрены санкции к недобросовестному участнику долевого строительства, уклоняющемуся от приемки объекта долевого строительства.

Закон об участии в долевом строительстве, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим представляется необходимым внести в него ряд изменений и дополнений.

Основные направления корректировок Закона видятся в следующем:

а) установить разумный срок приемки готового к передаче объекта, например один месяц, по истечении которого застройщику предоставить право оформления одностороннего передаточного акта;

б) позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Закона. Размер законной неустойки за нарушение сторонами обязательств по договору установить в размере ставки рефинансирования ЦБ России (по состоянию на 11 января 2006 год – 12 %);

в) предоставить право одностороннего расторжения договора застройщику с участником долевого строительства, не исполняющим свои обязательства во внесудебном порядке, в сроки и на условиях, предусмотренных договором;

ж) применять ко всем отношениям в сфере долевого строительства (первичный рынок) недвижимости специальное законодательство (Закон об участии в долевом строительстве), а законодательство о защите прав потребителей применять к отношениям, возникающим из купли – продажи (вторичный рынок) недвижимости ввиду невозможности разграничения коммерческого и потребительского мотивов участия в долевом строительстве.

Рассмотренные предложения по совершенствованию законодательства в сфере участия в долевом строительстве необходимы для придания данной системе отношений устойчивости. Достижение указанной цели будет возможно только после того, как на законодательном уровне будут определены и сбалансированы интересы сторон – участников долевого строительства.

Внимание, которое в современной России уделяется вопросам инвестиций, имеет весьма важное значение: оно свидетельствует об общем понимании того, что без правильно организованного инвестиционного процесса никакая модернизация страны и успешное движение вперед невозможны. Отсюда и такое острое внимание к этой теме, еще десять – пятнадцать лет назад находившейся исключительно в сфере академической науки. Сегодня это вопрос непосредственной жизни и практики.

Поэтому инвестиционное право сегодня не только находится в центре внимания общества, но и требует серьезного изучения уже достигнутого, а также глубокой проработки новых представлений и понятий, скорейшего создания в экономической жизни страны основных условий реализации успешного инвестиционного процесса, изменения массовой психологии и серьезного массового обучения этой премудрости. Этого требуют те 80 млрд долл. США, которые, по различным оценкам специалистов, сегодня находятся на руках россиян и практически не участвуют во внутреннем инвестиционном процессе. Превращение этих средств в инвестиции – вопрос доверия населения государству, неизменных инвестиционных правил игры, отладки действенного механизма защиты прав и интересов массовых инвесторов и целого ряда других факторов, о которых мы говорим в своей книге.

В свете сказанного становится понятным сегодняшний интерес общества к этой проблеме, а что касается ее изучения в совсем еще недавнем прошлом, нужно отметить: внутренние инвестиции как таковые не могли быть предметом изучения ни экономистов, ни юристов по той простой причине, что их не было в принципе. Не случайно заслуженные специалисты в сфере инвестиционного права Н. Н. Вознесенская, Н. Г. Доронина, А. Г. Богатырев, М. М. Богуславский и другие занимались разработками теории и практики международно – правового регулирования иностранных инвестиций в развивающихся государствах. Тем не менее их научные труды, выходившие еще в середине 70–х годов прошлого века, и последующие исследования сохраняют свою актуальность и верой и правдой послужили авторам этой книги. Отдаем дань уважения и многим дореволюционным и современным ученым, труды которых во многом оказались полезными в нашей работе.

Авторы выражают надежду, что эта книга станет полезным подспорьем для студентов, аспирантов, преподавателей юридических, экономических и финансовых специальностей; для практических работников государственных и рыночных структур.