Коллектив авторов - Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2

В российском праве утвердилась позиция, что помещение как объект гражданских прав должно обладать признаками обособленности и изолированности [104] Басос Е.В. Понятие и признаки помещения // Семейное и жилищное право. 2016. № 1. С. 28–31; Егоров А.В. К вопросу о разграничении помещений на общие и индивидуальные в режиме «поэтажной» собственности. М., 2015. С. 169–173. В последней работе приведена обширная судебная практика по данному вопросу. . Помещение считается обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, и изолированным, если оно имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

В других правопорядках поэтажная собственность определяется шире. Например, в Англии изначально планировалось применять commonhold только по отношению к новым многоквартирным домам, но фактически данный титул может применяться и к зданиям, где находятся только коммерческие помещения или их совокупность с жилыми, и к нескольким отдельно стоящим зданиям [105] Lu Xu приводит следующие примеры применения: проект из 24 отдельно стоящих коттеджей в Уэльсе с общей дорогой; квартал из 22 домов в сложившейся городской застройке с общим двором; караван-парк и др. (см.: Lu Xu. Op. cit. P. 338). . Интересен подход английского законодателя: объект не должен обязательно включать в себя здание в целом или какую-либо его часть (помещение); это значит, что объектом прав собственника может стать «голый» земельный участок. В то же время «юнит» может состоять из двух и более составляющих его частей, например, квартира и парковочное место. Вообще по Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 (далее – CLRA) деление первоначального объекта может быть любым: вертикальным (например, таунхаусы ( terraced house )), горизонтальным (появляются помещения, квартиры, офисы) или это могут быть отдельно стоящие здания. Единственное ограничение касается горизонтального деления: в одном и том же объекте не должно быть разных титулов, т. е. не может сложиться ситуация, когда на первом этаже leasehold , а на остальных commonhold (вариации могут быть различные) [106] Schedule N 2 CLRA 2002. Не могут быть объектом commonhold : сельскохозяйственные земли, « flying freehold » (весь или часть земельного участка находится над объектом соседа), contingent estate (титул, зависящий от наступления возможного будущего обстоятельства). .

Что интересно, CLRA не содержит требования к смежности [107] Отсутствие этого правила все же не дает безграничных возможностей. Так, однажды один собственник двух земельных участков, находящихся на расстоянии более 10 миль в разных концах города, пытаясь соединить их юридически в одном commonhold , получил обоснованный отказ. земельных участков. То есть, например, может сложиться ситуация, при которой два земельных участка, разделенные публичной дорогой, будут находиться вместе в режиме commonhold . Статья 57 CLRA называет их «многообъектными» ( multiple site commonholds) .

Также широко определяются и австралийские термины subdivision или lot . Акты штатов определяют их как одно или несколько кубических пространств, обозначенных на страта-плане и не включающих в себя какую-либо общую инфраструктуру ( common infrastructure ).

Таким образом, объектом эксклюзивных прав может быть любое определенное специальным образом пространство, например, помещения, целое здание, парковочное место и др., при соблюдении нескольких условий: возможность независимого использования и регистрации права за конкретным лицом.

Широко обсуждался вопрос, где заканчивается эксклюзивное право собственника помещения. Было предложено два ответа [108] Bu Y. Op. cit. P. 222–224. . Первый, условно называемый « middle of the wall theory », говорит, что граница проходит посередине граничащей стены. Второй (« last layer of whitewash theory» ) предлагает раздел по последнему слою штукатурки. Превалирующий подход заключается в том, что нужно использовать комбинацию этих двух принципов. До тех пор пока в правоотношении участвуют только собственники различных помещений в одной структуре, должен использоваться второй подход (например, ремонт квартиры). Как только в отношение входит третье лицо (налоговая служба или страховщик), применяется первый способ.

Возвращаясь к российскому праву, не представляется обоснованным разграничение ГК РФ помещений на жилые и нежилые [109] Например, в одной из работ указывается на особый правовой режим жилых помещений вследствие их нехватки и социальной значимости. С данным утверждением в реалиях России спорить не приходится, но аргумент не носит правового характера (см.: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 341–345). . Это деление имеет место в публичном праве в рамках жилищного и административного права при решении вопросов предоставления жилой площади, соблюдения санитарных и технических требований. Для оборота вещей и установления прав на них (то, с чем в первую очередь сталкивается гражданское право) это деление едва ли имеет место (разве что для договора найма жилого помещения, в регулировании которого необходимо закреплять дополнительную защиту нанимателя). Это доказывает и вышеприведенный опыт других стран, где данная классификация, попав в текст закона 70 лет назад, практически вымерла на практике. Более того, рыночные отношения порой создают новые продукты, которые «ломают стереотипы»: речь идет о популярных апартаментах, которые де-юре являются нежилыми коммерческими помещениями, но де-факто они продаются застройщиками для проживания граждан. В дополнение можно вспомнить и о Постановлении Пленума ВАС РФ № 64, которое унифицировало правовой режим жилых и нежилых помещений. А раз правовой режим един, то зачем создавать два вида объектов гражданских прав?

Отказаться же вообще от помещения как самостоятельной недвижимой вещи не удастся. Популярность поэтажной собственности обусловлена следующими причинами [110] Зимина И.А., Давыдов Ф.Ф. Указ. соч. С. 35–37. : доступность по цене по сравнению с другими видами жилой собственности; владение жильем, сопряженное с меньшей степенью личной ответственности за содержание дома; расположение в районах с более легким доступом к центрам деловой и культурной активности в городах; возможность быстрой реакции на меняющиеся запросы потребителей и организации целого ряда дополнительных жилищных и бытовых услуг по приемлемым ценам; отсутствие зависимости от владельца жилья и постоянного роста арендной платы; развитие системы кредитования покупателей жилья, где целевые займы могут достигать 90 % и даже 100 % его стоимости.

Представляется, что многие проблемы российского права связаны с тем, что не устоялись или просто не сформировались некоторые фундаментальные понятия гражданского права. Так, в пример можно привести понятие «недвижимая вещь». Последний термин, конкретизирующийся в ст. 130 ГК РФ, славящейся своей неопределенностью и непостоянностью перечня, и в судебной практике [111] Например, постановления Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11052/09 по делу № А53-3598/2008-С2-11; от 12.10.1999 № 2061/99 по делу № А72-2212/98-Кд136/1; Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ № 4-В12-13. , которая порой заставляет недоумевать всю правовую науку, находится в наиболее бедственном положении. Нам представляется, что эта статья ГК РФ устанавливает чрезмерно широкий перечень объектов недвижимости, что не имеет под собой правовых оснований. В ее защиту приводятся обычно только политические и исторические доводы. Целью нашей статьи не является детальное обоснование ошибочности такого подхода законодателя, однако представляется, что российское гражданское право должно двигаться в направлении принципа единого объекта [112] Емелькина И.А. Указ. соч. С. 51–53. Практическая реализация этого принципа зависит от приложения политических и экономических усилий в первую очередь государства, как основного собственника земли. . Таким образом, недвижимыми вещами останутся только земельные участки и помещения (как единственное исключение, которое включает в себя и машино-места), о чем, собственно, и говорит опыт многих других юрисдикций [113] Мы не беремся утверждать о судьбе участков недр. Этот объект требует отдельного внимания и исследований. .