Коллектив авторов - Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2

60-е годы XX в. стали случайным образом десятилетием, когда многие англоязычные страны ввели на уровне закона структуру поэтажной собственности (англоязычный вариант – apartment ownership ), например, США, Сингапур, Австралия.

Как тогда шутили: «A New Property Term – but not Property in a Term!» (см.: Lu Xu. Commonhold Developments in Practice // Modern Studies in Property Law. Oxford; Portland, 2015. P. 333).

Забегая вперед, отметим, что реформа в Англии провалилась. Commonhold не снискал популярности у застройщиков, юристов и покупателей недвижимости. Прогнозировалось, что каждый год будет регистрироваться около 6500 новых объектов, находящихся в режиме commonhold , на практике же к 1 января 2014 г. их было 16. В литературе и в практической деятельности о commonhold уже не говорят. Один автор, например, использовал выражение « neglected commonhold system », чтобы описать современное состояние дел (см.: Lu Xu. Op. cit. P. 332). Причины провала обычно называют следующие: большие трудности в привлечении людей на рынок собственности из-за недоступности ипотечного финансирования; непонимание самой идеологии commonhold , которое выливается в нежелание несения бремени собственности; отсутствие преференций в градостроительном планировании и достаточно высокие налоги; проблемы в регулировании Company Law ; пассивная политика властей. Таким образом, и сегодня подавляющее большинство субъектов права имеют в своем распоряжении leasehold estate или leasehold tenure , если правоотношение предполагает долгосрочный характер, и tenancy , если имеет место наем жилых помещений на непродолжительный период (см.: Пация Т.М. Указ. соч. С. 41–44). Активно применяется институт защищенности найма ( security of tenure ), который просто необходим в сложившейся парадигме рынка недвижимости Англии и Уэльса.

Каблучков А.Ю. Институты кооператива и кондоминиума в жилищном праве США // Семейное и жилищное право. 2014. № 3. С. 39–40. К началу XX в. использовались, кроме других, еще два института: совместная и долевая собственность. Институт траста же в данной правовой сфере не прижился: он направлен на удовлетворение имущественных потребностей и минимизирует роль учредителя и бенефициара в принятии решений о пользовании и распоряжении имуществом.

Лишь арендное владение, меньшая защита, низкий уровень эксклюзивности делают эту форму намного менее успешной, чем кондоминиум в США. Вообще кооператив появился в штатах на восточном побережье США на рубеже 1960-х и 1970-х годов и использовался для строго определенной программы ( publicly assisted housing ) (см.: Каблучков А.Ю. Указ. соч. С. 40–42). США учитывали при введении кооперативов опыт скандинавских стран, где эта форма является основной.

См.: Sherry C. Strata Title Property Rights: Private Governance of Multi-Owned Properties. New York, 2017. P. 11–14.

Кроме встающих проблем с будущим содержанием объекта недвижимости, надо понимать и следующую особенность англосаксонского права: титулы на землю – это основа (частной) системы градостроительного планирования. Лендлорд при помощи leasehold мог наложить такой объем позитивных и негативных обязательств, какой ему необходим для регулирования строительства на его земле. Титул же freehold устанавливает свободу использования объекта (см.: Sherry C. Op. cit.).

Первые многоквартирные дома появились в 1921–1923 гг. Юридически они оформлялись подобно кооперативам в США (название им дали другое – company title ).

Еще в 50-е годы XX в. работал комитет по подготовке реформы. Большинство членов комитета изначально были за развитие идеи кооператива, но меньшинство смогло переубедить остальных в том, что кооперативам не хватает ипотечного финансирования, а также эксклюзивного и постоянного титула freehold .

На данный момент действует Strata Schemes Development Act 2015.

Sherry C. Op. cit. P. 15. Затем в 1962 г. приняла Тасмания, в 1965 г. – Квинсленд, в 1967 г. – Западная Австралия и Виктория, в 1970 г. – Австралийская столичная территория и т. д. В основном они просто копировали текст Нового Южного Уэльса.

Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 12–13. Кроме того, в округе Варшавской судебной палаты действовали предписания ст. 553 и 664 Гражданского кодекса Франции, значит, в этих местностях поэтажная собственность точно существовала (см. также: Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскому праву. СПб., 1902. С. 130). Прямо о поэтажной собственности не упоминается, но часто в тексте встречаются примеры установления собственности на помещения. Близок к этой позиции был и В.Б. Ельяшевич. Напротив, К.П. Победоносцев и К.Н. Анненков были сторонниками неделимости зданий вообще, т. е. выступали и против вертикального деления (подробнее см.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 111–112).

См., например: Аскназий С.И. Советское жилищное право: Учебное пособие. М., 1940; Гинзбург С.Н. Основные вопросы жилищного права. М., 1940; Амфитеатров Г.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. М., 1948; Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956; Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983.

Суханов Е.А. Указ. соч. С. 361.

Pick Е., Bärmann J. Wohnungseigentumsgesetz: Kommentar. München, 2008. S. 25.

Гражданский кодекс Италии 1942 г. содержит, подобно ГК Швейцарии, целую главу (ст. 1117–1139) о кондоминиумах в зданиях. В обоих актах соответствующие главы находятся в разделе о совместной собственности.

Соответственно, это немецкий WEG 1951 г. и австрийский WEG 2002 г. В Испании ст. 396 Гражданского кодекса 1889 г. закрепляет основу для «горизонтальной» собственности. Для более детального регулирования в самой статье 396 ГК Испании есть указание на принятие специального акта, на данный момент действует Закон о горизонтальной собственности 49/1960, который не распространяет свое действие на Каталонию. В Англии и Уэльсе институт commonhold был введен статутом Commonhold and Leasehold Reform Act (далее – CLRA) в 2002 г., который вступил в силу в 2004 г. В Китае кондоминиум регулируется Законом о вещном праве 2007 г. (ст. 70–83) и разъяснениями высшей судебной инстанции (Верховного народного суда КНР).

В США действует Единообразный закон о кондоминиуме (Uniform Condominium Act), принятый в 1977 г. и учитывающий опыт Закона Пуэрто-Рико 1958 г. Но данный Закон является модельным (рекомендательным), он был ратифицирован лишь 14 штатами. Основное регулирование содержится в законодательстве штатов (см.: Edirimane A. Op. cit. P. 1–5).