П. Крашенинников - Настольная книга нотариуса

Если земельный участок ранее не проходил кадастровый учет, процедура межевания включает:

– определение границ земельного участка на местности и согласование этих границ;

– закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ;

– изготовление кадастровой карты (плана) объекта землеустройства.

Следует отметить, что согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет, проводившийся в установленном порядке до вступления в силу названного Закона, является юридически действительным. При совершении сделок с земельными участками для нотариального удостоверения сделки может быть представлен кадастровый план земельного участка, составленный местным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству с кадастровым номером, присвоенным в соответствии с ранее действовавшим законодательством. Вместе с тем правообладатель земельного участка вправе получить из территориального органа земельного кадастра сведения в форме кадастрового плана утвержденного образца.

Сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка.

При удостоверении сделок с земельными участками, как и с любым иным недвижимым имуществом, нотариус по правоустанавливающим (либо правоподтверждающим) документам проверяет принадлежность этого земельного участка собственнику. Ссылка на правоустанавливающие документы обязательна в договоре.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следующие документы:

– свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;

– государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»;

– свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии – выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Помимо правоустанавливающих документов для оформления договора нотариусу должны быть также представлены документы о государственной регистрации объекта недвижимости, выданные учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также кадастровая карта (план) земельного участка.

При удостоверении договоров об отчуждении земельных участков нотариусам необходимо учитывать общие требования, предъявляемые законодательством к совершению сделок, а также правила нотариального делопроизводства.

Если участниками договора об отчуждении земельного участка являются физические лица, в тексте договора должны быть указаны полностью без сокращений их фамилия, имя, отчество, дата рождения, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания, реквизиты документов, удостоверяющих их личность, а в случае совершения сделки посредством представительства – указаны основания представительства со ссылкой на соответствующие документы, подтверждающие полномочия представителей.

В отношении юридических лиц в договоре отчуждения недвижимого имущества следует отразить сведения об их правоспособности (общей, а при необходимости – и специальной), а также о полномочиях представителей юридического лица. В договорах указывается полное, без сокращений, наименование юридического лица, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения, а также полномочия представителей юридического лица.

В договоре должно содержаться краткое описание земельного участка с указанием его кадастрового номера и адреса (местонахождения) участка. В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющее однозначно определить объект на территории регистрационного округа. Площадь земельного участка указывается по правоустанавливающим документам либо фактическая по кадастровой карте (плану).

В соответствии с нормами земельного законодательства в договоре обязательно указание категории земель, на которых расположен отчуждаемый земельный участок, а также целевое назначение земельного участка.