Елена Пименова - Жилищное право: конспект лекций

С введением в действие нового ЖК РФ, регулирующего современные жилищные отношения в соответствии с принципами, установленными Конституцией РФ 1993 г., необходимость в таких правовых актах, как Жилищный кодекс 1983 г., постановления Конституционного суда РФ о признании отдельных его положений не соответствующими основному закону, отпала.

Поэтому с 1 марта 2005 г. утратил юридическую силу и перестал применяться Жилищный кодекс 1983 г. В то же время, поскольку реформирование жилищных отношений требует определенного переходного периода, временно, до 1 января 2007 г., продолжали действовать некоторые положения законодательства о приватизации жилищного фонда (ст. 2 ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Новый ЖК РФ состоит из 8 разделов, первые 6 из них разделены на 14 глав. Всего в ЖК РФ содержится 165 статей, которые регулируют основные отношения, связанные с возникновением, осуществлением, изменением, прекращением права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользованием общим имуществом собственников помещений; отнесением помещений к числу жилых помещений и исключением их из жилищного фонда; содержанием и ремонтом жилых помещений; их переустройством и перепланировкой; управлением многоквартирными домами; созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья; внесением платы за жилые помещения и коммунальные услуги; осуществлением контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда и др. (ст. 4 ЖК РФ).

Так как названные правоотношения регулируются нормами жилищного права, то они называются жилищными отношениями.

К достоинствам нового ЖК РФ можно отнести те положения, которые позволяют его нормам иметь прямое действие. Однако нельзя не обращать внимания также на то, что Кодекс имеет немало недостатков. Можно отметить неполноту правового регулирования и несовершенство законодательной техники, что ведет к определенным трудностям в правоприменении.

В связи с тем что в жилищном законодательстве на сегодняшний день существуют некоторые пробелы, законодательством допускается возможность применения аналогии права и аналогии закона для их восполнения.

Под аналогией законапонимается применение к жилищным отношениям закона, регулирующего сходные отношения в сфере жилищного законодательства.

В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (п. 1 ст. 7 ЖК РФ).

Аналогия праваприменяется, если нет возможности применить аналогию закона. Под ней понимается применение к жилищным правам и обязанностям участников жилищных отношений общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Общие начала и смысл жилищного законодательства определяются в ст. 1 и 4 ЖК РФ. Критерии добросовестности, гуманности, разумности и справедливости действий участников жилищных правоотношений должны определять характер их поведения при осуществлении жилищных прав и обязанностей. Они носят оценочный характер и позволяют принять объективное, правильное решение жилищного вопроса.

Жилищные отношения очень тесно связаны с правоотношениями, возникающими в других сферах жизни общества и регулируемыми иными отраслями права. В ст. 8 ЖК РФ определены случаи применения к жилищным отношениям иного законодательства. Это отношения, возникающие в процессе ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений, при использовании инженерного оборудования, предоставлении коммунальных услуг, внесении платы за коммунальные услуги (ст. 8 ЖК РФ). Вместе с тем применение соответствующего законодательства к перечисленным жилищным правоотношениям возможно только с учетом требований ЖК РФ, закрепленных в ст. 29 ЖК РФ. Следовательно, для таких случаев установлен приоритет норм ЖК РФ.

Вопросы соотнесения жилищного законодательства и норм международного права оговорены в ст. 9 ЖК РФ.

Согласно ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем это предусмотрено законом, то применяются правила международного договора. ЖК РФ отражает основополагающий принцип международного публичного права (принцип добросовестного выполнения международных обязательств) и устанавливает соответствующий ему порядок применения норм международного права. Порядок ратификации международных договоров определен в ФЗ от 15 июля 1995 г. № 101-ФЗ «О международных договорах Российской Федерации». Этой проблеме посвящено постановление Пленума Верховного суда РФ от 10 октября 2003 г. № 5 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации». Кроме того, следует иметь в виду, что РФ в своей деятельности учитывает положения многочисленных международных документов, касающихся в том числе жилищных прав.

К числу таковых относятся Всеобщая декларация прав человека от 10 декабря 1948 г., Международный пакт о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 г., Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 г.

Действие жилищного законодательства во времени.Жилищный кодекс РФ говорит о действии во времени всего законодательства, а не только собственных норм. При этом следует иметь в виду, что нормы ЖК РФ применяются к жилищным правоотношениям, которые возникли после 1 марта 2005 г. Это обусловлено тем, что именно с этой даты введен в действие ЖК РФ. Особенности введения его в действие определены в ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Таким образом, к отношениям, которые возникли до 1 марта 2005 г., применяются те правила, которые действовали в момент возникновения соответствующих отношений.

Согласно положениям, закрепленным в ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Например, подобное исключение установлено ст. 9 ФЗ «О введении в действие», в которой предусмотрено, что «действие раздела VII Жилищного кодекса Российской Федерации распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами».